烏魯木齊市公共租賃住房滿意度綜合評價

文/馬一鳴 盧夢笛 韓 芳

（新疆農業大學管理學院 新疆·烏魯木齊）

烏魯木齊市公共租賃住房滿意度綜合評價

文/馬一鳴 盧夢笛 韓 芳

（新疆農業大學管理學院 新疆·烏魯木齊）

隨著保障性住房的大規模建設，公共租賃住房在保障中低收入家庭基本住房需求的同時，也暴露出嚴重的問題。本文以公租房租戶為視角，構建公共租賃住房的租戶生活滿意度評價體系。以烏魯木齊市為例，運用層次分析法（AHP）和四分圖模型方法，對公共租賃住房的居民生活滿意度進行綜合測評。

公共租賃住房；AHP；四分圖模型；住房滿意度；烏魯木齊

為加快解決中低收入家庭住房困難問題，促進經濟社會和諧、穩定、健康發展，2011年國家決定大規模實施保障性安居工程建設，提出“十二五”期間全國建設3，600萬套保障性安居工程任務。自規劃實施以來，通過發揮中央和地方兩個積極性，全國保障性安居工程的建設速度明顯加快，基本建成的數量不斷增加，保障性住房覆蓋程度不斷提高，基本形成了覆蓋建設、分配、運營管理等環節的保障性安居工程建設管理體系。建設規模的擴大并不意味著保障性住房政策功能的實現。在完善資金配套辦法，分配管理機制的同時，如何能夠保證保障性住房切實滿足中低收入群體的住房需求，使住戶對居住情況感到滿意，才是實現保障性住房促進社會包容與和諧功能的關鍵。

當前學術界對于保障性住房滿意度的評價研究主要集中于哪些因素影響住戶的生活滿意度。例如，李培在北京市經濟適用房住戶滿意度的研究中，引入了個人特征、住所特征、社區特征、通勤成本、政策執行漏洞、社區同質性與和諧度的六個變量。通過微觀調查和實證分析，指出配套設施不完善、地理位置偏僻、職住分離嚴重、物業管理較差以及小區內出租問題嚴重是導致住戶生活和居住滿意度下降的主要原因，但未深入探討如何提高住戶的滿意度。丁旭通過對杭州市兩個經濟適用房和拆遷安置房小區的調查發現，居民最不滿意的三項指標是距工作單位的距離、公共交通條件、距市中心距離，總結起來也就是對保障性住房的地理位置不滿，但是未建立系統的住房滿意度的評價指標體系。呂維霞等人基于北京的便利調查數據指出，廉租房和經濟適用房住戶在政府的公信力、滿意度和政府形象的評價上要高于商品房和一般性租房公眾，從而從整體上肯定了保障性住房政策的正確性和有效性，但對于保障性住房政策的具體評價指標并未作出進一步的細分和測量。

本文以公共租賃住房的租戶生活滿意度為研究對象，與以往研究的不同主要有兩點：一是將國家關于公共租賃住房的政策納入到評價體系中。在問卷中體現了租戶是否對公租房的政策了解以及滿意程度，并且量化成兩個指標反映；二是根據實地調研數據，運用層次分析法和四分位模型對滿意度和影響因素進行深入具體的實證分析，對烏魯木齊市公共租賃住房政策的完善提供了更加充分的依據。

一、研究設計

（一）研究區域。第二次中央新疆工作座談會于2014年5月28日至29日召開，“社會穩定和長治久安”被確定為新疆工作的總目標。大力開展保障性住房建設是解決困難群眾住房問題、改善民生、凝聚民心、維護穩定、促進民族團結的重要手段。新疆在相當長時期內處于工業化、城鎮化快速發展時期，城鎮化過程中，住房供求關系緊張局面將長期存在。新疆的城鎮化率北疆達到50%以上，而南疆只有32%，在城鎮化過程中將有大量農民工涌入城市尋找就業機會，需要保障性住房的人會越來越多。

烏魯木齊市作為新疆的政治、經濟和文化中心，是新疆最重要的移民城市。截至2013年底，烏魯木齊市已有常住人口346萬人，比2012年增長11萬人，增加的人數相當于目前博州精河縣全縣的常住人口，而增長的人口中以外來遷入為主。烏魯木齊市住房保障工作肩負著300多萬常住城鎮人口中住房困難群體的住房保障任務，住房保障工作對烏魯木齊市社會穩定、長治久安具有重要性和基礎性。

