房地產業與經濟發展探析

摘 要：本文在闡述房地產業對經濟發展積極的同時，分析房地產泡沫的原因及危害，最后闡述房產業宏觀政策的變化。

關鍵詞：房地產；房地產泡沫；宏觀調控；

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1674-3520（2014）-08-00-01

一、房地產業對經濟發展的積極作用

（一）房地產業是國民經濟的支柱產業

作為國民經濟中的基礎性和先導型產業，房地產業在國民經濟中具有不可替代的地位，對GDP增長貢獻很大。2003年全國商品房銷售額占國內生產總值的5.86%，2005年之后基本能保持在10%左右。而這一比例在大城市中數額更大，北京市2009年GDP為11865.9億元，商品房銷售額為3259.66億元，占GDP的27.47%。另一方面，房地產業的支柱作用在應對2008年金融危機上進一步得以表現，受危機沖擊之后房地產業的迅速回暖，2009年商品房銷售額占GDP的百分比達到13.01%，支持了國民經濟的復蘇。可以看出，目前房地產業己經發展成為當今中國各大城市的支柱產業，在推動中國近年來經濟增長的過程中功不可沒。

（二）房地產業能帶動大量相關產業發展

房地產業具有高關聯度和強帶動力的特點。其與國民經濟其他行業之間的高度關聯性使得它的發展直接或間接地推動了建筑、建材、冶金、化工、紡織、儀表、家具、家用電器、金融保險、商業服務等眾多產業的發展。

二、房地產泡沫

（一）房地產泡沫產生的原因

房地產市場的剛性需求是房價的有力支撐。人口增長、城鎮化帶來的城鎮人口增加和投資性需求等都導致對房地產的需求不斷迅速增長；而房地產供給卻受土地這一稀缺資源的限制，無法跟上需求的快速增長。供給和需求的差距導致了人們對房地產價格不斷上漲的預期。

由于國家政策的支持和房地產本身的資本價值，致使銀行貸款的信用過度供給，大量的資金從銀行流出。而我國金融體系發展不健全。債券市場、股票市場和房地產市場是吸收流動性的三大市場。在成熟的資本市場中，債券市場規模最大，一般為股市規模的數倍，中國債券市場規模尚小，以國債和金融債券為主，主要參與者是大型金融機構，普通投資者不能參與，資金吸收能力有限。經過近20 年的發展，我國股票市場已初具規模，形成了主板市場、中小企業板市場和創業板市場多層次的市場體系，為企業融資、吸收流動性發揮了重要作用。但2007 年股市泡沫破裂，大量資金流出股市[2]。在這樣的背景下，從銀行流出的大量資金只能涌入房地產市場。

上漲的預期和涌入的資金為房地產投機行為提供了前提和條件，大量的投機行為無疑會不斷炒高房價，使其嚴重偏離商品價值，泡沫不斷擴大。

此外，土地價格不斷上漲是房地產泡沫的又一誘因。多數地方政府把土地出讓作為增加財政收入的重要渠道，通過高價出讓土地，獲得建設資金。土地財政模式，把地方政府和房地產開發商綁到了一起，一旦房地產市場回落，除其他相關企業受影響外，地方政府的土地出讓收入和各個階段稅費收入都將大幅下滑，部分對土地依賴性強的地方政府將面臨入不敷出的境地。出于自身利益考慮，地方政府全力支持房地產業發展，增強了地價上升預期，推動房地產業泡沫化[1]。

三、房地產泡沫的危害

房地產泡沫帶來的經濟威脅和社會危害是顯然且多樣的，這里提主要的幾點。

其一，高房價透支了未來，在兩個方面抑制了消費。一是讓許多購房人提前消費了未來的收入，而房地產商接受了轉移來的收入，卻未能承擔起繼續消費的責任。二是讓許多夢想購房的人，開始增加儲蓄，減少消費。高房價套牢了中國當前及未來的可支配收入，消費對于經濟增長的拉動作用將長期難以發揮[2]。

其二，由于GDP、相關產業和政府財政收入對房地產業的高依賴程度，泡沫一旦破裂，會影響到經濟增長、與房地產有關的眾多實體行業和政府財政狀況，使我國經濟陷入停滯。

其三，巨額的銀行貸款時刻威脅著我國的資本市場。一旦泡沫破裂，房地產價格暴跌，必然導致銀行貸款無法收回，巨額的壞賬最終會使我國以銀行業為主導的金融體系崩潰。

其四，高房價不利于民生建設，大部分人買不到房的焦慮會降低社會安全感，從而激化社會矛盾，影響社會穩定和安全。

四、房地產業的宏觀調控政策

2005年，提出抑制住房價格過快上漲的八項措施（簡稱“國八條”），建立政府負責制，將穩定住房價格提升到政治高度。

2008年，得益于前期調控和金融危機，房地產投資迅速減少，國際熱錢紛紛撤出，房地產市場進入觀望狀態，成交量日減，房價也有所下降。但為應對金融危機、保持GDP增長，08年后半年，政策松動實行寬松的貨幣政策，銀行利率下調，大量資金從銀行涌入房地產使房價迅速反彈。

2010年，應對完危機過后，政策重新轉為抑制房價，出臺“國十條”，被稱為“史上最嚴厲的調控政策”。但由于各級部門的落實問題和房地產市場的復雜實況，國十條的威力未能完全釋放。

自2010年至今，政策一直保持緊縮，房價也在小幅上漲中逐漸趨于穩定。

國家的宏觀調控其實是政府態度在民生和經濟之間的博弈，從房價持續上漲的現狀來看，經濟在這場博弈中一直占上風，這也是為何年年調控房價卻遲遲下不來的主要原因。當然，由于房地產業牽一發而動全身，調控本身就是一件難事，一旦力度過大，造成泡沫破裂，房價“硬著陸”，對我國經濟和社會都是極其有害的。另一方面，由于民生問題越來越凸顯，影響到社會安定，近年來政策開始表現出傾向于民生的趨勢，房地產政策也將保持緊縮狀態。

參考文獻：

[1]王培輝.中國房地產價格泡沫原因分析[J].經濟理論與經濟管理，2011，（03）：39-44

[2]張弛.解讀中國經濟：揭示中國經濟增長背后的危機[M].北京：經濟科學出版社，2012.164