開發商對銷售商品房計價方式的選擇

鄧青

摘 要：按現行《商品房銷售管理辦法》的規定，商品房可以按建筑面積計價銷售，也可以按套（單元）計價銷售。在筆者接觸的一起案例中，開發商在合同中約定采用“按建筑面積”計價方式，但實際操作中卻采用“按套（單元）”的計價方式。開發商的行為顯然構成違約。開發商為什么要這么做，其中的原因值得探究。筆者認為，開發商冒這種違約的風險的原因首先是企業出于規避國家有關部門的相關規定的需要，其次是為滿足企業利潤最大化的目標，最后是基于企業營銷策略的考量。

關鍵詞：商品房；面積計價；按套計價

根據原建設部2001年頒布的《商品房銷售管理辦法》第十八條規定：“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。”筆者最近接觸到的一件案例中，開發商在合同中約定采用“按建筑面積”計價方式，但實際操作中卻采用“按套（單元）”的計價方式。開發商的行為顯然構成違約。作為一家全國性的房地產龍頭企業，開發商為什么要犯這種錯誤，其中的原因值得探究。

買受人張先生于2012年6月購買了某高檔樓盤的一套商品房，其與開發商簽訂的《商品房買賣合同》明確約定出賣人與買受人按該合同第五條中的第一種方式即“按建筑面積”計算該商品房價款。但張先生逐漸發現，在實際操作上，開發商卻是按第五條中第三種方式即“按套（單元）”計算房價款的。事實和理由如下：

第一，收房時并未實測商品房面積，這不符合按建筑面積計價的基本程序。第二，合同附件六：合同補充協議第三條關于面積差異處理（補充合同第五、八條）規定，“4、出賣人與買受人一致同意，本合同項下商品房合同約定（預測）面積與產權登記（實測）面積有差異的，合同價款不作調整，互不找補”。“5、若買受人對房屋進行改裝裝修，買受人已充分理解和知悉裝修內容，以及裝修后該房屋造成的可使用面積的變化。同時，買受人承諾，該房屋交付時不以該房屋可使用面積的增加或減少以及房屋狀態與本合同約定不一致為由向出賣人提出拒絕收房、或者退房、換房、索賠等權利主張”。上述條款說明至少說明兩方面的問題：其一如果存在面積差異，開發商可以免除自己的責任、而排除業主方的主要權利，這種格式條款明顯違反合同法的相關規定，屬于無效條款；其二該條款也從側面說明，該商品房的最終價款實質上與房屋的“建筑面積”無關，不論這個“建筑面積”是預測面積還是產權登記面積，因為該商品房的計價方式實際是“按套”計算的。第三，合同顯示，該商品房單價為人民幣每平方米15645.94元，這種精確到“角、分”的價格與普通商品房按“建筑面積”計價方式時的單價只計算到“元”不同，顯然有違常理。第四，從售房過程中開發商的各種宣傳資料和宣傳方式上看，開發商從未明碼標示房屋單價，銷售人員也聲稱該樓盤是按套計價出售，對于面積差異互不找補。

以上事實從多方面說明，該商品房的計價方式實際是“按套”計算，而不是合同約定的“按建筑面積”計算的。

按現行的相關規定，商品房可以按建筑面積計價銷售，也可以按套（單元）計價銷售。所謂按套計價銷售商品房是指買賣雙方同意將套（單元）作為計價單位，對商品房進行交易的一種銷售計價方式。這一制度的設立本意是為了減少商品房買賣中最易發生的面積糾紛，方便商品房銷售中的操作。按套（單元）計價是一種較為先進的商品房銷售計價模式，但在實施的過程中，卻仍然產生了大量的糾紛，法院對這類糾紛的處理也沒有形成統一的意見。因此，無論是對開發商還是對購房者而言，現階段采用按套計價方式都是有風險的。既如此，為什么開發商要說一套做一套，明明在合同中約定按“建筑面積”計價，而實際操作卻按“套（單元）”計價呢？筆者認為，開發商冒這種違約的風險，至少有以下幾個原因：