“十二五”以來，烏魯木齊市保障性住房建設步伐明顯加快，保障體系進一步完善，保障覆蓋面擴大，保障結構優化，更加突出保障基本特征。烏魯木齊市于2007年開始正式建設保障性住房，從2007年到2013年，烏魯木齊保障性住房共開工建設53，106套，基本建成27，688套，完成投資共651，977萬元。建設規模逐年擴大，開工數量逐年上漲。截至2013年，城鎮家庭保障性住房覆蓋率達到5.75%，比2010年的1.69%提高了4.06個百分點。

（二）數據來源。本文數據來源于2014年3月期間對烏魯木齊市4個公共租賃住房小區的問卷調研。本次調研以問卷調研和入戶訪談為主，室內調查和室外調研結合，對西城康居苑、陽光雅潤苑六期、溫泉康居苑和米東康居苑的租戶進行調查，并與小區的物業進行交流，采集相關信息以及數據。

數據調研共分為兩步：第一，根據小區物業的指導，選取小區中的典型租戶，進行入戶訪談調查；第二，在小區物業的協助下，將調研問卷平均分發到4個小區的租戶中，進行大批量的問卷調研。共發放600份調查問卷，回收402份。其中男性受訪者有197位，女性受訪者有205位。10.47%的漢族，15.4%的哈薩克族，65.4%的維吾爾族，6.4%的其他民族。

在考慮指標選取的全面性、循序漸進性和重要性的基礎上，根據小區實地問卷調研以及專家的反饋意見的結果，本文建立了公共租賃住房租戶生活滿意度評價指標體系，選擇5個指標因子作為二級指標，分別是地理位置、物業管理、房屋質量、小區設施以及公租房政策。根據5個指標因子的不同特征，參考相關文獻，確定出第三層的具體評價指標，見表1。（表1）

（三）研究方法。本文主要采用的研究方法是AHP（層次分析法）和四分位圖模型。

表1 公共租賃住房租戶生活滿意度評價指標體系

表2 烏魯木齊市公共租賃住房租戶生活滿意度評價指數

表3 公共租賃住房租戶生活滿意度評價指數等級劃分

（1）運用AHP（層次分析法）確定三級指標因子的權重為Wi，二級指標因子權重為Wj。

（2）根據問卷調研數據，運用SPSS軟件計算出滿意度評價模型中各項指標因子的平均得分，簡稱指標因子值Ci。

（3）利用“最小—最大規范化”方法，將指標因子值進行線性轉換，映射到新的區間［0.001，1］，其公式為：

式中：Ci′表示標準化后的數據，Ci表示原始數據，maxCi和 minCi表示 Ci的最大值和最小值，maxCi′和 minCi′表示 Ci′的最大值和最小值，根據實際數據計算，minCi′＝0.001。

（4）計算出公共租賃住房租戶生活滿意度的評價指數=指標因子值 Ci′×權重 Wi，見表 2。（表 2）

（5）運用四分圖模型分析，具體分析影響滿意度的各個指標，從而分類處理。

二、評價結果及分析

（一）滿意度評價指數等級劃分。對于滿意度測評指標的量化問題，本文把滿意度評價指數0.000～1.000劃分為五級，使之直觀反映滿意度。具體劃分指標和含義見表3。（表3）

（二）總體滿意度結果分析。根據滿意度調查分析結果，烏魯木齊市公共租賃住房租戶生活的滿意度指數為0.774。結合滿意度評價指數等級劃分表，可知生活的滿意度屬于評價指數［0.601，0.800］，即等級4代表滿意的含義。此數據能夠反映出烏魯木齊市公共租賃住房的生活滿意程度較高，基本上能夠改善中低收入群體的住房質量，實現了國家住房保障政策的基本目標。但是，從二級指標的滿意度來看，烏魯木齊市的公共租賃住房有待于進一步的改善和提高。地理位置、物業管理和小區設施三項指標都位于較低的滿意度區間。因此，在新形勢下，保障性住房的建設不僅要有量的提高，同時也要求有質的提高，圍繞周邊環境以及基礎的配套設施建設也勢在必行。

（三）四分圖模型分析。四分圖模型又稱重要因素推導模型，是一種偏向于定性研究的診斷模型。它列出所有績效指標，每個績效指標有重要度和滿意度兩個屬性，根據該績效指標的重要程度及滿意程度打分，將影響滿意度的各個因素歸于四個象限內，最后可根據歸類結果對這些因素分別處理。

