我國房產價格影響因素的分析

丁力人

我國房產價格影響因素的分析

丁力人

文章既研究政府政策、人們預期等要素對房產價格的影響，運用經濟學知識和理論，分析客觀的經濟現象，更多的解釋房價背后的主觀因素；又研究國內生產總值、城鎮居民人均可支配收入、居民消費價格指數、貸款利率、匯率等經濟因素對房價的影響。通過定性與定量分析，找出并解釋影響房價的主要因素和次要因素，對房價的走勢有一個比較新的認識，有利于政府進一步決策和人們的購房意愿。

房產價格；影響因素；定性研究

一、引言

房產行業是支撐我國經濟發展的支柱產業，房產業能否健康穩定地發展關系到我國的國計民生。然而，伴隨著房產市場的迅速發展，我國的房產價格開始直線上升，已經遠遠超過普通百姓的購買能力。世界銀行規定，衡量一個國家的住房消費水平時，通常認為房價收入比低于3就會出現住房供不應求的局面，高于6就超出了城鎮居民的經濟承受能力范圍，因此3-6倍之間較為適宜，這個標準也早已成為房價與家庭年收入之間進行分析的重要參照系數。目前，我國幾乎所有城市的房價收入比均超過了10，而一線城市大都在20以上。雖然房產業快速發展并且已經成為推動我國經濟發展的不可或缺的力量，但是這也造成了房價的高位波動，與此同時，房價波動背后影響其變化的因素也不能被大眾很好的理解與熟知。房產的價格是諸多不同卻又互相有聯系的因素共同作用的結果，比如地域因素、環境因素、政策因素、社會因素、自然因素等，不同因素對房價的影響程度不同。在所有影響因素里面，經濟因素對房價的影響作用最大，比如城鎮居民人均可支配收入、居民消費價格指數、貸款利率、匯率等。這些不同的因素交織在一起，使得房價呈現出波動起伏的狀態，反過來，房價的波動又將影響整個國民經濟，因而與其他宏觀經濟變量之間有著十分緊密的聯系。因此，深入研究房產市場的特點，并對影響房價的主要經濟因素進行定量實證分析研究，對于保持我國房產市場持續、健康、穩定的發展，加快推進社會主義現代化建設具有十分重要的意義。

二、文獻概述

劉曉玲從房產發展和房價變化角度指出，現如今房產價格不斷上升且居高不下，是政府政策的推動從而導致房產開發商的跟進以及城市化進程的加快導致對商品房需求增加等因素造成的。郎咸平指出，房產的問題不僅僅在于房地產，也不是所謂的流動性過剩的結果，投資環境惡化的先兆就是樓市泡沫——在“以GDP為綱”的政策指導下所有的資金流向房產業造成樓市泡沫。杜雪君、吳次芳、黃忠華指出：我國房地產稅和房價之間存在長期穩定的均衡關系，房價和房地產稅存在正相關關系，房產稅越高房價越高；在不考慮地方公共支出對房價影響的情況下，房產稅的長期影響效應要大于短期影響效應；我國房產稅制設置欠完善，房地產稅的變化會影響房價，而房價的變化不會影響房地產稅。賀勝兵探討了有關房地產價格的影響因素，通過數據收集和計量實證模型的分析，彌補了我國房產行業研究多而理論少的不足。但是在討論影響因素時，都是在說某單個因素對房價的影響，計量模型也基本上是一元回歸模型，沒有建立基于面板數據回歸的多元數據模型。楊君偉、胡燕京集中分析自然環境極差與房產價格的相關性，在不同地區選取了典型大中城市為樣本進行研究，以平均房價、人均可支配收入、金融參與程度和自然環境級差因素等指標入手，用計量線性方法進行單方程線性回歸，回歸結果顯示自然環境級差因素是影響房產價格的重要因素。

