某住宅小區消防安全隱患整改案例分析

陳武平

(福建省龍巖市公安消防支隊 福建龍巖 364000)

某住宅小區消防安全隱患整改案例分析

陳武平

(福建省龍巖市公安消防支隊 福建龍巖 364000)

住宅小區消防安全管理是消防監管的難點。龍巖市某小區在建筑設計存在入戶陽臺公共區域與個人住宅不能有效分隔的漏洞，大量業主利用該漏洞違規裝修，導致消防安全隱患問題爆發，通過分析該案例出現問題產生的原因，就如何開展類似問題消防安全整治，提出可供借鑒的對策。

消防安全;小區;隱患;整改案例

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引言

2014年6月，某小區在交付業主使用后，出現小區多數業主占用該項目的電梯前室兼走廊鏤空部分進行違規裝修，影響小區電梯運行及消防安全，執法部門在對違規行為進行核查處理后，引發大量業主信訪維權，該起案例對小區消防安全管理的經驗教訓值得思考和借鑒。

1 基本情況

1.1 某小區建設基本情況

該小區總建筑面積17.3萬平方米，地下室為2層，建筑面積4.5萬平方米;地上各幢除20#樓為1層外，其它建筑均為34層，多為住宅，建筑高度均為99.7m，屬一類高層居住建筑，建筑耐火等級為一級;地下1、2層為Ⅰ類汽車庫及設備用房。該小區設計為一部剪刀樓梯兩戶住宅共用，電梯前室采用陽臺形式，前室兼作為走廊可直接到達住戶入戶門，開發商制作宣傳的戶型圖見(圖1)。

圖1 該小區開發商制作的戶型示意圖

1.2 業主違規裝修情況

由于電梯門直接通往住戶的陽臺(樓梯間合用前室)，很多業主誤認為這部分公共區域是可以改造的。一些小區業主將公共陽臺消防通道一分為二，私自砌墻、裝門占為己用。出于防盜角度出發，一些業主把與電梯相鄰的安全出口處防火門封死，并在電梯前安裝卷簾門，把消防前室占為己用，造成室內消防栓被圈占，影響消防安全。據2014年6月統計該小區內1200多戶業主，共有300以上的住戶存在不同程度的違法違規裝修行為。

1.3 違規裝修整改存在困難

根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(中華人民共和國建設部令第110號)第四條規定:“直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政域內的住宅室內裝飾裝修活動的管理工作”，在接到業主違規進行室內裝修的違法行為舉報投訴后，轄區大隊及時將情況函告至新羅區城市管理行政執法局和新羅區住房和城鄉規劃建設局。新羅區住建部門執法大隊派員多次對違章搭建下發《停工通知書》，部分業主經過勸阻主動拆除了違章搭建，但是大部分業主認為買房時開發商宣傳前室屬于贈送面積，可以使用，拒不整改，多次到市政府上訪，并逐漸升級為群眾維權信訪事件。部分業主由于對開發商心存不滿，多次向省長信箱、市長信箱投訴小區地下車位布置不合理，停車位設置在樓梯間入口及室內消火栓的問題，并質疑該小區如何通過有關部門驗收，要求相關部門立案處罰開發商和撤銷違規審批。

2 處置措施

2.1 加大法律法規宣傳

市政府組織區政府及相關部門主要采取以下措施進行了處置。由轄區街道負責，市、區相關職能部門配合，抽調專門人員，組成若干工作小分隊，進駐該小區，逐家逐戶入戶宣傳，宣傳違規裝修對電梯運行及消防安全的重大不良影響、對住戶人身安全的重大隱患，通過法律法規宣傳、反面典型案例解析等方式，讓廣大小區業主曉之以理、動之以情，全力配合執法部門執法，自行盡快拆除違規裝修構筑物。由轄區街道辦事處、住建局物業管理站負責，制定并分發《告小區全體業主一封公開信》、住宅室內裝修政策法規問答及案例解析等相關材料，廣泛發放至小區全體業主。

2.2 開展違規裝修整治

由市、區執法局牽頭，市、區住建、規劃、質監、消防、電力、水務等相關職能部門配合，全力做好違規裝修整改。一是聯合發布公告。明確告知小區一些業主違規裝修行為，即在電梯門前1.8m范圍內砌磚、裝門，挪移客廳與消防電梯、防煙樓梯間合用前室之間的隔墻，用磚墻封堵消防電梯、防火門等四種裝修行為屬于違法違規裝修行為，電梯門前不得安裝任何形式的其他門，以及違規裝修行為的安全隱患和應承擔的法律后果，提出違規裝修業主自行整改的時限要求，以及逾期未自行整改的強制整改措施。二是制訂合法合規的裝修整改實施方案。由整治工作組報市協調小組研究后付諸實施。同時，由市住建局提出合法合規住宅室內裝修的建議，向購房業主廣為宣傳、推薦，市住建局建議業主不得封堵通往樓梯的防火門，消防電梯、防煙樓梯間合用前室面積不應小于6m2，防煙樓梯間前室面積不小于4.5m2;確保前室有良好的通風;室內消防栓不得取消，并且應安裝在合適位置。三是由開發商承擔部分整改費用。違法違規裝修的業主在整改并重新裝修后通過住建局驗收的，可以獲得由開發商提供的整改費用，該項目開發商累計承擔補助整改費用900萬元。