在對公共租賃住房租戶生活滿意度評價指標體系中的三級指標進行整理后，依據指標的因子值和權重做出兩條相互垂直的參考線，交點為指標因子值和權重均值（0.711，0.333），將整個坐標系分為四個象限。橫軸代表各項指標的因子均值（即滿意度），縱軸代表各項指標的權重（即重要性）。其中，C1～C15代表評價體系中的三級指標見圖1。

（圖 1）

圖1 公共租賃住房租戶生活滿意度四分象限圖

第一象限：優勢區（A）。評價指標表現為滿意度和重要度均高的區域。15個指標中有3個指標在該區域，分別是治安情況（C7）、住房條件（C9）和房租承受能力（C15）。這些因素應該繼續保持并發揚。

第二象限：修補區（B）。評價指標表現出滿意度低而重要度高的區域。處在此區域的指標是目前公共租賃住房必須密切關注并且馬上改進。落在這個區域的指標有購物方便度（C2）和供電供水（C12），這兩個指標是租戶日常生活必須滿足的，評價度較低，需重點修補。

第三象限：機會區（C）。評價指標表現出重要度低而滿意度也低的區域。這些并不是最急需解決的問題。落在這個區域的指標有公交車方便度（C1）、上學方便度（C3）和配套設施（C13），由于租戶不太重視這些因素，在資源緊張的情況下可以忽略這些因素，但是在這里往往可以挖掘出提升滿意度的機會點。

第四象限：維持區（D）。評價指標表現出低重要度和高滿意度區域。落在此區指標有衛生打掃（C4）、垃圾清理（C5）、設施維護（C6）、采光條件（C8）、小區綠化（C10）、供暖設施（C11）和認同程度（C14），這些指標滿意度評價較高，但對租戶不是最重要的，屬于次要優勢，對績效提高的實際意義不大，如果考慮資源的有效分配應先從該部分做起。

三、結論與討論

典型小區的應用測評結果，表明基于AHP的公共租賃住房生活滿意度綜合評價體系是測量中低收入家庭保障性住房的滿意程度的有效方法之一。本文以烏魯木齊市的公共租賃住房項目調查問卷數據為基礎，使用生活滿意度的綜合評價體系，對烏魯木齊市的公共租賃住房的租戶生活滿意度進行評價。

（一）從一級指標評價結果來看，烏魯木齊市公共租賃住房租戶的生活滿意程度較高，烏魯木齊的保障性住房政策能夠改善中低收入群體的住房質量，實現了國家住房保障政策的基本目標。

（二）從二級指標評價結果來看，物業管理、房屋質量和廉租房政策的滿意度較高，這與政府對保障性住房建設質量的嚴格監管是分不開的。而地理位置和小區設施的滿意度一般，這是因為商品房市場和保障性住房發展有一定的沖突性，地方政府出于土地出讓金收取角度，導致保障性住房選址較偏遠，公共基礎設施尚不完善。因此在新形勢下，保障性住房的建設不僅要有量的提高，同時也要求有質的提高，圍繞周邊環境以及基礎的配套設施建設也勢在必行。

（三）運用四分圖模型，對三級指標進行分類的結果來看，保障性住房需要重點關注租戶的購物方便程度和供電供水情況，對于這兩個因素，應該找出問題癥結，重點解決。

鑒于我國大規模修建保障性住房的現狀，有必要形成一套完整的評估體系來測量住戶的滿意度，進而不斷調整完善保障房的建設方式和政策重點。本文的研究結論是基于烏魯木齊市保障房建設的基礎上做出的，這些實證研究數據和結論雖然有一定的局限性，但是這些數據和結論有助于發現保障性住房建設以及租住過程中存在的問題，同時也為政府完善社會保障制度特別是保障房制度提供理論依據，也為政府不斷改進與保障房相關的公共服務質量提供參考。

［1］吳瑩，陳俊華.保障性住房的住戶滿意度和影響因素分析：基于香港公屋的調查［J］.經濟社會體制比較，2013.4.

［2］李金華，李放.廉租房實物配租者的滿意度及其影響因素——基于南京市的調查［J］.南方農村，2010.4.

［3］李培.經濟適用房住戶滿意度及其影響因素分析——基于北京市1184位住戶的調查［J］.南方經濟，2010.4.

F293.3

A

收錄日期：2014年12月26日

10.13665/j.cnki.hzjjykj.2015.06.101