淺談房地產開發全過程項目管理

【摘要】房地產的開發，帶動經濟大規模發展，如何保障開發管理的嚴謹性，成為房產行業重點關注的問題，因此，本文通過對房地產開發的全過程進行研究，分析項目管理的實施和作用。

【關鍵詞】房地產；開發；全過程；項目管理

項目管理為房地產提供發展機制，保障房地產的開發力度，優化開發行為，增加開發效益。房產行業是我國一大經濟產業，直接影響很多行業的經濟發展，社會各界對房地產開發非常關注，對其提出較高要求。通過項目管理，滲入到開發全過程內，盡最大可能降低過程中受到的市場風險干擾，為房產行業的發展，提供穩定環境，提高房產行業的競爭價值和力度。

一、房地產開發全過程項目管理的基本

項目管理對房地產開發的全過程，具有特殊意義，既可以為房產行業提供相關的發展規劃，還可以保障開發的戰略價值，成為開發管理的核心內容。項目管理可以保障開發的優化狀態，符合房地產的發展實際，促使房地產企業占據開發市場的主動地位。項目管理在實際開發中，表現為流程特性，遵循管理基本，實現高效開發，房地產開發的全過程包含四項：首先為前期部分，利用項目管理，完善實際準備，提高前期決策能力，規劃基礎開發環節，分析各個開發項目的價值；第二為設計部分，根據房地產的開發環境，實行重點勘查，發揮設計能力，加強開發建設，深入了解客戶的需求，保障設計信息的綜合采集，促使各項設計在符合國家與地區間相關政策法規的前提下最大化的滿足房產市場的需要；第三為施工部分，此階段是項目管理的重心，細致處理施工中的所有項目，包括編標、招標、建設管理等，系統的對施工信息進行分類和劃分，根據項目合同，對施工的整體過程進行高效的管理，保障房地產開發的效益；第四是竣工交接，此階段項目管理的內容主要是竣工驗收、工程項目、數據、文書移交、房地產后期保養。相對比較簡單，但是管理內容零碎，涉及細小的內容較多。

二、房地產開發全過程項目管理的四要素

項目管理在房地產開發的全過程中，表現出嚴謹的整體性，基本由四項管理要素組成，完成對開發全過程的管理，既可以約束開發成本，也可以提高房地產的經濟效益，穩定開發。根據房地產開發的實際過程，引入項目管理四要素，保障開發高效，分析如下：

1、開發全過程的質量管理

質量是房地產開發的主要管理內容，關系到各個房地產公司的社會形象，同時也是房地產競爭的實質，對全過程的質量管理提出幾點注意事項，如：(1)嚴格審核設計圖紙，核實數據，防止出現錯誤，根據房地產的建設規模，檢查設計圖是否符合開發理念和質量要求；(2)確保施工人員團隊，提高施工人員的從業標準，分析施工單位的背景，保障施工企業的素質和能力，避免質量管理受人為因素的影響；(3)控制開發過程中各項數據、參數、工藝的應用，重點加強對開發全過程基本措施的管理；(4)管理材料質量，材料是房地產開發的根本，針對全過程的材料，不論是成品還是配件，都需嚴格把關；(5)管理機械設備的質量，特別是對大型機械的安全管理，避免出現質量問題；(6)做好現場質量管理的工作，利用監督途徑，對全過程的開發環節，進行實時跟蹤、管控。深化項目管理的質量控制，提高開發效率，保障全過程的開發意義。

2、開發全過程的成本管理

房地產開發全過程的成本管理，集中在施工階段，主要體現在三方面，即：材料采購、合同商討和索賠[2]。房地產開發全過程的成本因素，較容易受變更影響，部分客戶在施工時，容易提出工期、合同、設計等變更要求，促使成本發生變化，與起初造價不相符，需要相關人員進行二次造價，與客戶商討成本的承擔問題。簽證屬于成本管理的重點內容，科學處理簽證，遵循合同規定，避免隨意變更。

