基于任務協同的房地登記數據整合模式研究

付麗莉，尹鵬程，李 鋼,，鄧玉鋒

基于任務協同的房地登記數據整合模式研究

付麗莉1，尹鵬程2，李 鋼1,2，鄧玉鋒3

（1.中國礦業大學環境與測繪學院，江蘇 徐州 221008；2.徐州市國土資源局，江蘇 徐州 221006；3.武大吉奧信息技術有限公司，湖北 武漢 430073）

研究目的：針對當前不動產登記數據多源異構、數據量大等特點，探索一種以土地登記數據為基礎，依據宗地管理單元（地籍區、地籍子區）從空間上對數據整合區域進行剖分、基于任務協同和不動產單元的房地登記數據整合方法，解決房地登記數據難以高效率、自動化、流程化整合的問題。研究方法：利用協同理論搭建房地登記數據整合框架，利用實證分析法驗證提出的數據整合技術方法。研究結果：提出了基于任務協同的房地登記數據整合方法，構建了房地登記數據整合框架，解決了數據匹配、任務推送等關鍵問題，進行了基于徐州市房地登記數據的房地登記數據整合應用實踐。研究結論：房地登記數據是不動產統一登記數據整合的難點，以宗地管理單元對數據整合區域進行剖分、基于任務協同和不動產單元的房地登記數據整合技術,能夠高效實現房地登記數據集成，對構建房地登記數據整合長效機制具有重要意義。

土地管理；不動產統一登記；任務協同；數據整合；不動產單元

1 引言

不動產統一登記的推進和實施，涉及到一系列登記制度、技術體系構建的研究工作，當前需要集中解決以下幾個問題：不動產統一登記立法問題[1]，不動產統一登記制度問題[2]，不動產統一登記圖、表、簿、冊、證問題[3]，各級不動產統一登記機構設置問題[4-5]等。此外，數據資源作為不動產統一登記的基礎，其整合工作已成為不動產登記機構調整、登記業務融合、登記系統重組等環節順利開展的重要前提。數據整合是對已有的多源異構及不同時相數據進行整合處理，形成統一的時空語義和面向對象管理的數據的過程。房產登記和土地登記是當前不動產登記的核心內容，房管部門和土地部門在登記數據方面存在一定程度的耦合，各自支持著大量業務系統的運行，同時在數據來源、數據組織方式、數據尺度、數學基礎等方面存在較大差異，因此在房產和土地登記數據整合過程中，必然涉及數據模式不匹配、數據內容不惟一、語義沖突等問題。實踐證明，無論在“數字房產”還是在“數字國土”工程建設中，數據整合工作都是一個重要環節，需要投入大量的人力、物力和資金。因此，如何構建一種技術方法和工藝流程，在滿足不動產統一登記工作實施的要求下，實現房地登記數據的對接與整合，并在日常數據更新維護過程中逐步提高房地登記整合數據的質量，對當前不動產統一登記實施有重要意義。

國土資源部在實踐過程中，形成了土地登記信息動態監管查詢系統的“統一配號、協同處理、逐級歸集”的構建思路，對當前房地登記數據整合具有一定借鑒意義。《不動產登記暫行條例》第八條規定：不動產以不動產單元為基本單位進行登記，不動產單元具有惟一編碼。基于不動產單元進行房地登記數據整合，可以依據宗地管理單元（地籍區、地籍子區）從空間上對數據整合區域進行剖分，降低大范圍數據整合的復雜性和不確定性，且與不動產登記基本單元一致，便于數據管理和整合后數據在登記工作中的應用。

綜上，本文擬采用信息化技術，利用協同理論搭建房地登記數據整合框架，探索一種基于任務協同和不動產單元的房地登記數據整合方法，期望能夠對房地登記數據高效集成及長效整合機制的構建有所借鑒。

