現行契稅政策及改進措施研究

王玉蔚，劉 青，劉芮竹

（遼寧師范大學 會計系，遼寧 大連 116029）

契稅是在土地，房屋權屬轉移時，國家按照當事人雙方簽訂的合同（契約）及所簽訂價格的一定比例，向承受權屬者一次性征收的一種行為稅。隨著我國經濟的迅速發展，各地方房地產產業的步伐逐漸加快，契稅作為我國地方稅的重要稅種，其稅收收入逐年上漲，征收規模也在不斷擴大，業務類型也不斷的復雜化。因此完善契稅政策，加強契稅的征管是必要的任務。

1 契稅征收現狀問題

近年來，我國的稅收征管水平逐漸提高，但還是存在一些薄弱環節，如法制制度、稅收政策、基礎管理仍存在著不健全的問題，從而導致了稅收流失嚴重。而作為小稅種的契稅因其自身存在征收涉及面廣、稅源分散、一次性征收等特點，使其征收存在的問題常常被人忽視。其主要存在的問題有：

1.1 契稅征管政策存在一定漏洞

2014年1月17日財政部和國家稅務總局聯合下發《關于夫妻之間房屋土地權屬變更有關契稅政策的通知》，決定自2013年12月31日起，明確夫妻間房地產權屬變更免征契稅。該通知明確規定，在婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，均免征契稅?！敦斦繃叶悇湛偩株P于房屋土地權屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》（財稅［2011］82號）同時廢止。

該政策的出臺不但符合民意，而且其帶來的稅收減免還能夠使夫妻合理處置財產的權利得到尊重，這項政策不僅有助于契稅政策的統一實施，還便于各地方財稅機關掌握契稅政策，使相關的征管操作變得更為簡單。但與此同時網上迅速流傳出通過離婚來利用該免稅新政策達到逃脫交契稅目的的對策，甚至有人擔心契稅新政策會方便官員將貪污所得轉移，而達到“洗白”贓款的目的。對于這種“見縫插針”，明顯存在逃稅傾向的行為，有關部門理應針對相關政策進行必要完善。但是，目前在稅收的操作上，對這種人為的惡意逃脫交稅的行為，缺少相關的措施，并且在官員的財產流動監督方面更缺乏相關的考量。因此，應當加緊制定相應的措施以填補征管上出現的漏洞。立法機關應有針對性地完善契稅征收的法律保障體系，以法律形式明確稅務、土地、房產等管理部門各自的權利、義務，增強部門間協調配合的法定性，以利于稅務部門有效協調控制契稅征收的各個環節。

1.2 納稅人納稅不及時

房產交易中納稅人由于多種原因未能夠按照規定的時間納稅。一是購買房子的居民在買房子時由開發商代收的契稅并沒有被及時交到有關部門，從而導致房產交易不按規定的時間納稅的問題日益嚴重；二是因買主因經濟困難，存在觀望心理。有的買主甚至不了解自身的納稅義務，及契稅發生時間和辦稅流程，不申報、不辦理房產證。有的甚至存有僥幸心理，等待交易成本能夠降低而不在規定時間內繳稅。

1.3 征管工作不力

一是對契稅的宣傳力度不夠，使相當多的人對契稅政策不了解，從而造成納稅人納稅意識淡薄；二是作為地方小稅種的契稅，在長期以來受到地方政府的控制。一些地方政府為了得到巨大的經濟利益，將土地資源控制起來，并對一些投資開發商進行了一系列的稅收優惠政策。盡管《契稅暫行條例》細則中規定“由省、自治區、直轄市人民政府制定實施辦法”，但一些地方稅收優惠政策遠遠超出了《中華人民共和國契稅暫行條例》規定的限度，這不僅給征管工作帶來了不良的影響，還造成了稅款的大量流失；三是征管部門間的協作配合較差。如果房產管理部門和土地管理部門間的信息、資源沒有得到合理有效的共享，征管工作沒有協調配合，則會難以使稅源得到有效的控制，勢必會影響征管工作，同時也給個別單位或個別員工留下了可乘之機，鉆制度不嚴的空子由于一些漏稅、漏征行為沒有得到有效地查實，而造成稅款大量流失。

