分析產權狀況對房地產測量的影響

毋會萍

（河津市住房制度改革辦公室,山西 河津 043300）

房地產測量結果是房地產交易活動的重要依據，例如契稅征收、租賃、價格評估等。房地產項目開展面積兩算過程中，對精確度要求較高，因此屬于一項集技術和知識為一體的工作。面積兩算、計算分攤面積等工作比較復雜，易出現各類問題。近幾年，我國產權糾紛逐漸增多，且集中出現在面積分攤上，針對現階段我國房地產測量現狀來說，認定產權歸屬對房地產面積測量具有較大影響。本文根據典型案例，對這種現狀進行分析和探討。

1 主要房地產產權糾紛

現階段，導致房地產測量出現嚴重糾紛的主要原因包括兩方面因素，一是人為因素，二是制度因素。其中，人為因素主要是指作為普通消費者，很多人根本不知道公攤面積的組成和計算方法，而開發商則利用這種現狀，將不該由消費者來承擔的部分面積強加給消費者，因而常常引起糾紛；而針對制度因素而言，則相對比較復雜，根據多年實踐經驗，筆者認為主要原因是目前房地產面積測量原則、測量方法很難滿足實際產權歸屬劃分需求。

（1）在實際操作過程中，往往會導致實測原則和合法原則存在巨大矛盾，這是由于實測原則規定，所有面積測量數據均要以反映客觀實際為原則，而合法原則則更重視面積測量客體的真實性和合法性，且以合同約定為根據。實際工作中，很多人為不良因素會導致實測面積與合法面積測量合法性出現較大差異，導致兩個實踐過程中必須遵守的原則出現不可調和的矛盾，進而容易出現測量糾紛。

（2）現階段我國“房地產測量規范”（下稱“規范”）比較重視原則性，忽視可操作性需求。國際上對房地產公攤面積測量的相關規定為遵循一個原則，且對很多具體問題沒有明確規定和限制。但是，要想準確計算公攤面積，則需要以劃定產權歸屬為前提。在部分比較復雜的公攤面積關系中，均存在某種程度的多解性，也就是說不確定性，這成為公攤面積測量糾紛的主要因素。特別是針對很多現代化結構、布局和功能的建筑物，由于其內部關聯過于繁瑣，導致很多公攤面積無法準確判斷用途，進而發生測量糾紛。

2 產權狀況對房地產測量的主要影響

2.1 特定使用權對公攤面積測量的影響

以陽臺為例，可分為封閉式陽臺和未封閉式陽臺，按照“規范”中相關要求，完全封閉的陽臺應按照自身外圍水平的投影面積進行計算，而未封閉式陽臺則根據外圍結構投影面積的50%計算。也就是說，兩種類型陽臺面積差了一半，使得開發商和業主在對陽臺公攤面積問題上出現了不同的態度。而很多業主為了方便自身使用，常會將陽臺進行改造。由于相關文件并未對此種情況進行特殊說明，因此應在強調實際測量的基礎上，根據設計圖紙變更中的相關規定，明確陽臺的性質，為公攤面積計算提供準確依據。

2.2 使用功能對公攤面積測量的影響

房產面積測量中規定，針對公攤面積，應遵循“Who use，who assessed”的原則，即“誰使用，誰分攤”。但是，在實踐工作中，很多建筑物公攤面積使用情況復雜多變，需要根據具體情況進行詳細分析。例如，針對結構使用方面，通常在高層建筑中會出現獨立承重結構，這種結構設計是為了整個建筑物承重，并不是某一個住戶專用的，若將其劃入該用戶的公攤面積中，則會損害該用戶的切身利益。因此，建議將承重結構的相關面積由整棟房屋住戶共同分攤的面積。再如，針對功能方面的使用，問題容易出現在很多商場室內樓梯中，針對這部分面積的分攤，多數人認為應該按照“規范”中相關規定，可根據自然層對樓梯間的面積進行計算，并將每層樓梯劃分到每層面積中進行計算。但在實際工作發現，很多商場會將一層步梯下的有限空間也當作店面進行出租，給公攤面積劃分帶來了新問題。

2.3 建筑物所有權對公攤面積測量的影響

我國頒布出臺《物權法》后，很多人開始關注到建筑物所有權的區分問題，這是由于建筑物所有權會對房地產公攤面積測量相關規定的實際運用產生直接影響。

2.3.1 消防通道的面積分攤

針對消防通道的面積分攤問題，在“規范”中并沒有明確規定，而傳統意義上的劃分則是將其作為“套內面積”進行劃分和面積分攤。但是，由于通常情況下消防通道面積比較大，這種劃分方式難免會增加分攤系數，導致分攤面積過大。實際上，應將消防通道的產權劃分給業主委員會，且只進行面積計算，而不進行面積公攤。

2.3.2 地下車位的公攤面積計算

關于地下車位的公攤面積計算，由于現行“規范”并未對其是否進行單獨面積計算，常常會造成理解上的差異。很多專業人士的觀點認為，地下車庫和車位雖然在地下層，但它依然是由固有面積構成的，只要對其具體位置進行明確，地下車位是可以作為面積進行出售的，因此應該參與到面積分攤中，且應為其辦理獨立的產權。但是也有人認為，地下車位周圍無維護結構，很容易發生錯位現象，進而出現產權糾紛，因此不應為其辦理獨立產權并參與到面積分攤中。根據實際工作經驗，認為在測量、計算地下車位面積時，應首先對產權問題進行有效區分，若地下車庫設計兼具人防工程，則不應進行面積計算和出售，應參與公攤。

3 結語

我國“房地產測量規范”中的相關要求和規定，對房地產測量工作具有重要指導作用。但隨著我國經濟社會的不斷發展和進步，固定規范必然會存在一定缺陷，導致其不能更好地與不同類型建筑物測量工作相適應。因此，應不斷對“規范”進行完善，使其能夠在操作上滿足技術性需求。同時，重點分析產權狀況對房地產測量的影響，找出固有矛盾，并進行對癥處理，為逐漸規范房地產測量工作夯實基礎。

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