房地產企業納稅處理與風險控制

鐘 彪

（金隅房地產開發有限公司，天津 300011）

為了保障國家的順利運行，政府強制對個人和企業進行納稅。納稅處理在企業的正常運行中是一項非常重要的財務活動，合理的納稅管理可以幫助企業實現經濟效益的最大化，同時保障政府的正常運行。本文將從以下幾個方面進行分析，以供參考。

一、房地產企業納稅涉及的主要環節

（一）房地產企業設立階段的納稅處理

隨著我國的稅收制度的健全，新的稅收法決定取消憑借企業設立時的注冊地以及企業的性質來選取企業進行納稅處理的方式，在這種政策導向下企業應該變革納稅處理方式。在新的政策導向下企業可以依靠企業自身的形式進行納稅處理。具體而言企業的形式主要有：股份、獨資、合資等等。根據我國新的稅收法律法規的有關規定，對于獨資、合資的各種企業僅僅需要交納個人所得稅就可以了，對于以股份制形式開展經營的企業而言，交納除了上述所說的個人所得稅以外，還需要額外交納企業所得稅。[1]我國稅收法這樣規定有其優越性。根據企業的不同組織形式納稅處理理應不同，根據法律的規定子公司具有獨立的法人資格，在計算稅收的過程中應該和母公司分開計算、分公司則需要合并計算。

（二）房地產企業銷售階段的納稅處理

房地產企業銷售階段是企業經營的主要階段，構成了企業運行的主要組成部分，對企業在銷售階段應繳納的稅收必須做出合理的處理。具體而言房地產企業在銷售房地產的過程中可以由以下的方式開展納稅處理活動：劃分銷售收入、選取適合的促銷手段。[2]舉個例子來說，就是房地產企業在銷售的過程中可以建立一些裝修或者物業管理單位，從而實現對銷售所得的劃分，可以將房地產銷售的部分可得資金劃分給裝修或者物業管理費用。這樣做是有其根據的，我國的相關稅收法律法規規定，對于裝修費用和物業費用實施的是營業稅的征收制度，這種稅收的稅率要明顯的比土地的稅率要低。這種稅收轉嫁制度可以保障房地產行業在運行的過程中盡量保持既得利益的最大化。同時，在企業銷售的過程中可以采用一些促銷的手段，我國現有的稅收法律規定對于一些贈品可以不征收稅，或者以較低的稅率征收，有很大的可調整空間。因此，在銷售的過程中企業要根據自己自身的情況選擇適合的方式進行銷售。

（三）房地產企業投資階段的納稅處理

房地產企業不可能停留在既有的階段，企業總是為了追求利益的最大化而不斷的進行投資，開辟自己在市場中的地位。在房地產企業進行投資的過程中，具體可以采用開發項目合作或者轉讓的方式實施納稅處理。根據我國現有的相關法律法規的規定，如果企業憑借不動產當作資金入股的同時還承擔了可能存在的風險的前提下，對于這些房地產企業可以不征收稅收。舉個例子來說，房地產企業在投資的過程中可以憑借自己的土地使用權投資，同其他企業一道開發住房項目。約定當住房建成后出資雙方共享一定的利潤共同承擔特定的風險。在這種情形下，企業在投資過程中的不動產就可以依照相關的法律規定不征收稅收，投資雙方合作既得的利益也不用繳納相關的稅收。

二、目前房地產企業納稅處理存在的風險

（一）房地產企業沒有合理的納稅處理理念

雖然我國目前存在著大大小小的房地產企業，但是我國房地產企業的發展還不健全。而且我國房地產企業規模也不一樣、管理的能力也不一樣，因此在納稅處理上還存在著一系列的問題。在房地產企業運行的過程中很多企業沒有樹立合理的納稅處理理念，處理稅收的過程中顯得很隨意。而企業的主要工作也放在了想盡辦法找關系，以此來減少企業應該繳納的稅收。近年來，關于稅收部門腐敗的報道也層出不窮。還有一些企業想盡辦法，不走正道專門研究歪門邪道，尋找法律的漏洞，這無形之中給納稅處理帶來了難度。說到底產生這些現象的原因都是企業的管理部門沒有納稅處理的理念。