2 面向不動產統一登記的房地數據整合需求

房地登記數據整合是不動產統一登記的信息基礎，當前國內大部分地區房產、土地管理工作分屬不同職能部門，房產、土地登記工作獨立實施，登記數據為各自部門獨享。而開展不動產統一登記，需要有效快速整合房產、土地數據。當前房地登記數據的現狀如下：

（1）房地登記數據量大。房地登記數據是典型的時空數據，需要對歷史數據、現勢數據進行管理并實現圖屬一體化，隨著登記業務的開展，房地登記數據的增量呈逐年上升趨勢。由于土地登記和房產登記的數據量較大，高效、便于實施的數據整合方法是海量房地登記數據整合的關鍵。

（2）房地登記數據的多源異構性。國內各地土地登記和房產登記一般由不同機構負責，其數據來源、存儲方式、更新方法各不相同，造成土地登記和房產登記數據在數據結構、語法、語義上存在不同，導致房地登記數據匹配難度較大。

（3）房地登記數據的數據缺失問題，一對一匹配難以實現。因各地房產登記系統和土地登記系統的建設水平不等，依申請登記的現有登記制度及居民房產登記和土地登記意識不強等原因，導致土地登記或房產登記數據缺失，二者一對一匹配難以實現。

（4）不動產統一登記數據整合無相關標準。目前對不動產統一登記數據整合的標準、成果尚無規定，需針對房地登記數據的特點、區域和不動產統一登記需求進行房地登記數據整合方法、過程、技術的研究和實踐。

通過對房地登記數據現狀和特點的分析，實施房地登記數據整合需要重點解決以下兩個問題：

（1）利用科學的技術方法，充分調用現有資源，高效快捷實現房地登記數據整合。傳統模式下房地登記數據整合工作往往通過大規模普查工程開展，消耗大量人力物力，效率較低，因此需要尋找一種高效、符合中國國情和房地登記數據特點的技術方法來實現房地登記數據整合。

（2）分析房地登記數據的數據結構、語義關聯和語義沖突等，研究房地登記數據匹配方法和技術，提高房地登記數據整合的自動化程度，利用人機交互的方式解決房地登記數據匹配中存在的問題。

3 基于任務協同的房地登記數據整合模式與技術方法

3.1 房地登記數據整合模式

協同學（Synegreitcs）是一種復雜系統理論，由德國物理學家H.Hkaen于20世紀70年代初提出，1977年正式問世。協同學理論接受了一般系統理論的基本觀念，把一切研究對象看成是“由組元、部分或子系統構成的系統”，“這些子系統彼此之間會通過物質，能量或者信息交換等方式相互作用”。所謂“協同”[6]指的是復雜系統中各組成要素之間，各子系統之間在操作運行過程中的合作、協同、同步，其目的是建立一種用統一觀點去處理復雜系統的概念和方法，近年來，協同學得到廣泛的應用和推廣[7-8]，特別是計算機的應用為協同學的發展提供了強大的助力[9-10]。房地數據整合需要多部門、多人員的協作參與，是一個系統工程，基于任務協同的房地登記數據整合，是實現房地登記數據處理、整體任務劃分和分配、房地管理不同部門及部門內部人員分工等的協同，同時，研究房地登記數據匹配標準、構建房地登記數據整合流程、依據宗地管理單元從空間上對數據整合區域進行剖分，將數據整合工作分解為若干相對獨立但互相關聯的子系統，讓各子系統之間協同運作，改變房地登記數據整合工作往往通過大規模普查工程開展的傳統模式，借助計算機及網絡技術，通過流程化、層次化的工作方式，合理分解整合任務，促進相關部門人員協同工作。引入電子政務系統的工作流機制，將房地登記數據整合劃分為不同的環節，每個環節按角色的不同明確不同的人員進行處理，通過視圖共享、數據共享、結果共享[11]等信息共享技術，實現用戶之間的交互和協同應用，最終實現房地登記數據整合。基于任務協同的登記數據整合模式如圖1。