三、房產價格影響因素

（一）替代品市場因素

替代品市場主要指的就是二手房交易市場和房屋租賃市場。眾所周知，人們在買東西時，一個重要的參考因素就是其替代品的價格，尤其像買房這樣對人生有重大影響的事情，更是再三考慮，仔細比對。當二手房市場或者租賃市場的相對價格升高時，人們傾向于從二手房市場和租賃市場退出，購買新房；當二手房市場或者租賃市場的相對價格降低時，人們傾向于從新房市場退出，購買二手房或者租賃房屋。在我國房產市場上，新房市場和租賃市場間的替代性大，新房市場和二手房市場間的替代性小。原因是，無論是自己置辦家產還是買房用作投資，人們第一個想到的仍舊是“新房”。“新”這個概念似乎對人們的影響極其重要，什么都要“新”的好。很多人認為，如果自己手頭資金充足，一定是買新房，但在資金不足的情況下，或許考慮一個比較新的二手房或者租賃房屋。然而，相對二手房，當新房價格偏高時，需求者會先選擇租房住，靜觀其變，等待新房市場價格降低時再進入新房市場，而不是立即轉向二手房市場，畢竟，一間新房比一間二手房對初次購房者來說吸引力大得多。從全國范圍來看，新房始終是住宅市場的主體，二手房市場規模有限。新房市場規模穩步增長，且成交量的波動幅度小于二手房和租房。從2008-2013年銷售數據來看，2009年后，全國新房年均成交面積為9億平方米以上，而同期二手房銷售面積僅2億平方米左右。而且，二手房市場主要集中在一線城市，中西部地區及多數二三線城市，二手房市場占比不高，市場發達程度遠不及一線城市。這主要還是因為我國二手房、租房市場發展時間短，規模小、發展極其不完善造成的。這也從側面反應了為何我國新房價格如此之高。隨著更多新房的竣工入住和改善性需求的釋放，更多城市的二手房市場和房屋租賃市場將逐漸起步并日趨成熟，它們與新房市場的價格將互為參照，互相影響。

（二）社會因素

影響房價的社會因素包括人口、家庭、城市化狀況、城市歷史、社會治安、文化與時尚等。其中，人口因素包括人口的數量、密度、結構（如文化結構、職業結構、收入水平結構等）；家庭因素指家庭數量、家庭構成狀況等；文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。一般來說，人口數量多、人口密度大、治安狀況好、城市化水平高的地方對住房的需求量也大，價格也相對較高；而一些人口數量較少的偏遠地區，房價就會比較低。對于家庭數量和家庭構成，由于計劃生育以及人們對于子女觀念的改變，使得子女數量減少，家庭規模小型化，家庭單位數量增多，這會導致住房需求的增加，房價的上升。心里預期對房價的影響也很大。老百姓看到房價大漲，形成房價上漲的心理預期，會趕緊入市以免吃虧，房價越漲，人們的購買就越踴躍，造成真實需求被夸大。當大部分人擁有同樣的心里預期并做出同樣的買或者不買的行動時，就會對市場價格起到很大的影響，會顯著地放大或縮小當前需求，從而影響房價。社會因素對房價的影響作用是相當復雜的，不是一言一句就能說清楚，況且它還伴隨著一種緩慢的滲透性的歷史形成，例如，在中國許多城市中，某一個特定的區域，由于其獨特的發展歷史，而始終成為房價水平的高值區，如上海的外灘、廈門的鼓浪嶼等，這些地區的房價就是高值區，這并不是某一個方面的某個特定的原因造成的。這些許多不同的復雜因素共同對房價造成了影響。