（二）房地產企業缺乏專業的納稅處理人員

目前我國房地產企業財務管理人員素質還不高，筆者在調查中甚至發現有一些房地產企業的納稅處理人員根本就沒有相關的專業知識，都是熟人。房地產納稅處理屬于一項經濟活動，涉及到企業的經營過程中各方面資產要素的管理與分析。同時，納稅處理人員也需要掌握大量的納稅知識以及相關的法律法規，而這些人員很明顯都不具備這些較為專業的知識。這就導致我國房地產行業目前納稅處理比較混亂，各種不良現象層出不窮，給稅務工作也帶來了難度。

（三）房地產企業缺乏有效的納稅處理體系

就目前的市場經濟環境來說，我國房地產行業面臨的納稅風險都處于時刻變化的狀態，這些變化都蘊含著潛在風險，這些風險的存在很有可能影響企業的正常經營，會給企業帶來巨大的損失，嚴重的可能會導致企業淹沒在市場的大潮中。但是，目前我國只有很少的企業建立了合理的納稅處理體制，大部分企業沒有能夠建立管理體系，有部分企業雖然建立了納稅處理體系，但是這些體系在運行的過程明顯不完善，出現了大大小小的問題，沒有充分考慮各種因素。其次，企業在建立納稅處理體系的過程中沒有以動態性的原則進行把握。

三、如何控制房地產企業納稅中的風險

（一）提升房地產企業的納稅處理理念

合理的納稅處理理念對房地產企業的發展起著至關重要的意義。在房地產企業的正常經營過程中，首先應該樹立合理的納稅處理理念，不應該想著一些旁門左道來提升自己的利益，房地產企業要認清楚自己在社會發展中的地位。房地產企業要深刻了解納稅可能存在的風險，應該正確的對待這些風險，引起足夠的注意。房地產企業的納稅管理要始終以國家的有關法律規定為限度，正確理解、把握國家的有關規定。

（二）建立合理的內部納稅處理體系

我國房地產行業面臨的納稅風險都處于時刻變化的狀態，這些變化都蘊含著潛在風險，這些風險的存在很有可能影響企業的正常經營，會給企業帶來巨大的損失，嚴重的可能會導致企業淹沒在市場的大潮中。房地產企業在自身發展的過程中應該建立健全的納稅處理體系，在建立體系的時候要集中財務人員的集體智慧，綜合考慮各方面的要素。同時，在企業的發展過程中要根據市場形勢以動態的方式把握納稅處理方式，及時更新納稅處理體系。

（三）強化同稅務部門的聯系，不斷提升納稅處理能力

在房地產經營的過程中應該加強同稅務部門的聯系，稅務部門是開展稅務征收的國家主體部門，其集中了大量的專業化人才，對于解讀法律法規具有高度的權威性。因此，房地產企業應該加強同稅務部門的聯系，尋求稅務部門的指導，提升自己的處理能力。

四、結語

納稅處理是房地產行業必須面對的問題，合理正確的納稅處理可以為企業帶來一定的經濟效益保持企業在市場競爭中的活力，但是不合理的納稅處理也可能使企業面對著較大的社會風險。因此，在現有的社會形勢下如何有效的開展納稅處理已經變得至關重要。在本文中筆者就目前房地產行業中主要存在的幾個納稅環節進行了深入的闡述，深入研究房地產企業在納稅處理過程中可能面對的風險，在文章的最后部分筆者給出了針對這些風險提出的一系列規避風險的措施，希望能夠幫助我國房地產企業增強處理稅收的能力。

[1]陳 博.稅務籌劃研究述評[J].科技進步與對策，2010(5).

[2]楊煥玲.企業稅務籌劃的成本收益分析[J].中國管理信息化，2009(7).