保障性住房建設良性發(fā)展的影響因素分析

【摘要】國家對保障性住房的開發(fā)力度越來越大，如何促使保障性住房建設與市場的良性發(fā)展，切實為保障群體提供住房，文中從三方面闡述影響保障性住房良性發(fā)展的因素，并且給出一些保障性住房建設與相關行業(yè)協(xié)調發(fā)展的機遇與挑戰(zhàn)。通過分析研究，為我國保障性住房建設良性發(fā)展提供指導。

【關鍵詞】保障性住房；影響因素；良性發(fā)展

1 引言

保障性住房的惠及群體是中低收入家庭，他們主要依靠城市公共交通來來完成工作、就學和就醫(yī)等事項，也正是這類群體需要更便捷、低成本的交通條件。在供應土地與規(guī)劃、融資等方面完備的情況下，建立完善科學的總格管理運行體系。從而促進保障性住房居民、就業(yè)、交通、城市發(fā)展相結合的態(tài)勢，提升保障性住房及其他住房的協(xié)調健康發(fā)展。因此，要想使得保障性住房的可持續(xù)發(fā)展，就要合理選擇地理位置和區(qū)位條件。

保障性住房和城市規(guī)劃的協(xié)調發(fā)展。保障性住房建設是一種福利性質的社會舉措，其社會效益最大化使其根本目的，目前城市中去工業(yè)化功能、新增郊區(qū)居民等趨勢的發(fā)展，使得城市空間布局和人口布局發(fā)生了變化，因此，保障性住房的建設應該和城市空間的發(fā)展相協(xié)調。

2 影響因素

對于保障性住房的惠及群體來講，能夠解決住房問題的同時，是否造成生活或工作中更大的不便是他們主要考慮的問題，對于城市總體發(fā)展來說，保障性住房建設是否符合城市在一定時期內的總體規(guī)劃以及發(fā)展思路。要想使得保障性住房真正實現可持續(xù)發(fā)展的目標，就應該注意其地理位置的選擇，即便是地理位置不可更換，也要注意適度在保障性住房開發(fā)地區(qū)提供更多的就業(yè)機會、生活設施以及交通線的延伸，為可持續(xù)性保障性住房提供“保障”。目前國內外保障性住房建設考慮到成本、城市平衡發(fā)展等因素的限制，多選擇在城市邊緣地帶、城鄉(xiāng)結合地區(qū)或發(fā)展相對遲緩的地區(qū)進行興建，造成配套設施不完善、交通條件不便利，增加出行和生活成本等問題。

對于保障性住房的惠及群體來說，合理的地理位置或區(qū)位選擇就是平衡就業(yè)、居住問題和城市發(fā)展的關鍵影響因素，良好的交通條件、完善的社區(qū)配套設施、良好的社會信息化支持以及合理的空間和產業(yè)布局是衡量地理位置選擇好壞的重要決定條件。

保障性住房通常以低租金、低于市場價等形式提供給中低收入家庭，不論從建設成本、配套設施、后期物業(yè)、裝修工藝與材料、制度運行等方面考慮，都在限制成本。但是保障性住房的“低價”并不是犧牲住房建設質量為代價的，即不是降低建設質量。從日本公共住房建設狀況分析可以得出，不論公共住房馬上投入使用入住，還是暫時或長期擱置，都需要按照嚴格標準進行設計、施工和后期維護，包括隔音、通風、采光等功能方面的需求都不能節(jié)省，這是保障性住房能夠實現可持續(xù)發(fā)展的重要前提條件。

保障性住房的建設質量屬于住房的物理指標，其精神指標同等重要，例如城市文化發(fā)展的體現、生態(tài)環(huán)境的改進、鄰里交往的順暢、安全有序的后期物業(yè)管理以及不同生活群體的混合都屬于住宅的精神指標。所以，居住質量包括了狹義的建設質量和住戶的生活質量，缺一不可，是評價保障性住房建設是否真正為惠及群體解決住房問題的重要標志。

不同類型住戶的和諧共處是保障性住房順利實施乃至社會穩(wěn)定的重要因素，為了使得特殊群體接受、認可、使用保障性住房，才能讓保障性住房建設實現可持續(xù)發(fā)展，才能得到更高的評價和發(fā)展。

