談?wù)劇邦I(lǐng)秀新城”二期商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)心得

上海大同一鋼建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司新疆分公司 新疆烏魯木齊 830011

摘要：本文結(jié)合“領(lǐng)秀新城”二期商業(yè)綜合體的創(chuàng)作實(shí)踐，通過(guò)從全面分析地塊的基本需求及其城市和周圍環(huán)境的關(guān)系，深刻研究地形地貌及周圍的社會(huì)活動(dòng)，抓住其人文特點(diǎn)，將新舊聯(lián)系起來(lái)，指出設(shè)計(jì)中面臨的問(wèn)題和應(yīng)對(duì)的策略。

關(guān)鍵詞：分析定位；交通組織；立面設(shè)計(jì)

商業(yè)綜合體是一種復(fù)合型建筑，是由購(gòu)物中心、酒店、辦公、會(huì)議中心、公寓、公園等多種形態(tài)構(gòu)成的城市綜合體。

烏魯木齊作為與中西亞信息交流的樞紐城市，根據(jù)地方政府的定位，紅光山會(huì)展中心將是這一地區(qū)信息集中的釋放區(qū)，會(huì)展活動(dòng)能帶來(lái)人流、物流、信息流、資金流的集聚，對(duì)城市的消費(fèi)拉動(dòng)作用很大。而隨著亞歐博覽會(huì)等會(huì)展活動(dòng)的舉辦，也為企業(yè)搭建了信息交流和溝通的平臺(tái)。

開發(fā)商想借助發(fā)展的洪流，將本案做成一個(gè)商業(yè)綜合體，為烏市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展添光溢彩。

項(xiàng)目定位及服務(wù)：

一、產(chǎn)品定位背景分析

1、地塊與城市的關(guān)系

烏魯木齊做為新疆維吾爾自治區(qū)省會(huì)城市，其經(jīng)濟(jì)、人口、城市都在迅速發(fā)展之中，不可否認(rèn)的是，與其他沿海幾個(gè)大城市，無(wú)論在哪個(gè)方面都還存在一定的差距。差距就是空間。

2、地塊與地段的關(guān)系

本案所處美居商圈為家居主題商圈，無(wú)居民消費(fèi)體驗(yàn)型商業(yè)；臨近的鐵路局商圈以中低檔消費(fèi)為主，缺乏現(xiàn)代時(shí)尚，前衛(wèi)潮流，能提升生活品質(zhì)的綜合性消費(fèi)型商業(yè)；南面的友好商圈是烏魯木齊市主要的中高檔商圈，本案是更靠近住宅密集區(qū)的中高檔商業(yè)的補(bǔ)充。

3.地塊周圍開發(fā)情況

40米道路對(duì)面已建中大型規(guī)模高層住宅區(qū)，居住區(qū)超過(guò)面積30萬(wàn)平方米本基地周邊居住小區(qū)已比較成熟，40米道路同側(cè)已在建及建住宅小區(qū)，居住區(qū)面積18萬(wàn)平方米。周邊1公里范圍內(nèi)，尚無(wú)相應(yīng)規(guī)模的服務(wù)型商業(yè)體。

根據(jù)上述情況分析，此地段需要一個(gè)社區(qū)服務(wù)性商業(yè)綜合體與地段相匹配，基于此應(yīng)從兩方面定位本項(xiàng)目：

一是宏觀方面，根據(jù)上述的實(shí)際情況，本商業(yè)綜合體把周圍現(xiàn)有商業(yè)的混亂、零星分布的狀態(tài)，逐步統(tǒng)一建設(shè)成一個(gè)集購(gòu)物、娛樂(lè)、飲食、休閑、親子教育于一體中高檔商業(yè)步行街；以保持在此區(qū)域商業(yè)的領(lǐng)先地位，促進(jìn)都市文化，推動(dòng)消費(fèi)層次多樣化提升。