首先，出于規避國家有關部門的相關規定的需要，這也是其他做法的出發點和起點。2006年建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統計局、銀監會等九部門聯合出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，明確提出自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上（以下簡稱90/70%政策）。顯然，為了滿足上述政策要求，順利通過項目審批，開發商銷售的該小區住宅計入產權登記的建筑面積全部為90㎡以下。那么，在這種情況下，如果實際按“建筑面積”計價的方式對外銷售房屋，會使開發商遭受較大的損失：一是企業利潤會大打折扣。對于開發商而言，戶型面積越大，利潤就越大。二是如果要保證企業利潤，房屋銷售的單價格勢必要提高，這可能會損失一部分潛在客戶。因此開發商選擇放棄“按建筑面積”計價，而按“套（單元）”計價。其次，為滿足企業利潤最大化的目標。正如上文所說，戶型面積越大，開發商利潤就越大。因此如何能一方面規避90/70%政策，另一方面又能擴大房屋面積，是開發商設計戶型時的重要考慮因素，于是所謂的“贈送面積”成了眾多開發商的取勝法寶。本案例中，開發商的贈送面積達到60㎡，此外還有其他贈送面積將近達到50㎡。表面上看起來，似乎買受人占了很大便宜，但事實上買受人不僅沒有占到便宜，而且其中蘊藏著極大的法律風險。該樓盤實際是按套銷售的，因此合同約定的所謂贈送面積以及合同沒有約定的贈送面積其實全部被計入房屋總價款中了，否則房價款不會這么高昂。同時，該商品房的產權面積為89㎡，合同約定贈送面積為

60㎡，其他50㎡的面積既沒有計入產權登記面積，也沒有被計入合同約定的贈送面積。這部分實實在在存在的面積無理無據，成了“非法建筑”。這部分房屋建筑權益保障的缺失，使買受人面臨著較大的法律風險和損失隱患。類似案例中，購房者事后被迫辦理兩套房產證情況并不少見。按照武漢市目前限購令的規定，第一次購買住房的購房者原本有機會購買第二套住房，但是這些購房者卻被動成為“限購的對象”。最后，基于企業營銷策略的考量。房屋實用率是開發商吸引客戶的重要指標，實用率越高，對購房者的吸引力就越大。開發商利用商品住宅現行的建筑設計規范，盡量多設計一些既可以讓買受人居住，但又不計入銷售面積或者只計算一半面積的空間，以提高房屋實用率，吸引購房者，讓購房者覺得物超所值，在競爭中取得優勢。本案例中，合同文本上標明的建筑面積為89㎡，而開放商承諾購房者實際使用面積遠高于這個數字，使得該樓盤開盤不久便被搶購一空。之所以在合同文本選擇按“建筑面積”計價，標明的建筑面積為89㎡，只是為了給購房者一種心理暗示，產生自己買的房子物超所值的認知，激發其強烈的購買欲望。

這種暗度陳倉的做法，短期來看，企業獲得了較大的收益，取得了豐厚的利潤，但是卻讓自己遭遇喪失企業遠期利潤的風險。正如亞當·斯密在《國富論》里所說：“每個人都力求運用他的資本生產出最大的價值。一般而言，他們既不打算促進公共利益，也不知道促進多少。他只考慮自己的安全、自己的所得。正是這樣，他被一只‘看不見的手所引導，實現著他自己并不打算實現的目標。通過追求他自己的利益，他常常能夠更加有效地促進社會的公益。”企業的目標在企業本身之外，還應在社會。所以亞當·斯密在看清了本質的同時，也提出了解決方法：“從來也不要向他們說我們需要什么，只要向他們說什么是他們的利益所在。”

參考文獻：

[1] 商品房銷售管理辦法.原建設部，2001年

[2] 關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見.建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統計局、銀監會，2006年