老城更新與新區拓展相協調的規劃模式探索——以淮南市朝陽東路兩側地區控制性詳細規劃為例

合肥市規劃設計研究院 安徽合肥 230041

摘要：老城更新與新區開發一直是城市規劃工作的兩個重要方向。前者多以解決現狀問題為導向，后者多以實現規劃目標為導向。如何能將兩者有效融合，共同指導城市開發建設是城市規劃面臨的難題之一。朝陽東路兩側地區的控制性詳細規劃通過提出：兩個完善、兩個提升的規劃策略。有效實現兩者銜接，最終理性選擇發展空間、合理安排建設時序的規劃目標。

關鍵詞：老城更新；新區拓展；地塊評價；商業指引

1項目概況

規劃項目占地2.26平方公里，位于淮南市東部老城區，距離東部核心區1.5公里。周邊重大的影響因素包括：火車站、汽車站、龍湖東部商業圈及東城中心商業圈、部分新建小區，如盛世名門、金色家園、香格里拉、巴黎春天、斯瑞明珠城等。現狀用地主要由居住用地、部分城中村和一些工業企業構成。規劃區約涉及50家單位。用地權屬明確，邊界較為復雜，對于較大地塊整體開發矛盾較多。

規劃區的現狀情況可以概括為兩個方面，即優勢資源因素和發展制約因素。優勢資源因素包括：區位優勢，規劃區緊鄰老城區，處于城市重要發展軸線上；交通優勢，國慶路是城市對外道路，淮舜路是聯系東部組團、山南新區的重要道路；開發優勢，香格里拉等高檔居住區將對本區產生輻射作用，淮南高鐵站地區將進一步提升朝陽路發展軸線。發展制約因素包括：現狀較復雜的用地情況，增加了操作難度與交易成本。復雜人口構成背后的社會問題，需要多方協調。

2項目定位與規劃策略

規劃對片區內的功能進行梳理，包括疏解與發展方向不符的功能，如工業，要求退城進園。保留強化城市功能：居住、商貿、辦公。完善缺失功能：社區服務功能（文教體衛）。增加片區職能為城市形象展示。對項目的總體定位是配套設施完善的居住片區。

提出“兩個完善”與“兩個提升”的規劃策略。兩個完善為完善新建居住區公共服務配套。完善老住區基本公共服務配套。兩個提升為提升淮舜路沿線的城市景觀形象。提升現狀城中村居民的居住質量。

3規劃布局

方案在用地布局上體現了規劃目標與現實情況結合的特點，在地塊劃分過程中以整體開發為主的同時，充分現狀地塊的綜合評價，增加規劃可操作性。針對規劃出讓的每一個地塊均設置兩張圖則，即地塊綜合評價圖和地塊控規分圖圖則。

地塊的綜合評價圖包括用地產權、用地性質、用地面積、建筑質量、開發強度、可改造度、改造必要性、改造動力以及改造策略等。最終將規劃地塊劃分為新建用地、可改造用地、保留用地、已批用地四大類。地塊控規分圖圖則作為指導地塊出讓和測算地塊地價的主要依據。其內容包括土地使用控制、建筑建造控制、設施配套控制、行為活動控制。

規劃總體結構為：南北兩心、縱橫雙軸。“南北兩心”指北部的社區服務中心和南部的公園綠心。“縱橫雙軸”指朝陽路商貿功能軸和淮耕路生態休閑軸。

創造性的將規劃區內的商業主要分為三種類型：1.商業用地B1：用地性質商業為主，兼容少量其他用地，一般兼容量不高于20%。2.住商混合用地BR：用地性質以居住為主，兼容商業量在20%至40%之間。3.居住配套商業R22：屬于居住配套公共服務設施用地。這樣既確保沿街商業的連續業態，又確保開發商可以根據地塊的具體情況選擇適宜的布局方式。

4規劃特色

4.1先導性

運用先進理念，打造緊縮城市，集約節約用地。通過設置具有市民生活保障、生活服務、文體娛樂等功能的小區級社區中心來實現城市用地的緊縮和城市用地的復合。

4.2前瞻性

根據現有總體規劃，分析未來軌道站點的交通影響，通過TOD模式的用地布局強度規劃，構建起“TOD+小區中心+核心開放空間”的交通直乘模式。鼓勵沿國慶路、汽車站、軌道交通站點附近高強度開發，集中體現其作為城市門戶的重要性。為實現人性、高效、節能的城市發展路徑奠定了基礎。分析高鐵片區的影響，前瞻性的打造了高鐵商業商務發展軸。以商貿、金融為主導業態，建筑造型以高大、時尚為主要特色，起到標志、引導城市形象的作用。

4.3示范性

針對老城更新和新區協調的要求，創造性的把規劃策略概況為兩個完善、兩個提升。高度概況了新老城區混合地帶的規劃策略，對此類型的項目有示范性。

4.4統籌性

配套設施的布置遵循了統籌考慮的原則，如中小學的布局，除考慮規劃區內的配套因素外，綜合考慮了周邊地區現狀小學的吸引力。

5規劃創新

1.新思路：理性選擇發展空間，合理安排建設時序是老城更新的難點和重點，規劃通過對現狀所有地塊進行綜合評價，實現了對每個地塊提出發展方向的綜合指引。首先對項目現狀的建筑質量、建筑高度、建筑密度、現狀容積率四項指標進行整體性的宏觀評價，從而對項目有個宏觀的把握，在此基礎上，對每個地塊進行深化研究，對產權、用地性質等因素，把規劃區分為42個地塊，進行系統的綜合評價。針對每個地塊，規劃進行了綜合評價體系，評價體系主要包括地塊名稱、用地性質、用地面積的綜述，然后對地塊的開發強度進行分析，并得出地塊可改造度和可行性的評價，再根據現狀地塊的用地性質和主導功能確定地塊的改造必要性，此后根據地塊的位置和發展機遇，提出地塊的改造動力。最后對每個地塊提出規劃策略。

2.新模式：科學解讀，并切實貫徹上位規劃。通過對總規以及已編制的專項規劃梳理，解讀其對項目的要求和引導。梳理出已配建的設施和尚缺失的實施，然后根據地塊的實際情況進行整合考慮，從而科學的配置各種配套設施，使三大設施可有效落地。

3.新類型：創造性的提出商業設施發展指引模式。規劃對控制性詳細規劃中提出的剛性控制和彈性控制這一思想靈活運用，科學的把商業業態劃分為純商業、居住混合商業和居住配套商業，根據各類商業的特點，分別控制和引導，純商業作為剛性控制用地，據準混合商業和配套商業昨引導開發為主，并提出不同的容積率、建筑密度的要求。

6結語

規劃通過探索舊區更新與新區開發協調模式，并形成規劃策略。對現狀復雜的用地情況進行梳理，并形成用地開發指引。通過對商業業態的發展指引，實現了控規中剛性和彈性相結合規劃要求。對于類似規劃有一定的參考和指導價值。

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[4] 曹慶泳.以廣州為例談如何完善控制性詳細規劃編制，山西建筑[J]，2014年第3期

作者簡介：

徐永，（1985.2-），女，皖肥西，學士學位、國家注冊城市規劃師、中級工程師。