二是微觀層面，以對(duì)現(xiàn)有商業(yè)的調(diào)查結(jié)果為例說(shuō)明：消費(fèi)群體中30-50歲的中年顧客占53%，18-35歲的青年顧客占39%，因此主要顧客為中年人，他們有成熟的消費(fèi)觀，注重商品質(zhì)量，建議本商業(yè)街的商品應(yīng)以中、高品質(zhì)為主，這一層次的顧客是消費(fèi)主體，應(yīng)把定位重點(diǎn)放在這一消費(fèi)群體中。

二、商業(yè)業(yè)態(tài)定位

根據(jù)以上現(xiàn)狀分析，我們希望本方案能成為一個(gè)體現(xiàn)烏魯木齊新市區(qū)生活體驗(yàn)區(qū)，持有為主的主題購(gòu)物廣場(chǎng)，可銷售特色商鋪，還配套可出租的商務(wù)辦公，擁有影視、娛樂(lè)、休閑、餐飲設(shè)施，滿足周邊人群全方位生活空間的一座地標(biāo)性的建筑綜合體。服務(wù)半徑3-5km，服務(wù)人口5-10萬(wàn)人，10-20分鐘可到達(dá)。

三、服務(wù)對(duì)象

直接服務(wù)對(duì)象：長(zhǎng)春路的居民，主要為日常型、居家型、休閑型消費(fèi)模式。

輔助型服務(wù)對(duì)象：長(zhǎng)春路的辦公樓的職員、商務(wù)酒店的旅客，主要為輔助型、娛樂(lè)型消費(fèi)模式。

選擇型服務(wù)對(duì)象：長(zhǎng)春路對(duì)側(cè)的居民，由于快速城市干道的阻隔，以及未來(lái)對(duì)面將會(huì)建成規(guī)模為30萬(wàn)平方米左右的大型購(gòu)物中心，長(zhǎng)春路對(duì)側(cè)的居民的日常消費(fèi)將主要在就近解決，只有通過(guò)特色型的體驗(yàn)式消費(fèi)拉開與大型購(gòu)物中心的差異化，才能使本地塊更具有吸引力。

可建范圍及高度確定：

基地南北向很長(zhǎng)（約300米），東西向?qū)挾容^為局促，呈狹長(zhǎng)的梯形，梯形北側(cè)寬約87米，南側(cè)寬約27米；基地內(nèi)北高南低，高差約6米，坡度在2%左右。

根據(jù)規(guī)劃條件建筑可建范圍北側(cè)退讓20米；西側(cè)退讓10米；南側(cè)面寬因較窄，考慮空間及使用因素，退讓了24.8米；東側(cè)要考慮對(duì)現(xiàn)有住宅的日照影響及消防間距因素，并根據(jù)日照條件得出可建高度。根據(jù)日照分析，建筑每層按商業(yè)層高5米計(jì)，可建3層高，從而既不影響既有住宅建筑的日照，又能保證最大可建面積，最后得出每層可建面積在1萬(wàn)平方米左右。

根據(jù)建筑可建范圍，北側(cè)可建面寬較寬，南側(cè)較窄，故把高層商務(wù)辦公部分布置在北側(cè)；北側(cè)商務(wù)辦公樓對(duì)既有建筑的日照影響較小，考慮到建筑的地標(biāo)性，以及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，本方案辦公樓高度定格在36層，140米的高度范圍；商業(yè)部分從北側(cè)的商務(wù)辦公樓向南延伸布置3層。

外部交通組織：

結(jié)合道路交叉點(diǎn)和建筑的節(jié)點(diǎn)在基地南北兩側(cè)設(shè)置兩個(gè)商業(yè)出入口，并在出入口前設(shè)置人行入口廣場(chǎng)；在基地東北側(cè)及東南側(cè)設(shè)置車行出入口，并沿建筑四周設(shè)置環(huán)形車道，超高層辦公樓的入口設(shè)置在北側(cè)。

50米的綠化帶為人們從長(zhǎng)春南路觀賞我們的建筑立面留下了足夠的空間，同時(shí)使超高層建筑遠(yuǎn)離道路，減小了建筑對(duì)道路的壓迫感。但建筑離道路過(guò)遠(yuǎn)也不利于發(fā)揮商業(yè)建筑的最大利益。城市綠帶是城市的亮點(diǎn)，結(jié)合公交汽車站點(diǎn)，在綠化帶中設(shè)置景觀步行道，引導(dǎo)人流到達(dá)商業(yè)的南北兩個(gè)入口廣場(chǎng)。

