解讀《不動產登記暫行條例》

從2015年3月1日起，《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》），在全國范圍內實施，我國不動產統一登記制度隨之正式建立。《條例》首次明確不動產登記的物權體系，規定10種不動產權利將依法登記。這部《條例》的實施，被認為是奠定了房地產稅等一系列稅制改革的技術基礎。

《條例》分為總則、不動產登記簿、登記程序、登記信息共享與保護、法律責任和附則共6章35條。10種不動產權利包括：集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權；森林、林木所有權；耕地、林地、草地等土地承包經營權；建設用地使用權；宅基地使用權；海域使用權；地役權；抵押權；法律規定需要登記的其他不動產權利。

在不動產登記的類型方面，分為首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記等8大類。根據規定，原有的登記證書不會作廢。

根據《條例》，國土資源部將牽頭建立不動產登記信息管理平臺，以確保國家、省、市、縣4級登記信息實時共享。據了解，2015年推進統一登記制度的實施過渡；2016年全面實施統一登記制度；2017年，不動產登記的“大賬本”將全面運行。

四問不動產登記

問：啥叫不動產？

答：地海房林等定著物。

《條例》第二條規定，本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。所謂“定著物”，就是指固定于土地、并不能移動的、有獨立實用價值的物，比如房子等。

根據《條例》規定，各種不動產登記的單元是不同的。比如土地以宗地為登記單元，房屋以幢套層間為登記單元，海域則以宗海為登記單元。這也就是說，在一個人擁有的同一宗土地上，可以有屬于他的很多套房屋，這些房屋不會因為不動產統一登記而被糅合在一起。“不動產登記單元則是由這些不動產權屬界限封閉范圍所形成的獨立空間，具體的界定標準和編碼規則，下一步將進行細化。”國土資源部政策法規司副司長魏莉華說。

問：不動產登記到底為了啥？

答：為了保護公民物權，少東奔西跑。

“進行不動產統一登記，最主要目的就是保護公民的物權。”中國土地礦產法律事務中心法律處處長蔡衛華說，以前，公民的不動產由不同的部門管理和登記，導致農林用地、農牧用地以及林牧用地之間的權屬界限不清，權利歸屬不明確，曾經引發眾多矛盾和糾紛，“有的甚至產生惡性械斗，引發群體性事件。”

同時，由于此前各部門的登記方法、技術規程等不一致，很容易導致重登、漏登公民名下的各種土地權利。“統一登記后就可以減少甚至杜絕類似的問題發生。”蔡衛華說。

以農村用地為例。在農村，一個人要想就名下不動產登記，需要到4個不同的部門辦理4個不同的證件——住房要到建設部門辦理《房屋所有權證》，宅基地要到國土資源部門辦理《集體土地使用證》，承包的土地要到農業部門辦理《農村土地承包經營權證》，栽種的樹木要到林業部門辦理《林權證》。

“各種證書滿天飛，不僅增加了人民群眾辦證的不便，而且增加了其時間、資金成本。”蔡衛華說，統一登記之后，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，不必再東奔西跑。現有的房產證不用重新登記。

問：不動產登記“公開”誰可查？

答：權利人、利害關系人和有關國家機關。

都登記了不動產，是否意味著可以在全國范圍內啟動“以人查房”，挖出腐敗線索，揪出更多靠貪腐活著的“房叔”和“房姐”？對此，中國社會科學院研究員孫憲忠給出了否定的回答。

“在征求意見稿討論過程中，就出現過對于‘公開性’的爭論甚至誤解。”孫憲忠說，這些觀點主要分為兩種，其一是要求不動產登記的資料要向社會所有的人公開，要許可人們自由地查詢他人的房產；其二是把不動產登記和反腐敗立法相聯系，要求該條例能夠發揮監督官員房產擁有情況的作用。

對于這兩種觀點，孫憲忠認為都有不同程度的問題。而在正式發布的《條例》中，明確規定了“權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供”。對房產而言，權利人就是房主，利害關系人就是買房人。

那么這種公開，為何會止步于權利人和利害關系人？

“我國《物權法》第十八條規定，權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應該提供。而‘公開性’指的是不能禁止民事主體了解不動產登記簿；它許可權利人、利害關系人查詢、復制。”孫憲忠說。

孫憲忠認為，這種“公開”，是為了在物權變動過程中，保障相關利害人的交易安全。

和此前媒體曾經熱議的“以人查房”相關聯的是，《條例》中的“公開”對象不是所有人。孫憲忠說，個人財產對一般社會大眾而言，具有一定私密性，不是任何人都可以隨意地知悉別人的財產權利的狀態。“在現實生活中，立法必須防止利用‘公開’規則擾亂、甚至損害民眾生活安康私密的現象發生。”

問：是否有助“陽光立法”？

答：倆立法不在一個體系內。

幾年前，業內就傳出風聲說要進行全國房地產情況聯網，這被人期許能夠同時實現反腐，甚至能夠推動“陽光立法”，把“房叔”查個底兒掉。但《條例》出臺后，立刻有聲音表示“失望”，因為其中沒有要求官員必須公開房產的內容。頒布《條例》的目的，是否真為了反腐和“陽光立法”？孫憲忠說，這其中有誤讀。

“從國際經驗看，‘陽光立法’內容很多，其中之一就是要求官員公布其財產，以方便社會監督。這些立法是專門針對官員的立法，和不動產登記立法不在一個體系之內。”孫憲忠說，那些要求利用不動產登記簿的公開性，來實現“陽光立法”的功能、達到限制甚至懲治官員腐敗的要求，難以得到支持。