（三）自然因素

自然因素主要是指房產開發過程中土地的一些自然條件，包括位置、地質、地勢、地形、土地面積、土地形狀、日照、通風、溫度、天然周期性災害、建筑物的外觀、建筑物的朝向及其結構、內部格局、設備、施工質量等。其中，位置是影響城市內部房產價格水平的最重要因素，大家公認的好位置、好環境，往往也是城市建設投資、環境投資長期積累的結果，土地成本自然居高不下，加之購房者對好位置需求熱情高，開發商有機會提高利潤水平，由此導致好位置房價高出差位置房價幾倍乃至十幾倍。對于一些地形地貌情況較好，施工難度較小，建造成本較小的地段的房價要比一些地形地貌情況較差，施工難度較大，建造成本較大的地段的房價來得高。而一些交通便利，氣候溫和，環境質量較高的地段，其房產價格一般比較高。在目前民眾普遍追求生活質量，享受生活品質的情況下，自然因素顯得越來越重要。

（四）政府因素

在我國這樣一個土地、勞動力、貨幣都由國家宏觀調控而非市場化的國家，政府因素對房價有很大的影響程度。我國房產市場的不完全競爭性、外部性和準“公共產品”等屬性，使得房產市場本身并不能保證資源的有效配置，政府及時有效的宏觀調控能彌補市場本身的不足，防止市場失靈的發生，達到經濟的健康運行。

1.稅收政策

稅收是國家財政收入的最主要來源，房產稅是政府調節房價的重要手段之一。“新國八條”中要求指出，各地區加強稅收征管力度，完善并調整相關稅收政策，加大力度監督檢查土地增值稅征管情況，對定價明顯高于周邊房價水平的房產開發項目重點監督檢查，并嚴格執行土地增值稅清算和稽查。此外，為遏制開發商之間的壟斷競爭以及惡性抬高房價的行為，政策還要求對超出平均商品房水平的項目進行土地增值稅清查和稽查。

然而，在房價飛漲的同時，很多地方政府可以享受其帶來的“成果”。全國政協委員、河南工商聯副會長王超斌曾委托河南房地產協會做了一份“房價清單”。清單顯示，政府各種稅費占總房價的30%上下，再加上層層“公關費”，房價的一半被政府拿去了。近年來，國家雖然出臺很多稅收政策來控制甚至是遏制房價，但這些政策的實施力度，傳遞能力，以及對其的監管力度和效果評估都有待考證與加強。

2.信貸政策

信貸政策是宏觀調控房價的另外一個重要手段之一。2002年以前，是信貸政策的快速發展期。期間頒布的主要政策有：1998年4月7日，央行發布《關于加大住房信貸投入，支持住房建設與消費的通知》，允許所有商業銀行在所有城鎮對所有普通商品住房辦理個人住房貸款業務；1999年，央行將住房貸款的上限由房價款的70%提高到80%，將個人住房貸款最長期限從20年延長到30年，并將個人住房貸款利率在原有的優惠基礎上進一步下調10%；2002年9月1日起，北京等國內城市相繼取消了始于1994年左右的“內”、“外”銷商品房的限制。2002年以后，信貸政策逐步緊縮。2002～2003年，央行著重強調了“防止產地產泡沫，防止信貸過度集中房地產業”；2005年3月17日，央行宣布取消住房貸款優惠利率；對房產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%；2005～2006年，“國八條”“新國八條”“國六條”相繼頒布，提出綜合采取土地、財稅、金融等相關政策及利用輿論法律手段控制不合理的需求，抑制房價過快上漲；2006年以后，相關文件的出臺，明確了以家庭為單位認定借款人房貸次數。

縱觀十幾年來房地產信貸政策的改變，可以清晰的看到政府從支持鼓勵買房到限制控制買房的變化過程。房屋作為一種商品，同樣滿足最基本的微觀經濟學供求基本定理，如果市場滿足完全競爭，房屋價格將會維持在市場出清價格，資源會得到有效配置，也是滿足帕累托最優的。同樣，如果要對價格進行干預，無外乎是從住房的供給或者需求著手。但是，增加供給是困難的，原因是可供住房的土地有限以及面臨通貨膨脹的壓力。因此，我國政府對房價的抑制，大多是采取抑制需求的方式。信貸政策中的加息、提高首付款比例、項目封頂才能放款等政策都是以增加購買成本，減少有效需求為出發點的。