3.2 房地登記數據整合技術方法和流程

圖1 基于任務協同的房地登記數據整合模式Fig.1 Mode of house property and land registration data integration based on task collaboration

基于任務協同的房地登記數據整合主要分解為數據準備、數據匹配、匹配結果提取、任務推送和數據整合5個任務，這些任務分別由不同的處理實體來完成，在任務執行過程中需要遵循業務規則，即遵守既定的步驟和限制[12]，各處理實體完成任務后反饋回總系統，協同完成數據整合任務。其中，數據準備通過數據提取和格式轉換等數據處理方式，對待整合的房地登記數據進行規整；數據匹配根據制定的標準和規則進行房地登記數據匹配；匹配結果提取主要對匹配結果進行分類，即按完全匹配、部分匹配和不匹配提取相應的數據，完全匹配的數據直接導入整合數據庫，并依據宗地管理單元在空間上實現落地，部分匹配和不匹配的數據進入任務推送環節；任務推送將部分匹配和不匹配的數據，依據數據匹配情況、所屬轄區等特點，制定規則，推送至下級部門進行核查；數據整合依據任務推送反饋的信息，對登記數據進行數據規范、修正和匹配情況調整，核查后匹配成功的數據導入整合數據庫，匹配失敗的數據進行標記后導入整合數據庫，可以根據不同的宗地管理單元，由不同角色的處理人員在日常登記工作中逐步調整和整合，也可以在房地登記系統運轉過程中，定期啟動房地數據整合流程，進行數據的清洗、整理。土地登記數據與房產登記數據匹配方法見圖2。

圖2 房地登記數據整合方法Fig.2 Method of house property and land registration data integration

3.2.1 數據準備 數據準備主要完成以下目標：一是房地登記數據整理；二是房地登記數據整合單元劃分。房地登記數據整理主要通過提取、轉換多源異構房地登記數據，使得二者的坐標系、數據格式、數據結構等特征實現統一，并以不動產單元作為房地登記數據整合的基本單位，土地登記數據以宗地為單元，房產登記數據以戶為單元。房地登記數據整合單元劃分主要依據宗地管理單元從空間上對房地登記數據整合區域進行剖分，作為整合后數據的管理單元，并作為數據整合協同作業的圖形界面，與任務推送中相應崗位的人員角色對應。

3.2.2 數據匹配技術方法 數據匹配是數據整合的關鍵環節，利用宗地、房屋物理數據等范圍容易確定、表達精度高、格式轉換簡單、空間計算可信度高的優點。構建基于空間圖形和屬性信息結合的房地登記數據匹配方法體系，提高協同效應。具體的，依據房產登記系統是否具有空間圖形，數據匹配分為土地登記數據與有空間圖形的房產登記數據匹配和與無空間圖形的房產登記數據匹配兩個部分。土地登記數據與有空間圖形的房產登記數據通過空間計算，以宗地為單位提取出落入同一宗地范圍內的土地和房產登記數據，大大減少數據關聯的計算量，通過土地登記的坐落信息與房產登記的樓盤表關聯匹配，實現土地登記數據與房產登記數據的匹配，并依據分類結果提取數據。土地登記數據與無空間圖形的房產登記數據通過語義匹配進行關聯，語義匹配相對復雜，以宗地為匹配單元，定義匹配標準，依據分類結果提取數據。完全匹配的數據直接進行數據整合和集成，其他數據則分類提取，進入任務推送環節進行核查，利用核查的反饋信息對登記數據進行規范和調整，最終實現房地登記數據的整合和集成。對整合后的數據利用不動產單元編碼規則進行編碼，使得宗地及其上所附著的建筑物、構筑物建立關聯，為房地一體登記奠定數據基礎。