“不動產登記立法屬于財產立法，不論官員還是民眾，其不動產財產都要納入登記，但是‘陽光立法’只能針對官員，不能針對一般民眾。”孫憲忠解釋道，法律可以要求官員公布其財產，但是不能要求一般民眾也公布其財產。所以，不能把不動產登記簿納入到“陽光立法”的范疇之內。

“‘陽光立法’是非常強力的法案，國家司法部門可以據此行使非常強大的權力，不要說像不動產登記簿這樣具有一定公開性的官方檔案，即使是在法律上處于保密原則保護下的個人存款資料等，只要是涉及官員腐敗的，國家法制機構都可以查詢。”孫憲忠說。

如何登記？“一個窗口進，一個窗口出”

未來，這些來自農、林、牧、漁的各類信息將匯總到一個“大賬本”上，即匯總到統一的大數據庫中。怎么才能讓信息盡快進入，如何能保證信息準確？

“不動產登記工作最關鍵的環節，在地方。”國土資源部地籍司（不動產登記局）司長（局長）王廣華說，目前，國家層面不動產登記職責和機構建設基本完成，22個省份完成了省級職責整合，但市縣一級的職責和機構整合工作普遍沒有啟動。

王廣華說，從全國范圍來說，地方政府將盡快全面完成省、市、縣三級職責和機構整合，并確保各級不動產登記機構能夠順暢接受上級不動產登記主管部門的指導和監督、上下對口一致。

那么對于這個“大賬本”上的內容，應該怎么收集？“我們將會本著方便群眾的原則，從后臺移交不動產資料；對于老百姓而言，各地區將會盡快設立不動產登記窗口，實現一個窗口進、一個窗口出。”王廣華說。

為了讓老百姓盡量適應這種變化，手中的各種房產證、權屬證書也將按照“不變不換”的原則執行。即已經依法發放的證書繼續有效。若是產權人在新證書頒布前就已經申請了登記，將會繼續發放舊版證書；新的證書頒布后申請登記的，發放新版證書。

“總而言之，原來各部門已經發放的證書繼續有效，各地區將不得強制要求更換證書，不增加企業和群眾負擔。對此，我們將盡快出臺有關政策和意見。”王廣華說。

如何保密？泄露信息者將被處分或被追究刑責

清華大學法學院教授程嘯認為，《條例》明確了登記不動產權利的具體類型。今后，無論是不動產登記機構在受理登記申請或按照有關國家機關的要求進行登記，還是人民法院處理不動產登記糾紛案件，都應當依據本《條例》加以判斷。

中央財經大學不動產法研究所所長尹飛說，《條例》著重規范了不動產登記的具體程序，明確在不動產登記的發起、受理、審核、記載等階段以及相應的信息共享與保護等環節，不動產登記機構及其工作人員相應的職權，從而為登記機構依法行政奠定了法律基礎。

這其中，尹飛關注了關于不動產登記保密的問題。“對于不動產登記信息共享單位及其工作人員、查詢不動產登記資料的單位和個人，《條例》也明確了其保密義務。”他說，如果違反國家規定，泄露不動產登記資料或者登記信息，給他人造成損失的，將依法承擔賠償責任，對有關責任人依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

同時，為了維護不動產權屬證書、不動產登記證明的權威性，避免登記錯誤，《條例》規定，對于偽造、變造或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的行為，將實施收繳、沒收違法所得等行政處罰，并可依法追究民事賠償責任以及刑事責任。

《條例》的施行與房地產稅有多大關系

《條例》中雖然只字未提房地產稅，但業內還是認為，《條例》的發布將推動我國財稅制度改革，為推出房地產稅、遺產稅等稅種做了技術鋪墊。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，《條例》首先在制度上保障不動產登記工作有法可依，為摸清不動產家底做好制度保障，為未來房產稅、遺產稅等財產性稅收的研討、課征做好前期準備。

“由于不動產統一登記本身是一項復雜而相對長期的系統性工作，盡管條例的推出意義重大，但這與房產稅、遺產稅等財產性稅收的真正全面開征之間還有相當距離。”胡景暉說，在登記之后，相關財產性稅收的課征同樣需要制度層面的設計。即使開征，對只擁有自住型物業的家庭來說，也很可能會有相應的豁免；而對于擁有多套房產的家庭，短期內也不會面臨稅負的增加。

（據《北京日報》）

延伸閱讀：《條例》未提“強制登記”

高策機構董事長、總裁陶紅兵認為，不應過度解讀《不動產登記條例》。《不動產登記條例》并不會馬上帶來房產稅和遺產稅，它只是給兩稅的出臺提供一些條件，不動產登記是從2018年才開始正式進入操作實施層面的。“并不是說今天有了這個條件，明天房產稅就要出臺，我認為房產稅和遺產稅的真正出臺還早，到2018年有了這樣的基礎以后，我們再來看房產稅什么時候推出。”根據《條例》規定，登記需由申請人提出申請，并不是強制登記。只是在涉及到交易、轉讓、抵押等發生權利轉移的時候才需要登記，如果不登記權利就無法實施，但并不代表買房合同和房產證就無效。“很多人買了很多房子只要不轉賣不需要登記，可以到賣的時候再登記。”陶紅兵表示。

（據《北京晚報》/陳靜思/文）