白銀時代地產突圍

文/本刊記者 馮珊珊

白銀時代地產突圍

文/本刊記者 馮珊珊

房地產作為中國最重要的資產品之一，等待它的將是緩慢的波浪式下降。對開發商而言，等待他們的則是全線的轉型。隨著互聯網金融、共享經濟，服務經濟等等的興起，中國房地產的黃金時代已經成為了昨天。對于今天的中國不動產行業，未來的發展方向到底在哪？

2012年，待銷房面積不到3億平方米，2015年，這個數字達到了6.6億平方米。相當于今年一二三季度銷售的總和，壓在里面的土地價值和投資，投資包括房地產開發商的投資，還有經營機構、銀行的投資。如果按照每平方米五千塊錢計算，加上土地成本、建安成本，全國打平的話，相當于壓了3到4萬億在里面。

銀行和金融機構的貸款如果按資產負債率50%來算，將近有兩萬億壓在待銷房里面。如果流動不起來，對中國的金融體制、對中國的房地產系統、對中國的市場會產生很大的沖擊。

不動產行業加速分化背后的邏輯，其實是整體利潤率的下滑。從2009年的64%下降到2015年上半年的12%，這是高杠桿，高增長，高利潤難以為繼的體現。

隨著分化進一步加劇，未來的不動產行業可能會加速向管理精細化、經營平臺化，運作輕資產化方面轉型。

主要包括三個方面：一是管理精細化。地產行業在這種背景下，更加需要精耕、深耕，細分市場，需要向制造業學習成本降低和品質優化的研發制造，向服務業借鑒前人的服務模式。

二是經營平臺化。由于競爭態勢發生變化，價值來源從單一的開發銷售向附加價值轉變，不動產行業進入了房地產+的時代，地產企業將借助與客戶深度的契機搭建以居住為核心的生態平臺，加入金融、互聯網、社區服務、環保、健康，醫療、養老等新的服務。

三是運作輕資產化。隨著行業利潤率和杠桿率的長期下降，過去高額投資拿地，迅速轉化成銷售的傳統重資產的模式使房企面臨極大的資金和運營壓力，輕資產是一個必然的發展趨勢。

地產行業進入了凸顯服務價值的時代。首先是地產開發商領域深化，從以往住宅開發向城市綜合開發轉變，參與工業物流、文化旅游，健康，養老、教育等多個領域，價值鏈不斷延伸。地產商成為社區和城市運營商，核心競爭力體現在服務能力。

第二，是觸金。創新投融資模式，重新整合房地產投融資鏈條。住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，目前來看，互聯網金融實際上已經介入了從開發到營銷房地產的全產業鏈?，F在很多互聯網金融和房地產結合的項目，是以渠道創新為主，未來也會進入金融創新。對房地產業轉型提供一些價值的實現渠道。另外，也有利于促進資產證券化的快速實現。

【案例1】