內(nèi)部交通組織：

人流流線明確，是合理而有序地組織交通的關(guān)鍵。交通組織不僅要把人流引入商業(yè)內(nèi)，而且要在內(nèi)部合理地組織人流，既要讓購(gòu)物者滿意，又要讓零售商在經(jīng)濟(jì)上獲得效益。一般來(lái)說(shuō)，承租戶銷售額與經(jīng)過(guò)商店門口的人流數(shù)量成比例。所以，優(yōu)化人流動(dòng)線，最大限度地讓人流經(jīng)過(guò)盡量多的商店門口而又不把距離拉得太長(zhǎng)，才能達(dá)到最佳效果，把核心承租戶放在商業(yè)的盡端和一側(cè)通向停車場(chǎng)是組織人流的兩個(gè)非常有效的手段。

中庭又是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最大可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)。中庭周邊通過(guò)適當(dāng)?shù)墓δ馨才牛梢詫①?gòu)物者向上運(yùn)動(dòng)處理成一個(gè)有目的的過(guò)程，能夠大大提高上部空間的吸引力，購(gòu)物者為觀賞中庭空間和參與其中的公共表演活動(dòng)，也會(huì)樓上或樓下觀賞更美麗的景色

我們?cè)诜桨钢性谀媳眰?cè)設(shè)計(jì)了兩個(gè)大小不一的橢圓形中庭，可從商業(yè)入口廣場(chǎng)直接進(jìn)入到中庭，再通過(guò)貫通弧形的商業(yè)內(nèi)街來(lái)聯(lián)系兩個(gè)中庭，從而引導(dǎo)人流在商業(yè)體內(nèi)的活動(dòng)；在中庭布置不規(guī)則的垂直扶梯，這樣中庭就成為整個(gè)商業(yè)的垂直和水平交通核心，打破商業(yè)街的線性形態(tài)，同時(shí)賦予中心廣場(chǎng)主題，豐富商業(yè)空間，并加強(qiáng)其識(shí)別性。

立面設(shè)計(jì)：

商業(yè)外立面不僅是商業(yè)特質(zhì)的形象標(biāo)志，更是主題型商業(yè)項(xiàng)目吸引聚集目標(biāo)消費(fèi)群體，表現(xiàn)與眾不同的商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)。

我們從地域特點(diǎn)出發(fā)，考慮了新疆獨(dú)特的自然風(fēng)貌及建筑特點(diǎn)，如：連綿起伏的山脈及山腳下的氈房等元素。將兩個(gè)商業(yè)內(nèi)庭院設(shè)計(jì)成氈房形的玻璃盒安插在由干掛石材為外墻材料的整個(gè)實(shí)體建筑當(dāng)中，商業(yè)女兒墻沿縱向做高低錯(cuò)落的變化；從遠(yuǎn)處觀望，猶如兩個(gè)鉆石鑲嵌在連綿起伏的山脈當(dāng)中。

結(jié)語(yǔ)

商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)是復(fù)雜的過(guò)程，設(shè)計(jì)中要綜合自然環(huán)境和地塊現(xiàn)狀，將社會(huì)需求與商業(yè)實(shí)體結(jié)合起來(lái)，提出實(shí)用的多功能方案。設(shè)計(jì)從全面分析地塊的基本需求及其城市和周圍環(huán)境的關(guān)系著手，深刻研究地形地貌、當(dāng)?shù)貧夂蚣爸車纳鐣?huì)活動(dòng)，抓住其人文特點(diǎn)，將新舊聯(lián)系起來(lái)，才能設(shè)計(jì)出社會(huì)所能接受的建筑。

參考文獻(xiàn)：

[1]莊雅典，解密城市商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)，北京大學(xué)出版社，2014—5

[2]王曉，閆春林，，現(xiàn)代商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2005.11