淺論物業管理中的社區文化建設

沈靜蓉

隨著我國改革的不斷深入，市場經濟體制的建立和經濟的迅速發展，物業管理在城市經濟中的地位越來越重要。如何促進物業管理行業的發展，提高物業管理服務水平，成為物業管理企業的新課題。而社區文化作為物業管理的重要特征之一，是創造良好的人文環境和提高居民生活品位的重要手段，只有高度重視社區文化建設，實現社區文化建設與物業管理的有機結合，才能提高物業管理服務水平，為業主提供一個健康、安全、文明、和諧的環境。

一、物業管理中社區文化建設所處的地位

社區文化是以社區為依托，以開展文化活動為紐帶，以共同的文化觀念、行為規范、民俗習慣和價值觀念、審美情趣等為底蘊，把社區內各行各業各階層成員聯為一體的一種社會文化現象。實踐證明，社區文化建設對物業管理產生了重要的影響，在物業管理中占據著重要的地位。

1、社區文化建設有利于形成一種和睦、融洽、安寧的環境。良好的社區人文環境是建立在相同的品位、相同的社會地位之上的，和睦的社區人際關系，鄰里之間守望相助、互相友愛、健康向上，現代人由此可以從普遍存在的壓抑感和不安全感中解放出來，社區文化建設工作，有助于這樣一種和諧的鄰里關系的形成。如通過組織球類比賽、卡拉OK、臺球比賽、運動會等形式，密切了往來，為互相之間的溝通提供了渠道，能營造一種和諧、友好的氣氛。

2、社區文化建設有利于加強業主與管理公司之間的溝通。目前，在市民投訴中，有相當一部分是來自物業管理方面的投訴。究其原因，一方面，固然是個別物業管理公司自身的管理上存在一定的問題；另一個很重要的原因，也在于管理公司和用戶之間缺乏溝通。通過開展各種社區文化活動，有利于加強管理公司與用戶溝通，增進相互間的了解，使物業管理工作得以順利開展。

3、社區文化建設有利于喚起全體業主的歸屬感。社區文化建設，對培養業主的忠誠度起著十分重要的作用。良好的社區文化活動的組織，往往會使業主有一種自豪感。在重大活動組織時，他們會呼朋喚友前來參與。有了自豪感，自然增加了忠誠度。

4、社區文化建設有利于提高社區的品質。對于營造社區高雅的文化藝術氛圍，提高小區的檔次，形成小區的格調有相當重要的作用。物以類聚，人以群分，只有形成高檔次和格調的小區氣氛，才有可能吸引高檔次的用戶，而高檔次和高品位的人群，既是小區強有力的潛在消費群，同時可以提高小區的格調，相得益彰，起到良性循環的作用。

二、物業管理中社區文化建設存在的問題

自我國開啟物業管理之初，盡管各公司企業都重視社區文化建設，但物業管理中社區文化建設的運作狀況卻還差強人意。

1、物業管理中社區文化建設工作人員少。物業管理中如何真正開展好社區文化活動，社區文化工作如何全面開展起來，不是一個人、兩個人就能夠做起來的，而是需要很多不同專業人員才能開展起來。現在許多管理企業中，只配置一個社區文化工作人員，許多工作沒有人干，而專業人員就更少，一些形象好、會說、會寫、會跳、會唱，有組織協調能力的人員是社區文化建設工作人員基本要求，目前許多物業管理企業中社區文化工作人員達不到這些要求，給社區文化建設工作的開展帶來不利的影響。

2、物業管理中社區文化建設活動經費少。現在物業管理企業大多屬于微利企業，自身的管理經費的吃緊，因此對一些社區文化活動投入不足，有時不得不走形式，有些物業管理企業搞社區文化活動僅僅是為了宣傳企業、樹立企業形象。有一些公司在實施物業管理時，往往只重視物質方面的工作，而忽視了精神文明在人們生活中的重要作用。

3、物業管理中社區文化建設的支持力度弱。從現實狀況來看，一些社區文化建設做得比較完善的企業，一般都是虧本運作。如深圳萬科的桃源村、萬廈的蓮花北、大眾的松坪村等名牌住宅區。而政府和社會，對物業管理中的社區文化建設投入支持力度很小，甚至有些工作如計劃生育工作、出租屋管理工作、“三無”人員的清理和整頓工作、地方病的防疫工作等等交給物業管理公司做，盡管物業公司明白這不是自己分內的事，但為了一個住宅區的整體利益和住戶（用戶）的切身利益，還是不得不貼出這一筆開支，這些嚴重地影響了社區文化建設。

4、物業管理中社區文化建設的活動形式單調。部分物業管理公司經營者簡單地認為社區文化就是出板報、宣傳欄或小區內的期刊，逢節日或紀念日開展一些文娛（體）活動，這些活動形式單調，無新意，居民提不起興趣，不能調動其參加活動的積極性，有的或者就是請專業的表演團體來表演，從而忽略了業主的參與性，開展社區文化活動的目的也就達不到。有的在開展活動時，不能充分利用小區或周邊的配套設施，使得活動場地及設施受到限制。

三、物業管理中社區文化建設采取的措施

社區文化建設所包含的內容日益豐富，包括物業的建筑風格、社區規劃、綠化、配套設施、地段、發展商的策劃、業主社會地位、物業管理服務和社區活動等等。一個社區文化氛圍和格調的形成，與整個小區設計、開發、銷售的各個環節緊密相關，也只有在建筑設計、物業管理、營銷及廣告方面都要有一個整體的以人為本的思路，才可能體現出物業和業主的特色，滿足人性中對文化的追求，照顧到人們對于所居住物業的精神需要，進而形成小區特有的文化氛圍和格調。因此，社區文化建設是一個長期的過程。一種高雅的社區文化的形成，是發展商、管理機構及業主、住戶共同努力的結果。