與其他政策相比，信貸政策效果快，便于執行；但是其做不到區別對待，不論是提高首付款比例還是加息，不僅對炒房者有效，同時也影響到了很多有正常住房需求的消費者。

3.貨幣政策

當經濟過熱時，采取緊縮的貨幣政策；當經濟衰退時，采取寬松的貨幣政策。對于政府來說，它是貨幣的壟斷發行者。如果貨幣的資源配置是市場化的，那物價不會飛漲，房價不會飛漲，因為老百姓要獲得貨幣，需要提供真實的產品和服務。在一個公平的百姓經濟體系中，貨幣只是在流動中充當媒介手段而已。只有當貨幣權力被壟斷后，才會有所謂的通貨膨脹。從貨幣數量論方面進行考慮，人們持有貨幣是為了購買產品與服務。他們為進行交易所需要的貨幣越多，他們持有的貨幣就越多。M*V=P*T，即貨幣*貨幣流通速度=價格*交易量。由于交易次數難以衡量，交易次數T被替換為經濟中的總產出Y，M*V=P*Y。如果我們假定貨幣流通速度V不變，那么貨幣量決定了名義GDP，所以貨幣供給M的任何變動都會引起名義GDP同比例的變動。由于生產要素和生產函數已經決定了實際GDP，所以，名義GDP只有在價格水平變動時才會調整，這意味著，價格水平與貨幣供給成比例。M的百分比變動+V的百分比變動=P的百分比變動+Y的百分比變動，V的百分比變動為0，而Y的百分比變動在短期內也為0，所以中央銀行控制的貨幣量M的百分比變動直接影響著價格水平P的百分比變動，中央銀行發行的貨幣越多，價格越高，通貨膨脹率越高，房價越高。其實當今世界的貨幣量遠遠超過流動需要量的事實也證明了這一點。

（五）經濟因素

影響我國房價的經濟因素有很多，一般來說有國內生產總值、城鎮居民可支配收入、居民消費價格指數、匯率、利率等。這些因素不僅作為個體對房價產生影響，互相之間的共同作用也對房價產生極其復雜的影響。

1.國內生產總值

國內生產總值，即GDP，是給定時期的經濟內生產的所有最終產品和服務的市場價值，它告訴我們一國的總收入及在產品和服務上的總支出。國內生產總值常常被認為是對經濟表現狀況的最好的衡量，一般來說，GDP的增長會帶來經濟發展水平的提高和人民生活水平的改善。經濟水平的發展，又會導致生活水平、生活成本以及市場需求的增加，并最終導致房價的上升。我國每一年的國內生產總值都要比上一年增長很多，在我國經濟保持高速增長的同時，人民收入水平提高了，在溫飽問題解決后，人們就要考慮改善住房，住房需求增加，住房品質提高，這會推動房價的增長。縱觀我國的經濟發展，房價幾乎和國內生產總值保持正比例的關系，尤其是進入二十一世紀以來，經濟發展水平和房價都顯著提高，加之城市化水平的提高，GDP的變化與房價的變化是同方向的。

2.居民可支配收入

居民收入水平是衡量居民購買能力的重要指標，居民收入水平的高低決定著居民購買能力的大小。根據古典理論，我們將居民收入在支付掉稅收以后的收入稱為可支配收入，人們把他們的可支配收入在儲蓄和消費之間進行劃分。消費是可支配收入的函數，C=C (Y-T)。而人們將多少收入用于儲蓄多少用于消費則取決于邊際消費傾向，邊際消費傾向是當可支配收入增加一美元時消費的變化量，它是介于0～1之間的一個數字。因此，可支配收入越高，消費越高。居民收入水平的提高，將會增加對房屋的需求，從而使房產價格上升。需要說明的是，對于低收入者，住房是奢侈品，其對房屋的需求彈性很小，可支配收入的增加并不會增加他們對住房的需求，因為他們首先會將這些增加的收入用于滿足基本的吃、穿等；對于高收入者，可支配收入的增加也不會明顯增加他們對住房的需求，因為他們本身有房；推動房價上漲的主力軍是中等收入者，只有他們的收入增加，會大量增加對住房的需求。但總的來說，居民收入的增加對房地產價格產生的總效應是房地產價格上升。

