我國房地產業的市場結構分析

○劉林樹 陳 君

（1、北京聯合大學 北京 100101 2、華中農業大學 湖北 武漢 430070）

我國房地產業的市場結構分析

○劉林樹1陳 君2

（1、北京聯合大學 北京 100101 2、華中農業大學 湖北 武漢 430070）

2003年以來，我國房地產業經歷了住房商品化改革。通過十多年的快速發展，伴隨著我國人均GDP突破1000美元大關，房地產業逐漸成為我國國民經濟的支柱產業。其必將進一步帶動整個國民經濟發展和產業結構升級。在此時，深入研究我國房地產市場結構顯得很有必要。本文將深入定量分析其結構，從市場集中度、進出壁壘等角度闡述其中的問題，并提出優化市場結構的政策建議。

房地產業 市場結構 產品差異化 規模經濟

一、引言

SCP范式是由20世紀六七十年代美國哈佛學派產業組織理論的權威梅森·貝恩提出的。1959年貝恩出版的《產業組織》一書中提出。他運用產業組織的“三分法”進行分析，構造了“市場結構（structure）——市場行為（conduct）——市場績效（performance）”的分析框架，簡稱為SCP分析框架。SCP分析框架的基本含義：市場結構、市場行為、市場績效之間存在著因果關系；市場結構決定了企業在市場中所采取的行為，企業的市場行為又決定了市場運行的市場績效。這種SCP分析框架的起點是完全競爭和壟斷這兩個基本的市場結構模型。在分析框架中突出市場結構，認為自由競爭的市場是最重要的。但是，在完全自由競爭的市場下，當市場結構從完全競爭市場向壟斷市場移動時，政府對壟斷企業進行分拆，這種分拆行為是非市場的干預，違反了自由競爭。以斯蒂格勒為代表的芝加哥學派的學者，引入了企業理論與交易費用理論，形成了“新產業組織理論”。“新產業組織理論”的邏輯起點不再是市場結構，而是市場績效，重視企業行為，強調企業行為對市場結構的反作用和市場運行狀況對企業行為并進而對市場結構的影響，并在研究方法上引入了博弈論。

目前，學術界關于SCP范式的研究，主要是針對某一產業進行市場結構的分析和提出優化策略。現有的研究中，有關于旅游產業組織結構的分析，如張安民、李永文、梁留科（2007年）基于SCP模型，運用結構方程方法從市場結構、企業行為和企業績效3大模塊構建了我國旅行社業SCP分析模型，并對我國旅行社業的市場結構、企業行為和企業績效的狀況及它們之間的關系進行了定量測度；有關于飯店業組織結構的分析，如張洪、張潔、楊燕（2012年）在SCP視角下對2001年至2010年我國星級飯店數量、客房總數以及營業收入等數據進行研究，并提出對我國星級飯店優化發展的建議；有關于交通業組織結構的分析，如胡嘯紅、江可申、白俊紅（2009年）基于SCP分析框架對我國民航業的市場研究，提出重組為民航實現規模經濟的一條出路；有關于影視業組織結構的分析，如耿蕊（2012年）運用SCP理論范式對中國動畫產業的市場結構進行檢視，指出品牌化、規模化、集群化是中國動畫產業發展的現實取向。關于房地產業的市場集中度的現有研究，劉樹楓（2009）用產業組織理論的研究方法對房地產業的市場結構研究；唐曉靈、白寶煥（2012），從產業組織的角度對房地產開發市場集中度進行分析研究，進一步認識我國房地產業開發市場。

在現有的研究中，關于市場結構的研究涉及到很多行業。關于房地產業的市場集中度的研究，也有學者進行了研究。但是，相對于現有研究，本文將采用新的指標和角度來進行分析和研究。本文根據從中國國家統計局統計到的數據，研究我國房地產業的現狀和市場結構特征，并提出優化市場結構的建議。

二、我國房地產業的市場結構分析

市場結構是指產業內企業間市場關系的表現形式及其特征，主要包括賣方之間、買方之間、買賣雙方之間、市場上已有的買賣方與正在進入或可能進入市場的買賣方之間在數量、規模、份額和利益分配等方面的關系和特征，以及由此決定的競爭形式。

市場結構的基本類型主要是四種，完全競爭、完全壟斷、壟斷競爭、寡頭競爭。

市場結構受很多因素的影響，主要包括市場集中度、產品差別化、進入和退出壁壘、市場需求的價格彈性、市場需求的增長率、短期成本結構、生產多樣化等。這些因素是相互影響的，其中一個因素的轉變，會帶來其他因素的變化，進而使整個市場結構的特征發生變化。

圖1 2003年—2012年房地產企業開發個數統計

圖2 2003年—2012年為我國不同經濟類型房地產開發企業個數統計

圖3 2003年我國房地產開發企業經濟類型

圖4 2012年我國房地產開發企業經濟類型

本文將以2003年至2012年我國房地產業的房地產開發企業個數、房地產開發企業住宅銷售套數等數據為主要研究指標，從企業的規模與構成和市場集中度這兩個方面，對我國房地產業的現狀及市場結構進行實證分析。