國內外的保障性住房建設目的來看，惠及對象主要是中低收入家庭，在一些國家，通過幾十年的快速健康發(fā)展，也有中高收入家庭參與其中。因此，為擴大保障性住房的惠及范圍，隨著居民收入的增長，實現從租住房屋向擁有私人房產的局面過渡，多元化的保障性住房建設類型可以有效解決該問題。

目前我國的保障性住房建設仍然缺乏一種長效的運營和管理機制，缺乏保障性住房建設和城市發(fā)展、商品房建設的協(xié)調，或者保障性住房建設只是臨時性解決特定人群的住房問題，隨著時間推移，政策和制度能否仍然具有效力和保障是個關鍵問題。

編織保障性住房建設規(guī)劃與政策是一個重要保障，但更重要的是有一個完善的長效機制，包括了保障性住房總體規(guī)劃、項目設計、項目管理、融資運營、準入和退出管理制度、新技術的融入與實踐、土地審批政策以及合理的供需標準設定和分配方案等。只有建立保障性住房建設的長效機制，才能讓政府主體參與運營管理模式向外拓展延伸，才能讓特定群體真正得到實惠，才能使得更多的社會群體對保障性住房的接受和使用。

3保障性住房建設與相關產業(yè)協(xié)調發(fā)展

保障性住房的特點給住宅產業(yè)化提供了肥沃土壤。施工效率大大提高，住宅產業(yè)化的實施就意味著構件在工廠制作好，不受施工場地和環(huán)境的限制，并且現場裝配和工廠預制的時間可以交叉進行，將有效縮短工期，但是造價也會提高一部分，從美國、歐洲、日本等地的應用來看，工業(yè)化住宅的造價比傳統(tǒng)施工方式要高，例如日本的住宅產業(yè)化成本要比傳統(tǒng)住宅成本高15%-20%，雖然造價高一些，但是其構件生產便于管理，質量可以有力保障等因素，而傳統(tǒng)濕作業(yè)的施工方式中施工人員技術水平，受到環(huán)境限制等因素，不利于保障性住房的建設和質量提高。從目前保障性住房的數量和質量上都有提升的空間，住宅產業(yè)化包含著先進的生產技術，即預制裝配式的建筑，將其引入到保障性住房建設中將會對住房建設數量和質量提供強有力保障。同時也要加快配套法律法規(guī)的保障，逐步推行《住宅性能評定技術標準》和《綠色建筑評價標準》，通過政策法規(guī)建立長效機制，對保障性住房建設相關事項進行支持規(guī)范，使得技術開發(fā)、推廣以及創(chuàng)新得到有力發(fā)展與保障。

調整住宅產業(yè)化的發(fā)展思路，地方興建構件加工廠，讓建設住房定位在中低檔水平。目前從一些住宅產業(yè)化的試點來看，其出售價格均略高于普通商品房的價格，使得在保障性住房中的應用難度加大，只有調整住宅產業(yè)化的發(fā)展思路，定位面向中低檔住宅，才能得到更多的推廣。

通過技術手段，充分利用室外資源，例如采用合理的表觀設計、較大的進深、選取合理的交換機、太陽能設備位置，充分利用自然資源。通過設置綠色走廊、開間以及步道等措施將外部環(huán)境引入，并加強與內部環(huán)境相結合，構建完整的住宅環(huán)境體系。采用多種滲水透水設施，包括硬質材料進行地面鋪砌，同時采用滲水性材料，排水管也采用滲透管或穿孔管，將滲水透水和順暢排放同時兼?zhèn)洌仓糜晁占到y(tǒng)，加強再生利用，進一步節(jié)約用水，充分利用現有水資源。選擇可循環(huán)再生材料，日久降解時不對環(huán)境產生污染。綠色節(jié)能保障性住房并不是意味著高科技的簡單堆徹，要選擇合理適中的材料和品質以達到平衡。便捷的交通條件是綠色節(jié)能保障性住房的另一考核條件，目前我國的保障性住房建設在城市邊緣或鐵路沿線，如何加強住宅小區(qū)和城市中心的規(guī)劃設計已經迫在眉睫，同時也影響著保障性住房建設的覆蓋范圍和住戶的認可度。

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