房地產成本的規模比較大，每一項資金流通，都涉及到成本管理，開發全過程的成本管理根據性質可以分為兩部分，即：計劃與策劃階段；發包與施工階段，重點對其實行成本管理，提高成本規劃的準確度，保障投資效益，盡量避免成本變動。

3、開發全過程的協調管理

協調管理屬于泛指項目，其在項目管理中，并沒有實質的控制對象，而是對全過程，實行合理的協調，不論是對房地產開發的哪項環節，都要實行科學的控制措施，提高可控性，保持項目管理的控制界限，體現協調的效益性。針對不同的開發階段，實行不同的效益協調，根據項目管理的實際，體現邊際效益的優勢，最終協調管理會逐漸實現成本價值。協調因素屬于項目管理的必要部分，滲透整個開發過程，確保開發周期穩定。

4、開發全過程的進度管理

首先根據開發項目實行始端進度準備，例如：確定施工工期、跟進施工總進度、規劃項目計劃等，合理編制各項內容，詳細研究開發進度，確保進度計劃的到位、合理，同時細化現場施工條件，做好進度分析的工作；其次對設計階段實行進度管理，控制設計階段的進度，遵循設計原則，依照工程計劃進行，嚴格杜絕工期混亂或進度過度的現象，針對不符合常規的現象，實行控制干預，根據進度實際，編制出圖，依照相關項目規定實行；最后是施工環節的進度控制，施工階段的進度受多方因素影響，如：人力、工藝、器械設備、環境等，而且其中參建單位比較多，較容易對施工造成管理影響，在對進度進行管理時，最先需要充分考慮影響因素，有效降低外界因素的干擾，對于將會及可能出現的影響進度的因素，提前做出準備和預防，一旦出現進度影響，及時加強對房地產施工的進度管理，約束進度行為，排除影響因素。

三、房地產開發全過程項目管理的實施

項目管理是實現主觀到客觀的轉化，利用主觀評價，分析房地產開發的全過程，將其轉型為客觀控制，保障開發狀態的市場定位，項目管理的實施，需要遵循以下兩方面的實施思路：

1、需求驅動

以客戶、市場的實際需求，作為項目管理的驅動因素，判斷并識別項目管理的目標，圍繞實際目標展開房地產開發。例如：以開發全過程為項目管理的對象，提出建設性目標，提出控制途徑和實施方法，綜合考慮目標在項目管理中的作用，提高開發的運作能力。

2、虛擬管理

虛擬管理是項目管理的一種方法，利用計劃的方式，對開發全過程實行預先管理，發現管理中不合實際的關鍵點，重點改進，主要是對開發全過程中的地域、模塊實現虛擬，確保項目管理的配置優化。除此以外，增加管理技術，推進房產開發全過程的項目管理，呈現技術特性。

結束語：

房地產開發由于涉及多層次、全方位的管理內容，導致其在項目管理的過程中，表現出復雜、繁瑣的特性，必須針對開發的全過程，實行項目的細致劃分，全面分析開發的各項環節，才可提高開發效益，避免開發過程潛在的安全、質量、進度及資金風險。房地產開發面臨巨大的市場商機，同時也擔負極大的市場壓力，綜合市場因素，發揮項目管理的價值，是提高開發效益的必要條件。

參考文獻

[1] 劉院桂.大型體育工程項目管理策劃研究[D].華南理工大學，2012(45):25-27.

[2] 徐楓.大學科技園房地產建設運營管理研究[D].電子科技大學，2011(34):67-69.

[3]王冠軍.房地產建設施工項目管理策劃及實施研究[D].華北電力大學(北京)，2012(78):38-40.

作者簡介：李新冬（1983-），男，江蘇無錫人，學歷：本科，工作單位（評職稱）：無錫人防建設開發有限公司，研究方向：工程管理。