1.4 交易價格難以控制

一是買賣雙方在進行交易時，容易出現交易高買低報的現象，尤其是近年來日益活躍的二手房交易。由于二手房交易價格申報沒有形成有力的監督制約辦法和機制，導致二手房計稅價格難以準確認定；二是個別納稅人采取簽訂兩套協議、簽訂虛假購房合同或是用高科技手段對購房合同進行作假，以低于真實交易價格的虛假合同申報納稅，達到少繳稅的目的，導致契稅的大量流失；三是一級市場房屋買賣因為室內設施、地理位置、設計風格、樓層、房產開發商甚至市場經濟的不同而導致的銷售價格出現差別，使征管部門對房屋的市場價格難以估量，從而造成房屋買賣價格不合理，價格混亂。

2 導致契稅征管中出現的問題分析

一是契稅征管相關政策不夠嚴密，導致納稅人逃稅、避稅有機可乘；二是征管管理制度不到位，各個地區對契稅的執行政策不統一，納稅義務時間，如房屋簽訂合同之日、開具銷售不動產發票之日、房屋交付之日、房屋產權登記之日、土地出讓之日等有差異，導致契稅申報、納稅期限的規定脫離實際。除了按照《中華人民共和國契稅暫行條例》規定的納稅義務時間（第九條規定“納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款”。）為簽訂合同之日，其余的各地實際納稅時間均為各地征收單位自行變通的做法；三是有關征收部門的協作配合不到位，如未按規定執行相關政策，各個部門缺乏合作精神，相關信息申報不及時使征收機關不能對房地產交易的整體情況進行掌控，導致源頭控稅機制落實不全面。

3 契稅征管改進的措施

3.1 健全相關稅收政策，及時完善、修訂法律法規

明確并限定政策的適用范圍，有效堵塞征管漏洞，確保政策規定的完善，確定合理的計稅依據，并且對偷漏稅等行為制定具體處罰措施。立法機關應有針對性地完善契稅征收的法律保障體系，以法律形式明確稅務、土地、房產等管理部門各自的權利、義務，增強部門間協調配合的法定性，以利于各個部門有效協調控制契稅征收的各個環節。地方政府應根據房屋、土地市場形勢的變化對契稅的計稅依據以及價格進行適時的調整。在一些土地、房屋權屬變更形式上給予相關的稅收優惠政策，如夫妻間房屋、土地權屬變更的調整，普通住宅可以享受原繳納契稅點的一半優惠，以及財政部發布《關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知》，為支持企業、事業單位改革，促進國民經濟持續、健康發展，對公司制改造、公司股權（股份）轉讓、合并、分立、出售、破產、債權轉股權、資產劃轉及事業單位改制這9種行為的改制重組進行稅收優惠。

該政策對主體不變的情況免征契稅，事業單位改制為企業時，投資主體沒發生改變的，改制后企業承受原事業單位土地、房屋權屬，免征契稅。對于國有獨資企業以其部分資產與他人組建新公司要求該國有獨資在新設公司中所占股份超過50％，才能對這個過程中發生的土地、房屋權屬轉移免征契稅。對于國有控股公司以其資產組建新公司，要求國有控股公司占新公司股份超過85％的免征契稅。原土地、房產權屬不變的，還有公司股權（股份）轉讓、公司合并、公司分立、債權轉股權、資產劃轉，以及事業這些行為，都免征契稅。除此之外，還有企業破產時，債權人承受破產企業抵償債務的土地、房屋權屬，也免征契稅。對于發生實質性權屬改變的行為，如企業破產、企業出售、事業單位改制，規定了減免的條件。事業單位改制中，若投資主體發生變化，契稅減免政策與上雷同。即與原事業單位全體職工簽訂不少于3年勞動合同的，契稅免征；與超過30％的職工簽訂不少于3年勞動合同的，契稅減半。雖然這種稅收優惠政策是暫時性的只持續到2014年年底，但仍然是針對改制重組而采取的配套措施，以降低企事業單位改制成本。