3.2.3 任務推送技術方法 任務推送是將提取到的部分匹配和不匹配數據項劃分成任務，在工作流引擎驅動下，按任務崗位及人員角色的劃分，推送到相應的部門和人員進行案頭核查和實地核查，并將核查信息進行反饋。在房地登記數據整合中，以宗地管理單元為劃分基礎，按照任務批次，從市局級向分局級進行推送，最后由分管科長向基礎核查崗人員進行分配。任務劃分和任務崗位、人員角色劃分見圖3。

在協同處理系統中，任務推送模塊主要包括任務管理子模塊、任務推送子模塊和事項返回子模塊三個部分。

（1）任務管理子模塊。任務管理子模塊是任務推送的基礎子模塊，主要負責任務的管理，包括任務添加、任務刪除、任務項修改等后臺功能。任務添加是根據用戶篩選的信息進行任務的新建，新建任務功能的輸入包括任務名稱、事項受理號、任務人員信息、推送人員信息等。任務刪除和修改負責修改任務的名稱、任務對應的事項受理號等。

（2）任務推送子模塊。任務推送子模塊是任務推送的核心模塊，主要負責任務推送的流程控制。包括任務環節驅動、任務狀態控制、任務與事項的關聯管理等，見圖4。

任務推送采用OA的設計思路，利用工作流引擎實現任務的分發、驅動和管理。由于數據整合所劃分的任務涉及空間數據和屬性數據，因此，在強調工作流引擎穩定性與健壯性的同時, 也要充分考慮工作流技術與 GIS技術的有機整合與集成[13]，將 GIS、文（公文、表單等）與工作流技術進行有機融合，利用GIS與業務處理的協同交互，實現以房屋登記單元為基礎的房地登記數據整合的任務劃分和任務處理。

圖3 房地登記數據整合中任務推送過程示意圖Fig.3 Process of task push in house property and land registration data integration

（3）事項返回子模塊。事項返回子模塊主要負責在案頭核查或實地核查工作完成后，將任務中的單個或多個事項通過任務推送引擎返回給上一級任務所有人，修改事項對應的任務狀態和所有人信息等，實現任務的協同和數據的整合。

4 基于任務協同的房地登記數據整合實踐

徐州市作為全國不動產登記和調查技術方法研究試點，其不動產統一登記工作由市國土資源局牽頭實施，現已完成技術方法研究和不動產統一登記管理系統研發工作，并在徐州市新城區開展房地統一登記試點。土地登記數據由市國土資源局管理，全市所有縣（市、區）都已完成了基于GIS的地籍管理信息系統建設，GIS平臺為ArcGIS，數據庫平臺為Oracle，土地登記數據為圖屬一體化數據，現勢性較好。房產登記數據由市住房保障和房產管理局管理，房產登記系統處于新老登記系統并行階段，老登記系統1999年基于Access數據庫建立，沒有啟用身份證、樓盤表管理；新登記系統基于測繪成果庫及網備系統開發，采用SQL Server數據庫，采用樓盤表等技術實現了圖屬一體化管理。針對徐州市房地登記數據現狀，根據本文提出的基于任務協同的房地登記數據整合技術，開發了徐州市房地登記數據整合系統（圖5）。

圖5 徐州市房地登記數據整合系統Fig.5 House property and land registration data integration system of Xuzhou City