1、企業的規模與構成

2003年，我國房地產業的房地產開發企業的個數為37123；2004年，其個數增長到59242；但是，2005年則有大幅度的下降，其個數為56290；從2005年開始到2008年，房地產開發企業的個數一直持續穩健增長，到2008年達到頂峰，其個數為87562；由于2008年遭遇經濟危機，2009年房地產開發企業出現大幅度縮減，個數為80407；2009年之后，一直到2012年，房地產開發企業開始持續緩慢增長，到2012年其個數為89859。

我國的房地產開發企業的經濟類型主要有內資房地產開發企業，港、澳、臺投資房地產開發企業，外商投資房地產開發企業。其中，內資房地產開發企業占絕大多數比例，并且總體上呈上升趨勢；港、澳、臺投資房地產開發企業和外商投資房地產開發企業個數少、所占比例小，港、澳、臺投資房地產開發企業每年都有小幅變動，但基本穩定；外商投資房地產開發企業個數少于港、澳、臺投資房地產開發企業個數，并且在2008年之后開始持續減少。

2003年我國的房地產業是以內資房地產開發企業為主要經濟類型，到2012年依舊是以內資房地產開發企業為主要經濟類型，并且其所占市場比例越來越大。

從2005年到2012年房地產開發企業住宅銷售套數，除2008年有大幅度的下降，總體呈上升趨勢。平均住宅銷售套數也呈現出相同的發展趨勢。

表1 2005年—2012年我國房地產開發企業平均住宅銷售套數

2、市場集中度

市場集中度是指某一產業市場中賣方或買方的數量及其在市場上所占的份額，它是反映市場壟斷和集中程度的基本概念和指標。對市場集中度的衡量指標主要有兩種方法，一是絕對集中度指標，二是赫芬達爾—赫希曼指數（簡稱HHI指數）。運用絕對集中度對市場集中度進行衡量有三個無法體現和反映的狀況，一是無法反映全部企業規模分布對市場集中度的影響，二是無法體現最大的n個企業在市場上所占份額在其內部是如何分布的，三是無法反映市場份額和產品差異程度的變換情況。因此，本文將運用絕對集中度指標和赫芬達爾—赫希曼指數這兩種衡量方法對我國的房地產業的市場集中度進行實證分析。

（1）絕對集中度指標（CRn）

絕對集中度指標是最常用、最簡單易行的市場集中度的衡量指標。它是指行業內規模最大的前n個企業的有關數值X（如產值、產量、銷售額、銷售量、職工人數、資產總額等）占整個市場或行業的份額。其計算公式：

其中，CRn為X產業的絕對市場集中度，Xi為X產業的第i為企業或者地區的產值、產量、銷售額、銷售量、職工人數、資產總額等，N為X產業的全部企業數或者地區數。但是，在用計算指標時，由于產值受季節波動和通貨膨脹的影響大，所以一般優先采用產量和就業人數作為計算指標。因此，本文在分析我國房地產業的市場集中度時，以31個省、自治區、直轄市為研究對象，采用房地產開發企業住宅銷售套數作為絕對集中度指標計算的指標，并運用多值分析法（即n=4和n=8），分別考察2005年至2012年我國房地產業的市場集中度。

表2 2005年—2012年我國房地產開發企業市場集中度

圖5 2005年—2012年我國房地產企業市場集中度變化狀況

根據2005—2012年我國房地產業市場集中度的計算結果，從2005年到2012年，房地產企業住宅銷售套數在前五位的主要是廣東省、江蘇省、山東省、四川省、遼寧省。這五個省份，一直穩居前五，只是在排名上有上下變動。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名沒再進入前八名。這些排名在前幾位的省份，都基本上是東部沿海省份，中、西部地區的省份很少能排名進前八位。在這一點上，也體現出我國房地產業的地區發展不均衡。

根據美國學者貝恩的市場結構分類理論，CR4在30%～35%或者CR8在40%～45%時，市場集中度為寡占Ⅴ型；CR4在35%～50%或者CR8在45%～75%時，市場集中度為寡占Ⅳ型。2005—2012年我國房地產業市場集中度計算結果表明，我國房地產業屬于中下寡占型市場結構。并且從2005年至2012年，CR4和CR8也都總體上呈現下降趨勢，說明我國房地產業的市場競爭愈發激烈，也同時說明我國的房地產業的規模化和集中化程度低，缺乏大型的房地產開發企業做支撐。

根據日本學者植草益對于市場結構的分析，CR8在40%～70%時，市場集中度為高、中寡占型。那么據此分析，我國房地產業則屬于高、中寡占型。

綜合美國學者貝恩的市場結構分類理論和日本學者植草益對市場結構的分析，以及我國房地產業發展的實際情況，我國的房地產業的市場集中度是偏低的，壟斷性和規模化程度低，地區發展不均衡。