1、充分發揮開發商、物業公司及業主在社區文化建設中的作用。開發商要在社區前期規劃及配套設施方面，充分考慮社區文化開展需求，把社區文化滲透到居住環境的設計中去。如社區整體建筑風格的設計、客戶（業主）的社會層次定位，同時還包括社區內各項配套設施，如休閑場所等。使社區不僅成為建筑文化和景觀文化的展示地，同時也是社區文化發展的舞臺；物業公司應當發揮社區文化的協調者與引導者作用，引導社區文化以業主為主，自發開展各種社區文化活動，如發揮業主委員會的作用，將業主委員會吸引到社區文化建設中來，采取業主自主、管理處配合的方式開展一些社區文化活動，增強業主們的參與感和成就感，有利于顧客滿意度的提高，同時也能引領社區文化的時代潮流。另外，可將在某方面具有一定特長的業主組織起來，組成社區的某種社團（如合唱團、足球隊、英語沙龍等），定期進行交流，可以提高業主參與社區文化活動的積極性，既保證活動的頻率及適合性，又減輕部門組織工作的壓力。擴大社區成員的參與度。

2、充分重視各方面資源的整合利用。一是重視社區自身資源整合利用。開展社區文化建設時，應注意充分利用社區自身現有資源（如會所、圖書館等現有文化設施）。這樣既可減少成本支出，又可通過聚集人氣，使社區設施得到充分有效的使用，還可帶動會所的經營，形成互動雙贏的局面。同時，還應充分利用社區業主的資源。鼓勵業主參與社區文化的組織建設工作，借用業主因其社會身份所享有的資源，如場地、活動贊助等，使社區文化建設達到事半功倍的效果。二是重視物業公司內部的資源整合利用。首先應建立專職運作機構，由該機構負責全公司整體社區文化建設規劃和系統性開展。還可建立智囊團（社區文化工作組）作為輔助。其次需每年制定社區文化年度工作計劃指引，各部門開展社區活動須由該機構統一批準，實行全局計劃性的宏觀調控式工作，確保各部門按照公司統一方向行進。第三應統一進行宣傳，簡化單次活動宣傳工作量，一定程度上節省了宣傳工作的人力、財力、物力，對于小區社區文化氛圍營造具有統一、持續作用。社區文化建設與開展的規模效應必須要對各部門資源進行整合，以達到減少成本，增強活動成效的目的。業主的興趣愛好豐富多彩，社區文化的建設也同樣應該多彩多姿。但物業公司在此方面的專業度及資源調配能力存在明顯的不足。因此物業公司應善于做“集成商”——依托我們豐富的客戶資源，來對各方面的社會資源進行整合利用。如與專業旅行社合作夏令營、特色旅游；與美容機構合作舉辦女性知識講座；與健身機構合辦健身訓練等等。同時，對于某些在專業上無法直接合作的單位，可由其以贊助、協辦的形式介入社區活動，以補充社區文化建設經費。

3、加大政府和社會對社區文化建設的投入力度。一方面，切實加大政府主渠道資金投入力度，確保文化事業經費的投入不低于當年財政收入的增長幅度，另一方面，鼓勵社會力量積極參與社區文化建設，加大在社區文化設施上的投入，逐步形成多渠道、多元化的經費投入體制，拓寬籌資渠道，以彌補社區文化建設資金的不足。第二，充分利用和進一步整合現有的社區文化資源。資源共享的形式是多樣的，我們應根據各地各社區具體情況，可以采取無償、低償和市場化等形式。社區文化資源共享可在一定程度上解決由于缺乏合理規劃和有效調配而導致的文化資源短缺、資源浪費、重復配置和利用率低下等問題。同時，應積極探索社區文化設施的社會化經營項目管理，對不同的社區文化產品可以分類管理。第三，要充分利用公共圖書館的資源。目前，許多社區沒有或缺乏圖書館資源與服務，但一些公共圖書館的資源卻得不到有效利用。因此，公共圖書館要在進一步落實向未成年人免費開放的同時，要擴大免費開放的范圍，更多地走進社區，為居民服務。

4、加強物業管理與社區文化的互動一是互為提升。物業管理對社區文化建設的介入，可以使社區文化建設少走彎路，沿著健康的道路發展，加快文化認同的速度。同時，社區文化建設對物業管理和服務提出更高的要求。物業管理企業無論在組織活動的形式與內容、環境氛圍、媒體引導、溝通方式等各方面都要刻意設計和獨具匠心，才能收到預期效果，無疑，這樣又可以提高物業管理的服務水平。 二是互為作用。物業管理的目的是為了發揮物業的最大使用功能，使其保值增值，并為物業所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境。業主（或使用人）能夠根據認同的居住觀所形成的公眾制度，遵守公德，鄰里和睦，甚至主動維護公共秩序和社區環境，使物業管理企業事半功倍。社區文化建設就是通過文化認同來建立能達成共識，這個過程又需要借助于物業管理的推動。從而增加業主（或使用人）之間、業主（或使用人）與物業管理企業之間的感情和相互尊重。三是互為約束。物業管理的規章制度應以居住小區內業主（或使用人）所認同的居住觀和行為模式為基礎，物業管理企業執行這些規章制度應受業主委員會的監督和約束，同時，物業管理企業也要依據這些規章制度來約束廣大業主（或使用人）的居住行為。

總之，在物業管理中，我們應當認識到，社區文化建設必須與物管的市場競爭及發展戰略緊密地聯系起來，把社區文化上升到物管企業的經營和管理層面，并促使二者之間實現良性互動。