3.利率

利率是持有貨幣的機會成本，它的大小直接影響著資金借貸的成本。我國的銀行利率是由我國的中央人民銀行所決定的，是我國政府進行宏觀調控的重要手段。對于開發商來說，利率的上升會加大對開發商的成本，因為房產的開發一般都需要巨額的資金，一般都會從銀行借貸。貸款利率的高低直接影響為這筆高額貸款所支付的利息，進而影響投資額和供給。一般來說，利率越高，投資意愿降低，供給減少，房價上升；對于需求者來說，利率上升將會使其的購房成本增加，加大其還貸壓力，購房意愿降低，需求減少，價格下降。所以說，利率的上升同時壓低房地產需求和供給，它對最終房價的影響是不確定的。

4.匯率

匯率是兩個國家通貨的相對價格。隨著人民幣的升值，人們的財富和可支配收入會增加，財富的增加會促使公眾增加消費，而房屋作為一種商品，對其的需求自然會增加，從而拉高房價；與此同時，人民幣的升值，會增加外國資產對中國資本的投資，大家紛紛把手中的其他貨幣兌換成人民幣，希望通過人民幣的升值來賺取其間的匯差。外國資金的流入，又會作用于實體經濟，房產業作為一種高利潤產業，自然成為了這些外資青睞的對象。大量外資的進入，又進一步推高了我國的房產價格。改革開放后，對外國門的打開直接導致了我國融入了世界經濟中，金融市場的開放以及世界資本的流動，使得匯率——作為一國貨幣與外國貨幣的比價，同時影響到了國內和國外的資產變動和各行各業的投資或需求的變動，當世界資本瞄向中國房產業時，房價自然大幅上升，甚至導致房地產泡沫，這種情況是非常危險的，這也說明實證研究匯率對房價的影響是重要的，宏觀調控房價是必要的。

5.價格水平

最常用的價格水平的衡量指標是消費者價格指數。消費者價格指數，CPI，是一籃子產品與服務的價格相對于同一籃子產品與服務在某個基年的價格的比值，CPI把許多產品與服務的價格變成衡量價格總體水平的單一指數。CPI是衡量通貨膨脹的一個重要指標，是一個國家經濟穩定的溫度計。房屋作為一種消費商品，自然被記入CPI內，一般情況下，房屋價格與CPI呈現同方向變動的關系，房屋價格上漲會拉高CPI，CPI的提高也會作用于房價。

四、政策建議

我國房產業快速發展已經成為我國經濟的支柱產業，房產業的平穩、健康的良性發展對穩定我國的宏觀經濟至關重要，然而可笑的是，高房價已經和看病貴、上學難并稱新的三大民生問題。房價問題，已經不是一個單純的經濟問題而是一個社會問題。房價的大幅波動以及大肆上漲，不僅阻礙了國家擴大內需、拉動消費政策的落實，更會對宏觀經濟的波動造成不良影響，使得社會產生嚴重的問題。2008年美國次貸危機的發生已經充分說明了完全相信并且依賴房地產市場的自我調節是不現實的，政府的有效干預和調控是有必要的，只有通過全方位的包括經濟、行政、法律等手段，實施綜合系統的調控才能對房價過快上漲起到積極的抑制作用。“無形的手”和“有形的手”完美的結合，房產市場才能有效平穩的運行。對此，本文結合以上對房產市場的理論分析與實證分析，提出一些建議：

