城市商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價(jià)

鮮曉薏 王子駿

(廈門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院 福建廈門 361005)

城市商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性評價(jià)

鮮曉薏 王子駿

(廈門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院 福建廈門 361005)

選取全國十五個(gè)副省級城市作為樣本，針對商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)城市的選取，從養(yǎng)老社會環(huán)境、養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)環(huán)境、養(yǎng)老生態(tài)環(huán)境三個(gè)方面建立城市商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性指標(biāo)，采用AHP層次分析法對指標(biāo)進(jìn)行權(quán)重打分，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)分析，對十五個(gè)副省級城市的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性進(jìn)行評價(jià)，為商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)城市的選取提供借鑒。評價(jià)結(jié)果顯示，經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就突出，城市整體發(fā)展均衡的城市更適宜進(jìn)行城市商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)。

商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn);灰色關(guān)聯(lián)度;適宜性

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引言

根據(jù)2010年我國第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國60歲及以上人口占全國總?cè)丝诘?3.26%。而據(jù)社科院權(quán)威發(fā)布，到2030年，我國65歲以上老齡人口比例將超過日本，成為全球老齡化程度最高的國家［1］。龐大的老年人口由此也會產(chǎn)生巨大的養(yǎng)老服務(wù)需求，這也預(yù)示著我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在未來的一段時(shí)間內(nèi)將會得到巨大的發(fā)展。

從社會客觀條件來講，我國養(yǎng)老需求旺盛，據(jù)全國老齡辦的數(shù)據(jù)顯示，到2020年，我國老年人口將達(dá)到2.55億，為此，我國制定了“9073”的養(yǎng)老模式，也就是90%的老人依靠居家養(yǎng)老，7%的老人依靠社區(qū)養(yǎng)老，3%的老人依靠機(jī)構(gòu)養(yǎng)老［2］。由于我國目前的住宅配套設(shè)施難以滿足老年人居家養(yǎng)老的需求，市場化將是解決養(yǎng)老問題的重要途徑，而商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展是我國老齡化不斷加劇環(huán)境下的機(jī)遇和新趨勢。其次，我國現(xiàn)有的醫(yī)療保險(xiǎn)普遍具有地域限制，這也從客觀層面上使得就地養(yǎng)老成為必然。

從主觀條件來講，中國人普遍具有晚年回歸故里、落葉歸根的傳統(tǒng)思想觀念，更傾向于居家養(yǎng)老，在家庭中安享晚年，對于政府設(shè)立的社會養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)具有一定的排斥心理。這使得居家養(yǎng)老相較于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言市場化運(yùn)作的可能性更大。

作為“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”時(shí)代的產(chǎn)物，養(yǎng)老地產(chǎn)也愈發(fā)受到地產(chǎn)界的關(guān)注，不少城市也出現(xiàn)了相應(yīng)的針對老年群體的樓盤，但是實(shí)際效果收效甚微。而面對如此巨大的商機(jī)，養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)城市的選取成了至關(guān)重要的一點(diǎn)。本文筆者從商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目城市的選擇角度出發(fā)，分析影響商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性的因子，并選取十五個(gè)副省級城市作為樣本，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)分析方法，分析城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)適宜性，為商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)城市的選擇提供參考。

1 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

歐美日等發(fā)達(dá)國家較早進(jìn)入社會老齡化階段，對養(yǎng)老地產(chǎn)的研究也開展的較早，研究內(nèi)容相對廣泛，其研究領(lǐng)域主要集中在養(yǎng)老保險(xiǎn)，養(yǎng)老模式，養(yǎng)老住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)，養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營等方面［3－4］。