3.2 進一步研發契稅征管系統，努力得到強有力的系統支撐

利用計算機技術來加強契稅稅源的管理，使契稅管理能夠信息化，以計算機技術為依托使部門信息得到共享，從而形成信息網絡化管理。與此同時，對契稅征收系統要進行統一實時監控并能夠適合各個部門有關商品房銷售、土地出讓和轉讓的信息管理模式，使其提供的共享平臺能夠得到可靠的運用。

稅務部門可主導研發一個可集中大量數據的征管系統，使其具備能夠與國土、房產等部門開展信息交換的功能，使相關機構達到信息共享，部門間能夠相互支撐、相互支持、相互監督。有效實行“先稅后證”信息化監控，能夠完成契稅申報的錄入、審核、打印等一系列程序，而且能夠對契稅征管工作中的數據進行全面綜合的匯總、分析，并有助于進行科學決策，從而提高工作效率。使“人機結合”能夠實現最大化，一是從納稅申報、審核到開具完稅證都分別設立專人專機進行微機處理，并建立起完整的信息檔案，如開發商與購房者簽訂的合同要在網上備案，征收部門將購房信息在征稅時利用條形掃碼技術將合同號掃入微機，便能顯示購房時真實的成交價格，從而識別虛假的購房合同；二是將房產開發商申報的交易信息，如開發商與購房者簽訂的合同等在網上備案并存入數據庫，將納稅人實際繳納稅款與根據合同發票審核后計算得來的應繳數目進行比對，使納稅滯后的問題得到有效解決，并且可以通過掌握的信息更有效地了解稅源。這樣既能夠規范契稅征管工作流程，及時獲得稅務數據資料，又能夠及時避免偷稅漏稅現象。

3.3 加強部門間的協調配合

部門間可以通過信息共享、情況通報、聯合辦公、聯席會議、聯網協同合作、網絡數據共享等多種形式形成溝通平臺，從而實現稅源情報共享。完善契稅征管不僅需要政府相關部門間通力協作，還需要部門間的相互監督制約。稅務部門要定期對稅收征管的相關信息進行對比，查找征管漏洞，并對征管中存在的問題及原因進行分析、解決，不斷提高契稅征管水平。要引入紀檢、監察部門對契稅征管的督查機制，對稅務、土地、房產等部門工作中存在的問題要嚴格按照法律法規的規定進行處理，以確保契稅征管的強制性、權威性。

3.4 加大監察力度

組織稅務稽查人員進行定期和不定期的檢查核實，并及時通報檢查情況。嚴格依法治稅，對于偷漏稅者，要按照相關法律嚴肅懲處，依法足額征收，以防稅款流失。

3.5 建立科學合理的價格信息平臺

相關部門應針對市場變化適時調整并公布較為合理的房屋、土地基準價或市場指導價。征收機關應依據各地的價格并在參照市場價格的基礎上，按不低于房屋土地征用成本的價格核定計稅價，對明顯不合理的計稅價格要及時委托相關房地產評估機構出具價格評估報告。房產和物價部門要通過聯合調查、測算并定期公布本區域住房平均交易價格，以達到規范交易秩序和房屋市場交易行為，從根本上解決契稅征收中的漏稅問題。

3.6 加大宣傳力度，提高依法納稅意識

契稅作為一項重要的稅種，對提高地方經濟實力，促進經濟發展有積極的作用。契稅可作為擴大稅源、提高地方財政收入的一個突破口，帶動耕地占用稅、房產稅乃至其他稅收的增長，實現地方經濟穩步快速發展。契稅征收機關要加強一線征管人員的業務培訓，拓寬其知識面，以提高工作能力和業務水平。相關征收機關可以通過傳媒、報刊或召開專門的稅法宣講會來加強對契稅政策的宣傳，增強廣大納稅人的納稅意識，從而避免偷漏稅行為。

［1］劉昌成，商翠霞.契稅征管存在的問題及其對策［J］.財會通訊，2009（13）：144-145.

［2］楊建寧.契稅耕地占用稅征收問題淺議［N］.科技創新導報，2009-05-06.