房地產市場貨幣調控政策及效果影響分析

段元蘭

(山東鋼鐵集團房地產有限公司，山東 青島 266071)

1.引言

自我國住房制度改革實施多年以來，我國房地產市場迅速發展，成為目前國民經濟發展的重要支柱。近年來，國家為了維持房地產市場的積極穩健發展，采取了一系列的宏觀經濟政策對房地產市場進行調控，尤其是針對房地產行業對貨幣政策的敏感性，有側重的出臺了一系列調控措施。推動房地產行業的穩步發展，必須深入的分析這些調控政策對房地產行業的影響，尤其是在貨幣政策方面的相關影響，這不僅是確保整個行業積極穩步發展的需要，對于推動房地產行業市場的良性發展也具有重要的作用。

2.房地產行業市場貨幣政策調控必要性分析

商品房作為一種特殊的商品，在一定程度上存在著市場壟斷性、住房市場的信息不對稱性，整個房地產行業市場有時存在著市場失靈的問題。由于房地產是經濟發展、社會穩定的關鍵影響因素，因此必須進行相應的宏觀調控管理。近年來，國內房地產市場發展中隱藏了一些泡沫，房地產行業經營發展中的金融風險加劇，更需要采取必要的調控管理措施。在房地產行業市場的宏觀調控中，采取貨幣政策作為調控手段，其必要性主要體現在兩方面:

一方面，房地產行業具有明顯的高度資金密集型的特點，而且我國房地產行業企業項目建設開發負債率通常較高，往往經營負債率都在70%以上，因此金融市場與房地產市場有著非常密切的關聯性，房地產行業的企業經常需要通過商業銀行、企業債或者是地產信托等進行融資，采用貨幣政策進行調控的效果更好。

另一方面，由于房地產對于居民而言，屬于價值非常巨大的商品，很多居民購買的商品房都需要抵押貸款，因此貨幣政策在一定程度上會通過影響居民的購房款成本，進而調整居民的住房需求。

此外，通過貨幣政策，還會對房地產市場投資者以及投機者的市場決策形成影響，進一步的起到調控房地產住房市場的作用。

3.房地產市場貨幣調控政策概述

3.1 房地產市場貨幣調控政策的具體工具

房地產行業屬于資金高度密集的產業，對于金融市場以及貨幣政策的變動有著非常靈敏的反映，因此在房地產市場上的貨幣政策調控工具也非常多，主要有以下幾種:

(1)利率政策。基準利率水平以及利率結構的調整變化，會產生利率效應進而影響到房地產市場的供需變化。具體而言，如果利率升高房地產開發企業的融資成本就會提高，可能會減少房地產行業的市場供給或者是房價成本的提高，但同時利率提高變相是對購房行為支持力度的降低，這在一定程度上也會降低房地產的有效需求。

(2)存款準備金率。存款準備金率會造成金融市場貨幣供應量的變化，因而會產生相對較為猛烈的經濟調控作用，存款準備金率提高，商業銀行的貸款能力就會下降，進而房地產開發企業的可貸款也會降低，進一步對房地產行業市場的資金鏈產生影響，因此有助于控制整個房地產行業市場出現過熱或者是價格過快上漲的問題。

(3)不動產信用控制。不動產信用控制是特定的選擇性貨幣調控政策，主要是通過對貸款買房最低首付比例、還款期限等來控制房地產的需求，還可以通過要求房地產開發企業項目開發中的自有資金比例、主體資格控制等調節房地產的供給。

(4)信用工具。信用工具主要有直接信用工具與間接信用工具兩類，直接信用工具主要是央行通過對貸款限額、利率、流動性比率的干預控制信貸規模，間接信用工具則主要是通過窗口指導、勸告等方式對信貸規模以及信貸結構進行指導。

3.2 現階段我國房地產市場貨幣宏觀調整政策及效果分析

我國自住房市場化改革實施多年以來，為了確保整個房地產行業市場的健康穩定運行，房地產市場主管部門積極的運用多種政策工具進行房地產市場的調控，其中最為常用也最有效的就是通過貨幣政策的緊縮或者是寬松等，對房地產行業市場進行調控。其中在1998－2002年，國家通過2次下調存款準備金率，5次下調利率，配合政策激勵，鼓勵房地產行業市場的發展;在2003－2007年，14次上調存款準備金率、8次上調利率，實行了適度收緊的貨幣政策，同時通過對住房供給雙方自有資金比例的控制，調控房地產市場過熱的問題。在2008－2009年，國家通過5次上調存款準備金率，4次下調利率，依靠積極擴張的貨幣政策刺激住房市場發展。在2010－2014年，國家又通過多次調整存款準備金率以及利率，逐步實施了趨向緊縮的貨幣政策，并通過限購、保障性住房建設，首付比例、還款期限、限購、限貸等多種政策嚴格控制住房市場過熱。今年以來，我國出現了經濟增速放緩的問題，住房市場的下行趨勢明顯，國家對于房地產市場的貨幣政策區域放松，特別是今年住建部推行“棚改貨幣化”，除了中央財政專項補貼資金、省級政府配套資金之外，國家開發銀行積極支持，從客觀上達到穩定、支撐住房消費市場的作用。