2.3 形成防范長效機制

通過組織執法隊對裝修戶不定期的巡查及時發現、制止購房業主違規裝修行為，發現一起、制止一起、糾正一起，堅決杜絕違規裝修行為的再次發生。市、區兩級政府督查室將隱患處置工作列入了市、區政府重要專項督查內容，每半月開展一次專項督查，通報各工作組及相關職能部門的工作進展情況。

3 原因分析及經驗教訓

該小區大量業主違規裝修導致較大安全隱患問題，有以下幾方面原因:

3.1 群眾消防意識淡薄

開發商因為利益驅使，在銷售房產時，明知是公共消防設施區域，卻將電梯前室當做入戶花園及贈送面積來宣傳，還明確使用權歸業主，業主有權在該區域進行裝修裝飾。這種虛假信息誤導，是導致業主違規裝修失控并激化為群體維權事件的主要誘因。大部分業主對消防電梯前室及防火門的消防安全知識及作用知之甚少，對違法行為的認識不足，是違規裝修的內因。

3.2 工程設計存在漏洞

《高層民用建筑設計防火規范》關于合用前室涉及敞開陽臺的規定，即第8.2.3條規定:“防煙樓梯間前室或合用前室，利用敞開的陽臺、凹廊或前室內有不同朝向的可開啟外窗自然排煙時，該樓梯間可不設防煙設施”。該住宅小區采用剪刀樓梯間與消防電梯合用前室，陽臺式的前室與疏散通道共用，且與住戶使用區域沒有明顯分隔的設計，雖然沒有明顯違反《高層民用建筑設計防火規范》的有關規定，但是存在較大的隱患，給大量業主違規裝修提供了便利。在審核、驗收過程中，監督員雖然意識到這種設計會有后續安全監管問題，但是卻缺乏規范條文的否決支撐，最終導致合法的設計產生較大的安全隱患。

3.3 監督執法不夠到位

消防大隊在核查舉報投訴時將案件函告給住建部門執法大隊，沒有同時對業主違法行為進行立案查處，《住宅室內裝飾裝修管理辦法》有分工，但是根據《中華人民共和國消防法》第二十八條規定“任何單位、個人不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材，不得埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。”公共區域消防設施占用，消防部門有權進行查處，一旦該住宅小區發生火災事故，消防部門很難規避執法不到位的風險。

4 小區業主違規裝修影響消防安全問題的處置經驗及教訓

4.1 加大消防法規宣傳

要加強消防安全知識進家入戶宣傳，通過宣傳強化群眾自覺做好小區消防安全管理的自覺性。在小區驗收過程中可以邀請業主代表參加驗收，提高業主對小區消防設施的重要性認識。可以利用典型案例，向開發商宣傳虛假宣傳及違規占用公共設施銷售可能帶來的后果，糾正違規占用公共區域戶型宣傳圖，讓開發商自覺遵守法律，維護消防安全。

4.2 發揮小區物業作用

通過出臺小區消防安全管理規定，明確物業企業的職能，要求物業服務企業應將房屋裝飾裝修中的消防安全禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人。確保業主提高認識，在裝修、裝飾房屋時，電器產品、燃氣用具的安裝、使用及其線路、管路的設計、敷設，必須符合消防技術標準和管理規定，室內裝修、裝飾材料的防火性能必須符合國家標準和行業標準。大量業主裝修期間，物業服務企業要對住宅物業共用部位定期進行防火檢查，及時發現制止違法裝修行為。

4.3 規范工程設計要求

通過此案例，建議國家出臺相應規定，通過規范條款明確此類設計的不合法性，確保類似的設計沒有生存空間，從源頭上控制業主擠占公共消防通道、消防電梯前室等進行裝修的行為。

4.4 加大執法監管力度

要通過嚴格執法打擊破壞公共消防設施的違法行為，特別是在小區剛剛投入使用的期間，對第一個裝修破壞消防設施的業主要重重給予處罰，通過違法行為處罰案例的廣泛宣傳，警示群眾公共消防設施受到法律保護，不容隨意更改破壞。

［1］全國人民代表大會常務委員會.中華人民共和國消防法［Z］.2008.

［2］中華人民共和國建設部住宅室內裝飾裝修管理辦法［Z］.2012.

［3］GB50045－95，高層民用建筑設計防火規范［S］.

Case analysis of fire safety hazards in a residential district

CHENWuping
(Longyan fire brigade，Longyan 364000)

Fire safetymanagementof residence community has been a big issue for fire department.Amoung some of local communities，it＇s becoming a trend that the design flaw of condo＇s public entrance balcony has been used by owners in remodeling to broaden the space of the condo，which has caused a lot of problems.By analysing how the trend emerges，the writer provides a solution of how to goven the problem.

Fire safety;District;Hidden danger;Rectification case

TU998.1

A

1004－6135(2015)11－0102－03

陳武平(1986.9－ )，男，助理工程師。

2015－09－28

陳武平(1986.9－ )，男，龍巖市公安消防支隊防火處驗收科副科長，11級助理工程師，主要從事消防監督管理方面的工作。