最近幾年，國內(nèi)也有不少學(xué)者從不同角度展開了對養(yǎng)老地產(chǎn)的研究。但由于起步比較晚，更多的是處于前期摸索和經(jīng)驗(yàn)借鑒階段，研究重點(diǎn)主要在于商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)保障，商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的政策扶持等方面［5］，屬于宏觀的結(jié)合國情的系統(tǒng)性研究，缺少微觀層面的研究。以商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的適宜城市為研究目標(biāo)的研究尚顯缺乏。袁楓朝采用聚類分析方法對華北區(qū)域城市進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性區(qū)域差異研究［6］。戴俊騁、周尚意等利用主成分分析和相關(guān)性分析等統(tǒng)計(jì)方法，構(gòu)建了老年人宜居城市指標(biāo)體系，指標(biāo)的選擇重點(diǎn)在“宜居”二字上［7］。由此可見，研究者已經(jīng)開始關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的適宜性評價(jià)。

2 我國商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)施情況

經(jīng)過幾輪樓市的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年已經(jīng)基本結(jié)束，未來房企將告別單一的銷售模式，行業(yè)的發(fā)展更趨向于專業(yè)化、功能化和多元化。過去的二十年間，我國也有不少地產(chǎn)開發(fā)商和保險(xiǎn)行業(yè)試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)，有以會員制運(yùn)營的模式，通過銷售會員卡盈利，例如上海清河園項(xiàng)目，是業(yè)內(nèi)比較認(rèn)可的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)先驅(qū)項(xiàng)目，入住老人只有居住權(quán)，可轉(zhuǎn)讓，但直至2011年，該項(xiàng)目運(yùn)營七年之后才做到收支平衡;有以租售并舉的模式，例如杭州的“藍(lán)庭頤養(yǎng)公寓”，最后基本達(dá)到收支平衡;也有“保證金+服務(wù)費(fèi)”模式，但實(shí)際上，在眾多的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，能夠真正做到盈利的卻是鳳毛麟角(表1)。

表1 我國部分商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目盤點(diǎn)

從各房企試點(diǎn)項(xiàng)目不難看出，現(xiàn)階段，商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展尚且處于比較混亂的階段，在建項(xiàng)目多，不少項(xiàng)目打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗幟做普通地產(chǎn)項(xiàng)目，呈現(xiàn)如下特點(diǎn):就區(qū)域而言，華東、華南、華中都相繼有城市試點(diǎn)運(yùn)營，遍布范圍;就試點(diǎn)城市規(guī)模而言，城市分布層次廣，有北京上海等一線城市，也有武漢、重慶等二線城市，同時(shí)也有煙臺、宜興等三線及三線開外城市;開發(fā)模式上，以萬科、保利、綠城等為代表的房企龍頭相繼進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，泰康人壽、中國平安、中國人壽等保險(xiǎn)行業(yè)巨頭也都緊隨其后，其中也不乏中石化、中水電等央企的加入，有學(xué)者統(tǒng)計(jì)，短短幾年時(shí)間內(nèi)，總的投入資金已達(dá)上千億。

3 城市商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性因子

商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)作為高端地產(chǎn)項(xiàng)目，滿足的是市民高層次需求，這也就要求城市在老年人口達(dá)到一定的數(shù)量的同時(shí)具備一定的規(guī)模以及充足的資金，為此，選取十五個(gè)副省級城市:沈陽、大連、長春、哈爾濱、濟(jì)南、青島、南京、武漢、成都、西安、廣州、深圳、廈門、杭州、寧波進(jìn)行適宜性分析。

3.1 指標(biāo)體系的建立

商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展城市的選擇既受到客觀因素的影響也受到主觀因素的影響。由于城市的發(fā)展背景有所不同，影響具體城市是否發(fā)展商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的因素很多，在經(jīng)濟(jì)條件允許的前提下居民同樣關(guān)注城市居住環(huán)境以及生活品質(zhì)。為保證評價(jià)的可操作性以及客觀性，本文主要從養(yǎng)老生態(tài)環(huán)境、養(yǎng)老社會環(huán)境、養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)環(huán)境三個(gè)方面選取評價(jià)因子，并將因子分別標(biāo)記為A1，A2，A3…A19。