（2）赫芬達爾—赫希曼指數（HHI）

赫芬達爾—赫希曼指數，簡稱赫芬達爾指數，是一種測量產業集中度的綜合指數，是產業市場集中度測量指標中較好的一個，是經濟學界和政府管制部門使用較多的指標。它是指一個特定行業中各市場競爭主體所占行業總收入或總資產百分比的平方和，用來計量市場份額的變化，即市場中廠商規模的離散度。其計算公式：

其中，X為產業市場的總規模，Xi為產業中第 i個企業的規模，Si為產業中第i個企業的市場占有率，n為產業內企業個數。本文在分析我國房地產業的市場集中度時，以31個省、自治區、直轄市為研究對象，分別采用各省份房地產開發企業個數和各省份房地產開發企業住宅銷售套數作為赫芬達爾—赫希曼指數計算的指標，分別考察2003年至2012年我國房地產業的市場集中度。

表3 以各省份房地產開發企業個數為指標的HHI指數

表4 以各省份房地產開發企業住宅銷售套數為指標的HHI

根據2003—2012年以各省份房地產開發商企業個數為赫芬達爾—赫希曼指數的計算指標，以及2005—2012年以各省份房地產開發商企業住宅銷售套數為赫芬達爾—赫希曼指數的計算指標，所得到的我國房地產業市場集中度的計算結果表明，這兩種不同計算指標所得結果的赫芬達爾—赫希曼指數都是趨近于0，并且從2003年至2012年，總體呈下降趨勢。這說明我國的房地產業的壟斷性弱，競爭性強，規模化和集中化程度低，缺乏大型房地產開發企業做支撐。

赫芬達爾—赫希曼指數所得結論和絕對集中度指標所得結論一致，并相互支撐。

三、結論與建議

綜上所述，我國的房地產業的市場結構處于中下寡占型，這說明我國的市場集中度很低，競爭激烈，但是規模化和集中化程度低。這樣的市場結構會造成很大的資源浪費和不必要的惡性競爭。因此，優化產業結構和資源配置，提高經濟效率，對于我國房地產業的持續健康發展有著重大而深遠的意義。

第一，進行政策性傾斜，運用國家力量，提供優惠政策，吸引房地產資本向中部、西部地區流動。根據上文對于我國房地產業絕對集中度的計算結果，我國的房地產業的區域發展不均衡，房地產業開發企業主要集中在東部和沿海地區。在自由競爭的市場條件下，房地產開發企業都集中在東部和沿海地區，無序競爭，造成很大的資源浪費，因此，需要政府的干預和指導，引導房地產資本和房地產開發企業向中部、西部流動，促進我國房地產業的協調、均衡發展。但是，同時也要避免盲目投資和盲目增長。

第二，加強宏觀調控，調控土地政策、房屋保障政策等。對土地政策和房屋保障政策進行調控，能夠有效的控制住宅的市場供給數量，并能引導需求發生變化，從而能夠保證房地產行業的供需發展平衡。

第三，調控融資政策，為房地產開發企業提供優惠的融資政策。在我國，房地產開發企業之間發展不均衡，一直存在著小型的經營不善的房地產開發企業，資金運轉不良，空房率高。對融資政策進行調控，能夠為房地產開發企業擴展融資渠道，利于其資金融通和企業規模、市場規模的擴大，控制行業內企業數量。同時，提高房地產行業的進入壁壘，降低退出壁壘，讓行業內房地產開發企業健康有序發展，提高市場集中度。

第四，創新房地產業發展模式，提高市場集中度，增強規模效益。我國的房地產業的壟斷性和集中程度低，缺乏大型的房地產開發企業做支撐。房地產開發企業要創新發展模式，鼓勵對于這種小型而且經營不善的房地產開發企業積極地進行收購和兼并，避免資源浪費，促進房地產業的規模化發展，提高房地產業的市場集中度。

[1]張洪、張潔、楊燕：SCP視角下的我國星級飯店業市場結構分析[J].安徽大學學報（ 哲學社會科學版），2012（5）.

[2]張安民、李永文、梁留科：基于SCP模型的我國旅游社業的經營測度[J].旅游學刊，2007（10）.

[3]胡嘯紅、江可申、白俊紅：基于SCP的中國民航市場研究——以重組為主要視角[J].稅務與經濟，2009（5）.

[4]耿蕊：中國動漫產業發展的危機與轉機——基于創新的理論范式[J].湖南社會科學，2010（1）.

[5]劉樹楓：我國房地產業集中與市場結構優化[J].現代經濟探討，2009（6）.

[6]唐曉靈、白寶煥：我國房地產開發市場集中度研究[J].商業時代，2012（26）.

陳丹）