中國房地產市場調控下的變化和未來趨向

何 勇

（南京市南部新城開發建設管理委員會，南京 210007）

一、調控下房地產市場的變化

（一）房地產總量顯著增加，但需求日益多樣

總量上城鎮居民戶均住宅套數已達到1左右，但房地產作為一種特殊商品，具有投資和消費兩重屬性，房地產市場內剛性需求、改善需求和投機需求并存。

（二）房地產市場普遍發展，但區域分化嚴重

一、二線城市人口密度大，土地供應緊張，重點地段房屋供給不足。三、四線城市受發展階段、發展條件、人口基數、消費能力等影響庫存不斷增大。

（三）房地產價格的整體趨勢仍然上漲，但漲勢分化明顯

2003年以來房地產整體價格進入上升周期，且一、二線城市房價上漲更快。雖經多次調控，房地產市場價格出現起伏，但一、二線城市的房價仍呈上漲趨勢，三、四線城市尚未明顯下降。

（四）隨著保障性住房的大規模投入，對控制房地產價格上漲、保障居民生活起到了重要作用

但地方政府財政面臨的壓力越來越大。

二、外部條件對調控的影響

（一）房地產投資的整體回落加大了調控的難度

隨著中國經濟發展進入新常態，房地產市場供求關系將逐步趨向平衡，未來房地產開發投資增速放緩甚至回落是必然趨勢。宏觀調控既要繼續維持房地產業在國民經濟中的重要作用，又要通過此次適度放緩調整住房結構，消解市場泡沫，改善一線城市過高的土地價格和降低部分二線、三線城市住房供給過剩的風險。

（二）金融政策的變化加劇了房地產市場的動蕩

房地產市場與金融體系關系密切，金融政策影響的房地產市場的全過程，從前期征地拆遷、土地開發和項目建設的資金籌措，到房地產價值實現、居民消費的信貸政策，都離不開金融機構的身影和作用。寬松的貨幣政策將有利于房地產市場發展，但稀缺的資金、過度的信貸都投放在房地產領域，又將影響其他產業的發展。同時，由于房地產與金融市場已深度交融，房地產市場的動蕩對金融市場乃至整個國民經濟也會帶來重大沖擊。

（三）不同階段中央調控和地方利益博弈的難度加大

中央政府和地方政府作為兩個利益主體，在不同時期調控政策制定和執行的利益博弈過程中利益并非總是一致。地方政府是地區土地的主要供應者，土地出讓收入是地方最重要的非稅收入來源，短期內地方對土地財政仍有較強的依賴性，地方債務平臺等問題廣受關注。同時，過去的發展使新增房地產市場供過于求，難以為下行的城市發展所吸納，導致二、三線城市房地產發展面臨巨大挑戰。

（四）不同的民生需求增大了調控準確性的難度

調控要保障居民“有恒產者有恒心”的剛性需求，也要滿足“更上一層樓”的改善性需求，還要兼顧“以房養老”資產增值的投機性需求，因此調控既要在保障性住房和廉租房的建設加大投入，要在中等商品房的配套設施建設上加大投入，同時為了房地產業的健康發展，也不能完全扼殺投機性需求。

三、未來調控的關注點

（一）兼顧不同利益主體

房地產市場中政府、開發商、消費者作為不同的利益主體扮演著不同的角色。在宏觀調控時，對政府而言，需采取金融手段、調整土地供應結構、限制投機性房地產轉讓、建立住房保障制度，其中中央政府更應明確民生第一、兼顧增長的住房發展理念，從規劃控制、指標控制、財政控制、金融控制等方面對地方政府的政策進行指導和引導。地方政府要做好對中央要求的落實。對開發商而言，要引導其走誠信開發，品牌經營之路。對消費者要鼓勵合理、理性消費，限制投機炒房行為。只有實現政府的經濟效益、社會效益和環境效益、開發商的合理利潤、消費者的有效需求和合法權益得以合理實現，多方合力構建理性、健康的房地產市場。

（二）兼顧不同發展階段

當前我國正由城鄉二元社會向城市化社會高速轉型時期，轉型社會的復雜性決定了調控政策決策復雜性，既要注重打基礎、利長遠的長效機制建設，注重方向、政策的研究、制定、試驗和推廣；又要注重短期措施的靈活調整，注重對民眾關心的房價持續快速上升等問題采取臨時性措施。

（三）兼顧不同發展條件

宏觀調控下房地產市場博弈的總體目標是市場的穩定持續發展、市場參與者的理性回歸，因此房地產調控一是需重點關注房價上漲過快、投機過度的主要城市和個別地區，促使其房價出現理性回落，而房價平穩、投機較少的地區則適度放活。二是對于不同地區的中高檔樓盤，尤其是以投機為主的樓盤要加強調控，低檔樓盤因投資炒作因素少可適度放寬。三是對不同地區以自住為目的或中長線投資為主的消費者可適當鼓勵，以培育房地產市場的健康發展。

（四）兼顧財政和金融手段

相比于限購、限價、限貸等行政干預，更應注重財政的穩定稅收調節和金融的靈活信貸調節手段，調控的目標直指投機需求，同時應充分考慮當地經濟發展階段、居民承受能力和城市發展水平。

房地產市場的健康有序發展離不開宏觀調控，政府在制定和執行宏觀調控政策時，需要通盤考慮、具體對待、量力而為、適度發展，并及時根據市場反饋做好預調微調，使宏觀調控預期與計劃真正契合，為房地產市場的持續發展保駕護航。

[1]張泓銘.未來中國房地產市場調控的思路和策略[J].社會科學，2014(4).