3.2 養(yǎng)老生態(tài)環(huán)境

老年人作為特殊的社會群體，與普通人相比，更需要健康舒適的生活環(huán)境，而老年人身體脆弱這一特征，必然會對自然環(huán)境的質(zhì)量提出更高的要求。舒適健康的生活環(huán)境能夠降低老年人的患病率，同時(shí)，也能保持老年人身心愉悅［8］。選取空氣質(zhì)量指數(shù)(AQI)、區(qū)域環(huán)境噪聲年平均值、建成區(qū)綠化覆蓋率、全年平均氣溫15－25℃天數(shù)、人均綠地面積等指標(biāo)來衡量城市養(yǎng)老生態(tài)環(huán)境。

3.3 養(yǎng)老社會環(huán)境

宏觀層面的社會現(xiàn)有條件是影響商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要因素，社會的穩(wěn)定程度以及發(fā)展?jié)摿χ苯又萍s著商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場接受度。選取以下指標(biāo)來衡量城市養(yǎng)老社會環(huán)境。

人口老齡化率 在人口老齡化不可逆轉(zhuǎn)的趨勢下，人口老齡化率的不同將對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向和發(fā)展趨勢有較大的影響。城市人口老齡化程度越高，說明市場的養(yǎng)老需求越旺盛，商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的可能性更大，人口老齡化率較低，則說明城市養(yǎng)老主要依靠政府主導(dǎo)，通過設(shè)立福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來滿足養(yǎng)老需求。

城鎮(zhèn)化率商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的客戶群主要為有一定購買能力的城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)化率越高的城市表明農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移的人口更多，市場潛力更大，需求更大。

居民平均期望壽命平均期望壽命又稱“平均余命”，反映某一地區(qū)每一成員未來存活年齡平均值，是衡量居民健康狀況以及社會生活質(zhì)量的高低的指標(biāo)，居民平均期望壽命值越大，表示商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展空間更大。

城市登記失業(yè)率城市登記失業(yè)率與社會救濟(jì)密切相關(guān)，城市登記失業(yè)率越低，說明城市社會保障工作越完善，居民養(yǎng)老成本相對較低，購買商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的能力較高。

3.4 養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)環(huán)境

商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)作為高端地產(chǎn)項(xiàng)目，受到城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的直接影響，其主要目標(biāo)客戶群為具有較高購買能力的市民，城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的接受度也就越高，市民的購買力也越高。同時(shí)，商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展離不開當(dāng)?shù)卣闹С趾鸵龑?dǎo)，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市，政府越有能力支持和引導(dǎo)商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，為此，選取以下6個(gè)因素來衡量城市養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

城市居民人均可支配收入城市人均可支配收入是衡量該地人民生活水平的重要指標(biāo)，能夠比較客觀的反映出當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)化離不開良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也離不開當(dāng)?shù)卣闹С趾鸵龑?dǎo)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的城市越有能力把控商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的正確走向，也越能激發(fā)市場需求。城市居民人均可支配收入越高，養(yǎng)老地產(chǎn)市場化程度也越高。

城市居民人均年末儲蓄余額居民人均儲蓄年末余額的高低對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、投資以及居民生活質(zhì)量都有一定程度的影響，人均年末儲蓄余額越高的城市，居民生活水平越高，城市經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)。

第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重與普通的商業(yè)地產(chǎn)不同，商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)包含“居所+適老化細(xì)節(jié)+照料+看護(hù)+康復(fù)、文娛活動(dòng)”等額外附加項(xiàng)目［9］，這需要第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為支撐，同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)作為衡量城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化水平的一個(gè)象征，決定了商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間。

恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)是指家庭食品支出與總收入的比值，反應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加對生活消費(fèi)的影響程度。恩格爾系數(shù)越高，表明居民消費(fèi)能力越高，其消費(fèi)需求層次也越高，恩格爾系數(shù)越低，表明居民收入基本用來滿足低層次的生活需求。商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)主要目標(biāo)客戶群為有一定消費(fèi)能力的高收入人群，因此城市恩格爾系數(shù)越低，表明商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)城市接受可能性越高。