從我國房地產市場貨幣調控政策來看，最明顯的特點就是重點以存款準備金率以及基準利率作為調控手段，依靠調整房地產市場的貨幣供給量對房地產市場造成影響，同時配合采用各種限制貸款、限制開發、限制購買等一系列的選擇性及補充性政策，共同形成調控效果。在房地產市場處于低迷的狀態下，采用基準利率下調等措施，明顯起到了刺激房地產市場的作用。但是當房地產市場出現泡沫或者是處于過熱的情況下，提升利率在短時間內的作用并不明顯。而通過控制最低首付款比例以及房地產開發企業的自有資金比例則具有直接的作用，力度非常大，能夠迅速降低各種不合理的投機行為，為過熱的房地產市場降溫。

4.提高房地產市場貨幣政策調控效果的建議措施

4.1 適度提升貨幣調控政策的靈活性。國家相關主管部門在研究制定貨幣調控政策時，應該統籌分析房地產市場運行中出現的各種問題及其成因，并基于此針對性的選擇靈活實用的貨幣政策進行調控。例如，當房地產市場出現過熱問題時，應該統籌的分析造成房地產市場過熱的原因是投機需求、開發企業原因還是供需矛盾問題，并根據不同的成因，綜合選擇購房限制、貸款限制、開發自有資金控制等進行調節。同時，在房地產行業市場貨幣調控政策的實施過程中，對于一些具有明顯區域性的調控，應該適當地下放調控權，將調控權力下放至區域，以進一步的提高政策的合理性和靈活性。

4.2 不斷提升房地產調控貨幣政策的前瞻性。房地產行業最大的特點在于建設實施周期相對較長，房地產項目開發建設從前期立項至最后交房使用周期一般在3年左右，房地產項目開發建設中不僅前期的購地、拆遷、設計和預付建筑工程款等資金投入較大，而且后期營銷同樣存在著時間長、成本高的問題。在房地產發展迅猛階段會有大量的資金集中在房地產行業，但此時商品房供給卻無法直接增加，市場供不應求又會催生投資的增加，然而在商品房陸續上市后，房地產供給增加，甚至可能超出市場需求，就會造成房地產下行。因此在貨幣政策的調控使用上，必須具有前瞻性，尤其是加強與其他部門之間的合作，對房地產市場周期進行系統的跟蹤研究后，最終制定合理的調控政策，提高調控效果的及時性。

4.3 統籌并用多種調控工具確保調控目標的實現。在房地產市場的貨幣政策調控方面，中央金融主管部門應該重點在房地產行業的資產價格方面進行合理的控制，以免房地產行業出現嚴重的泡沫問題。同時，還應該繼續執行穩健的貨幣政策，既要確保房地產行業信貸的安全，同時又應滿足推動經濟增長的要求。在具體的貨幣政策運用過程中，可能出現調控目標的沖突。例如，防范房地產市場出現過熱問題，最直接的手段就是緊縮銀根，但這卻有可能造成房地產開發企業資金鏈的斷裂，造成大量呆賬壞賬出現。因此，在對房地長行業進行貨幣政策調控時，應該盡可能的選擇多種調控工具并用，不斷地提高整個調控的自由度，這也有助于確保調控目標的實現。

5.結語

國家針對房地產市場的貨幣調控政策，將會對房地產行業產生深遠的影響。為了確保房地產行業市場的規范化發展，在房地產行業市場貨幣政策的制定上，應該重點在貨幣政策的靈活性、協調性以及合理設置調控政策頻率等幾方面采取有效的措施，依靠科學合理的貨幣政策進一步的規范完善房地產行業的市場運行機制。

［1］楊少芬，吳湧超.臺灣地區房地產金融調控經驗及啟示［J］.南方金融，2014.

［2］汪朗.房地產市場宏觀調控效果分析——金融手段視角［J］.現代經濟信息.2014.

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