為確保不動產統一登記試點工作的順利實施，利用徐州市房地登記數據整合系統，選擇新城區某大型樓盤進行了新城區房地登記數據的整合工作。該樓盤的房產登記信息分布于新、老兩個登記系統，房產登記數據有3056條記錄，其中新系統有2315條記錄，老系統有741條記錄；土地登記數據有2882條記錄。房產登記新系統數據具有較高精度的房屋坐落空間圖形信息，采用空間關聯和屬性匹配相結合的方法，將土地登記坐落信息與房產登記樓盤表信息相關聯，進行土地登記數據與房產登記數據的匹配，自動匹配中，完全匹配的數據比例為76.3%；房產登記舊系統的數據因不具有空間圖形，采用屬性匹配的方法，利用不動產權利人名稱和身份證號進行數據匹配，自動匹配中，完全匹配的數據比例為46.5%。匹配完成后，完全匹配的數據，導入整合數據庫；部分匹配和匹配失敗的數據通過任務推送到分局進行案頭核查和實地調查，調查結果顯示數據不匹配的原因主要包括房屋坐落信息填寫標準不同導致數據難以匹配，房屋買賣、贈送、變更權利人后辦理了房產證而沒有及時辦理土地證導致土地登記數據缺失等，根據反饋的核查信息，確認了不匹配數據的真實信息，對數據進行調整和匹配，導入整合數據庫，并依據宗地管理單元實現整合后數據的落地。分別從空間、屬性、匹配度等方面對整合數據庫進行檢核，證明利用基于任務協同的房地登記數據整合技術進行該樓盤房地登記數據整合，其成果能夠滿足不動產統一登記要求，且充分利用了部門和人力資源，高效、準確的實現了房地登記數據整合。

5 結束語

不動產登記數據的整合和集成是不動產統一登記順利實施的重要基礎，房產登記數據和土地登記數據整合是不動產統一登記數據整合的主要內容，二者因管理機構不同、作業單位不同、存儲格式不同、信息化水平不同、數據質量不同等原因，數據整合難度較大。目前尚無房地登記數據整合的標準和規范，也鮮有相關研究。房地登記數據的多源異構性導致二者不能簡單的利用計算機自動匹配，而是需要在長效可行的機制下，利用先進的技術方法，整合現有資源共同完成。本文面向不動產統一登記需求，以土地登記數據為基礎，以宗地管理單元為整合數據組織單元，采用信息化技術，提出了一種基于任務協同的高效的房地登記數據整合方法，構建了房地登記數據整合框架，解決了數據匹配、任務推送等關鍵問題。徐州市試點區域房地登記數據整合實踐表明，該方法能夠高效、準確完成房地登記數據整合和集成，對于構建房地登記數據整合的長效機制具有重要意義。

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（本文責編：郎海鷗）

Integration of Real Estate and Land Registration Data Based on Task Collaboration

FU Li-li1, YIN Peng-cheng2, LI Gang1,2, DENG Yu-feng3
（1. School of Environment Science and Spatial Informatics, China University of Mining and Technology, Xuzhou 221008, China; 2. Bureau of Land and Resources of Xuzhou, Xuzhou 221006, China; 3. Wuda Geoinformatics Co., Ltd, Wuhan 430073, China）

The purpose of this paper is to discuss a method for the integration of real estate and land registration data. Regarding the characteristics of real registration data, such as multi-source heterogeneous, huge data set etc., the method aims to explore a more efficient way based on task collaboration. The land registration data serves as the basis, the integration data area was subdivided from space according to land parcel management unit （cadastral district and subdistrict） in order to integrate the real estate data. The collaborative theory and empirical analysis are employed in the paper. The result of the paper shows the proposed integration method based on task collaboration, within which, the data integration frame is constructed, the key technologies such as data match and task push are solved, and an application iscarried out for Xuzhou City. It is concluded that the data integration technology that subdivides the land registration data from space according to land parcel management unit can realize real estate and land registration data integration more efficiently. It has important significance on developing the long-term mechanism of real estate registration.

land administration; real estate integrated registration; task collaboration; data integration; real estate unit

F301.2

A

1001-8158（2015）02-0082-07

10.13708/j.cnki.cn11-2640.2015.02.011

2014-10-20

2015-01-28

全國土地登記信息動態監管查詢系統建設與維護項目資助（ZX141101-13）。

付麗莉（1981-），女，遼寧鞍山人，博士研究生。主要研究方向為不動產統一登記技術和方法。E-mail: fulili_one@126.com

尹鵬程（1981-），男，河南南陽人，博士，高級工程師。主要研究方向為國土資源信息化。E-mail: cumtyinpc@163.com