人均地區(qū)生產(chǎn)總值人均地區(qū)生產(chǎn)總值能夠較為客觀的該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展水平，人均地區(qū)生產(chǎn)總值越高的地方，市場的發(fā)展越完善。

商品住宅銷售均價(jià)商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)屬于高端房地產(chǎn)項(xiàng)目，是房地產(chǎn)市場精分化的結(jié)果，需要建立在房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度的基礎(chǔ)上，要求房地產(chǎn)市場更加專業(yè)化。商品住宅銷售均價(jià)是衡量城市房地產(chǎn)市場成熟度的重要條件，因此，商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展需要一定的房價(jià)基礎(chǔ)。

人均住房建筑面積人均住房面積是衡量城市居住條件的重要指標(biāo)，人均住房建筑面積越小，表明居民普通住房需求量大，在此情況下，商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)很難得到市場的接受，人均住房建筑面積越大，表明房地產(chǎn)市場專業(yè)細(xì)分化的趨勢越明顯，商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的潛力更大，在市場中的需求也更容得到體現(xiàn)。

4 養(yǎng)老地產(chǎn)城市適宜性分析

4.1 指標(biāo)權(quán)重劃分

采用“層次分析法AHP”模型方法，進(jìn)行指標(biāo)權(quán)重劃分，為了表示權(quán)重的劃分相對客觀和公正，打分的專家為具有城市規(guī)劃教學(xué)經(jīng)驗(yàn)并在學(xué)術(shù)上取得一定成就的專家。構(gòu)建AHP指標(biāo)體系并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，對于同層次下只含有兩個(gè)指標(biāo)的直接進(jìn)行比較，省去一致性檢驗(yàn)，含有多個(gè)指標(biāo)的采用專家打分得到判斷矩陣，并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。綜合專家打分情況，得出以下判斷權(quán)重(表2)。

表2 指標(biāo)權(quán)重

4.2 進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析

采用基于灰色關(guān)聯(lián)度的綜合評價(jià)模型方法，對15個(gè)副省級城市的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性進(jìn)行評價(jià)。

灰色關(guān)聯(lián)分析是衡量不同因子之間的相異或相似程度的評價(jià)方法，對于不同系統(tǒng)之間的因素，其隨時(shí)間或不同對象而變化的關(guān)聯(lián)性大小的量度，稱為關(guān)聯(lián)度。在系統(tǒng)發(fā)展過程中，若兩個(gè)因素變化的趨勢具有一致性，即同步變化程度較高，即可謂二者關(guān)聯(lián)程度較高;反之，則較低。即根據(jù)因子之間的相似或相異程度來衡量因子之間的關(guān)聯(lián)程度的一種分析方法［10］。設(shè)指標(biāo)X0，受到m個(gè)因素x1，x2，x3，…，xn的影響，時(shí)間長度為n，對應(yīng)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)為:

根據(jù)相對優(yōu)化原則進(jìn)行構(gòu)造參考序列X0，各副省級城市分別對應(yīng)比較序列Xt。正指標(biāo):越大越優(yōu)指標(biāo)，如建成區(qū)綠化覆蓋率、居民平均期望壽命、人均生產(chǎn)總值、第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重等;負(fù)指標(biāo):即越小越優(yōu)指標(biāo)，如區(qū)域環(huán)境噪聲年平均值、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率、恩格爾系數(shù)等。

4.2.1 數(shù)據(jù)處理(初值化)

4.2.2 進(jìn)行關(guān)聯(lián)度計(jì)算

表3 關(guān)聯(lián)系數(shù)

根據(jù)各指標(biāo)權(quán)重，求出各城市與商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)理想城市之間的加權(quán)關(guān)聯(lián)度(表4)，加權(quán)關(guān)聯(lián)度值越大，表示離商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)適宜城市的目標(biāo)更接近，將加權(quán)關(guān)聯(lián)度值進(jìn)行排序，最后得15個(gè)副省級城市的城市商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)適宜性:

表4 加權(quán)關(guān)聯(lián)度

深圳作為我國改革開放的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，是國內(nèi)最年輕的城市。但據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在近10年的時(shí)間里，深圳60歲以上的戶籍老人數(shù)量增加了160%，即將進(jìn)入老齡人口爆發(fā)性增長階段，預(yù)計(jì)2020年老年人口將占到戶籍人口的近1/6。廣州是經(jīng)濟(jì)開放較早的城市之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就尤其突出，而深圳更是多項(xiàng)指標(biāo)均列第一，和其他城市差距較大。這也致使城市市政基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等等方面的大額投資力度。

杭州、南京、武漢、沈陽、濟(jì)南、青島、寧波、大連、成都、廈門等城市，從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出，這些城市整體比較均衡，大部分相較于其他城市處于中等偏上，同時(shí)也有一兩項(xiàng)指標(biāo)處于落后地位，以廈門為例，由于城市規(guī)模比較小，所以一些總量指標(biāo)較其他城市排名較后。

長春、西安、哈爾濱，這類城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較低，處于中等以下指標(biāo)偏多，城市同時(shí)局限于部分資源的缺乏，所以導(dǎo)致商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)適宜性落后于其他城市。

5 結(jié)論

由于目前我國的老齡化進(jìn)程，我們有必要開展一些關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的定量研究。商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展受到多方面的影響，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，項(xiàng)目城市的選擇要綜合考慮人口老齡化率、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民人均儲蓄年末余額、第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重、恩格爾系數(shù)(城市居民)、人均地區(qū)生產(chǎn)總值、商品住宅銷售均價(jià)、人均住房建筑面積等各方面的因素。而商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否，除了與項(xiàng)目城市所具有的大環(huán)境息息相關(guān)外，同時(shí)也受到項(xiàng)目本身定位、政策支持以及資金運(yùn)作等方面的影響。本文所研究的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)適宜城市并不代表其他城市不適合進(jìn)行商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)，只是由于大環(huán)境的原因，需要進(jìn)行合理開發(fā)。

［1］國家統(tǒng)計(jì)局.2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)(第1號)［DB/OL］.http://www.stats.gov.cn/was40/gjtjj _detal.jsp?channelid=2912＆record=36，2011－04－28.

［2］彭后生.老齡化背景下房企發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的對策研究［J］.現(xiàn)代城市研究.2014(12):7－11.

［3］孫秀娟.我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式研究［D］.北京:北京交通大學(xué).2011:9－10.

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［5］閆希成.我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式研究［D］.重慶:重慶大學(xué)2014:8－10.

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Suitability Evaluation of City Developing Commercial O ld－age Real Estate

XIANXiaoyiWANGZijun
(Xiamen University，School of Architecture and Civil Engineering，Xiamen 361005)

This essaymainly targetupon the smart selection of a better city used for the developmentof commercialold－age real estate projects.In order to provide objective reference to the selection of target city which is prepared for the commercial old－age real estate development，the research method would include three main parts:firstly，by choosing fifteen sub－provincial cities as experimental samples while an index of urban commercial old－age real estate development suitability being set in three aspects:1)Socialenvironmentof the old age.2)Economic environmentof the old age.3)Ecological environmentof the old age.Then using the AHP analytic hierarchy process to weight the index and，afterwards，evaluating the suitability of fifteen sub provincial cities of commercial old－age real estate development by using grey correlation analysis.The results shows that the city with outstanding achievements in economic developmentand overall equilibrium development ismore suitable for urban commercial real estate development.

Commercial old－age real estate;Grey correlation analysis;Suitability evaluation

TU984

A

1004－6135(2015)11－0005－06

鮮曉薏(1991－)，女。

2015－08－13

鮮曉薏(1991－ )，女，主要從事城市與區(qū)域規(guī)劃方面的工作。