第一，進一步修正并且完善我國價格指數的測量方式。房屋作為一種消費者購買的商品應該包括在某些價格指數中，而確定其在所計算的指數中的權數則為重中之重。如果只是針對沒有合理包含房產價格的價格指數，甚至是根本沒有體現房產價格的價格指數制定相應的政策，那么政策的調控效果就不可避免地會出現顧此失彼的狀態。因此，只有制定一個包含有房價的價格指數，使此指數成為宏觀政策調控的目標才能凸顯調控的作用。對此，可以根據實際情況，采用靈活多變的計算方法，根據房產業不同時期在經濟中的重要程度以及對經濟的沖擊程度來確定其現在價格指數中的權重。

第二，穩定匯率。隨著匯率市場的開放以及各國逐漸對固定匯率制度的放棄，匯率——作為國與國之間貨幣的兌換比率，所扮演的角色越來越重要。由于匯率的市場化，以及近幾年中國在國際貿易中的順差，使得人民幣面臨著升值的壓力。人民幣的升值，會吸引大量的外資涌入，其對房地產造成的沖擊將是巨大的。其次，由于匯率的不穩定性，也會直接影響到我國房產的價格。因此，穩定匯率變得至關重要，尤其在短期內，匯率的大幅變動將帶來大量的投機性資金，資金的涌入或者涌出將會帶來房產價格的忽高忽低，從而也會將國民經濟暴露在危險之中。

第三，穩定利率。利率的變化會影響房屋的供給與需求，從而影響房屋的價格。在我國，利率由央行決定，在利率未完全市場化的情況下，央行對利率的調控是宏觀調控的重要手段。央行因根據市場情況，理論聯系實際，在全方位考慮經濟運行的情況下，小心謹慎的對利率進行操控，不對利率做大幅調整，從而穩定房價。

第四，積極培育良好的二手房交易市場以及房屋租賃市場。現如今，房價之所以這么高與我國落后的二手房市場以及落后的房屋租賃市場有關。住房者的選擇有限，租賃交易成本的昂貴，信息的閉塞都是推動房價上漲的原因。政府可頒布相關政策，大力扶持替代市場的發展，緩解新房市場的壓力，以增加對它們對房價的影響力，同時也給政府的調控措施提供了更多的選擇。

第五，針對不同地區的不同情況，理論聯系實際，根據事實制定不同的地方性政策。我國經濟發展地區之間不平衡，房產業的發展亦是如此。受到自然因素，社會因素等許多不同因素的共同影響，地區之間的房價差異很大。針對這種情況，不可搞政策的“一刀切”，讓所有地區有遵守統一的政策法規，這樣既違背國家利益有違背局部利益。例如，對于一些房價過高城市，政府應予以披露，讓社會公眾一起對其進行監督，防止房地產泡沫的出現，政府也應對其進行著重監管，采取嚴厲的緊縮性的調控政策；對于一些房價正在上漲的城市，要采取警示和預防措施，實行溫和的鼓勵與引導相結合的緊縮性的調控政策；而對于一些房價在合理范圍內的城市，則沒有必要制定一些特別的政策措施，只要平時加大防范即可。

中央政府的房價調控政策必須要適當考慮地方政府的利益，在滿足中央政策執行力度的同時，放權于地方，因地制宜，制定適合調控地方房價的政策。

[1]劉曉玲.2008年后中國房價趨勢分析[F].華商,2008.

[2]郎咸平.熱點的背后[M].北京:東方出版社,2008.

[3]杜雪君,吳次芳,黃忠華.我國房地產稅與房價關系的實證研究[A].技術經濟,2008.

[4]賀勝兵.我國房地產價格若干影響因素的實證研究[D].華中師范大學,2006.

[5]楊君偉,胡燕京.我國典型城市房價上漲和自然環境級差因素的相關性分析[J].華東經濟管理，2007.

丁力人，南京農業大學金融學院。

F293.3

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1008-4428（2015）05-32-04