不動產登記制度變局

劉瑋　張繼勇

以個人住房信息聯網為核心的“不動產統一登記制度”早在7年前就在物權法中被明確提出，這一廣泛關注的話題最近終于“靴子落地”。2014年12月22日，國務院發布《不動產登記暫行條例》，自2015年3月1日起執行。

輿論普遍認為，《不動產登記暫行條例》的發布，徹底解決了不動產歸屬多頭管理混雜、信息系統不統一的無序局面，是推進簡政放權，整合部門職能職責、減少多頭管理、逐步實現一個窗口對外，方便企業和群眾的有效舉措。

信息共享

2014年12月22日，中國政府網全文公布由國務院簽署通過的《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》），對不動產登記簿、登記程序、登記信息共享與保護、法律責任等內容做出明確規定，并明確條例自2015年3月1日起施行。

《條例》所指的不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。需要登記的有集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權，以及法律規定需要登記的其他不動產權利。

《條例》第四條明確規定，國家實行不動產統一登記制度。專家解讀稱，不動產統一登記工作中的這個“統一”是指將土地、房屋、林地等不動產權利登記工作，交由一個部門來承擔。

此前，我國的不動產登記分散在多個部門。如建設用地使用權和集體土地所有權等由國土資源部門登記，房屋所有權等由住建部門登記，林地所有權和使用權由林業部門登記，水面、灘涂的養殖使用權由漁業部門登記，海域使用權則由海洋部門登記。

例如，之前購房者擁有一套商品房，須到國土資源部門辦理《土地使用權證》，到房產部門辦理《房屋所有權證》。《條例》實施后，土地使用權證與房屋所有權證合一發放，只需要去不動產登記部門，便可實現一站式辦理。

“原有的分散登記，由于各部門登記方法、技術規程等不一致，很容易導致各種不動產權利的重疊、漏登現象”，國土資源部政策法規司負責人表示，由于不同部門管理和登記，容易導致農林用地、農牧用地以及林牧用地之間的權屬界限不清、權利歸屬不明確，引發諸多矛盾和糾紛。

《條例》規定，國土資源部將會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，由此確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

國土資源部不動產登記局常務副局長冷宏志2014年8月27日表示，2017年不動產登記實現信息共享，依法公開查詢。

從2014年開始，力爭1年左右時間基本完成各級職責整合和基礎制度建設;2年左右時間逐步銜接過渡，統一規范實施;3年左右時間全面建立并完善各項制度;4年左右時間建立有效運行的不動產登記信息管理基礎平臺。即2014年基本完成各級職責整合，建立基礎性制度;2015年健全配套制度，平穩有序實施;2016年全面形成制度體系，正常有效運行;2017年實現信息共享，依法公開查詢。

意義深厚

市場經濟的本質是產權經濟，不動產統一登記制度是不動產物權的確認和保護制度，對于保護不動產權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平具有重要意義。

國土資源部不動產登記局局長王廣華認為，《條例》以物權穩定和便民利民為核心原則，全面落實了國務院有關不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”的精神，明確了不動產統一登記的基本內容，重點規范登記行為，強化政府責任，提高登記質量，增強不動產統一登記的嚴肅性、權威性和公信力，是不動產統一登記的核心法律依據，是不動產統一登記制度建設的重大法制成果。

“《條例》的頒布實施，可以更好地保護不動產權利人合法財產權，提高政府管理效率和水平，方便企業和群眾，尤其是對健全歸屬清晰、責權明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度具有重大意義。”國土資源部政策法規司副司長魏莉華說。

業內人士分析，《不動產登記暫行條例》不僅有助于明晰和保護產權、便利和保障交易，其中所提及的多層級、多部門間的基礎信息共享更具意義。將為未來完善房地產稅體系、個人住房信息系統、個人信用體系等一系列長效工作提供基礎。

據悉，各地不動產登記的準備工作、試點工作已經陸續啟動。據國土部數據顯示，全國106個重點城市中，已經有約50%城市啟動不動產統一登記相關工作。

“不動產登記條例出臺，也意味著有基礎數據之后，房產地稅等的征收也有了基本依據，當然，也意味著有太多房子的官員將不得不想辦法處理自己的房產。”經濟學家馬光遠在微博中如此表述。

中原地產首席分析師張大偉表示，不動產登記本身雖不是房地產調控，但它標志著房地產調控從之前的交易環節調控，轉變到存量環節調控，將對房地產市場形成較大影響。同時不動產登記之后，房產稅征收會緊隨其后，這將影響一部分群體對住房投資的需求，人們可能會選擇其他的投資方式而不再是房產，他們對樓市未來的預期也會發生變化。

中國指數研究院研究報告則認為，不動產登記制度更多是與住房信息聯網、房地產稅制改革等工作結合，形成樓市調控長效機制，在短期對市場和銷售的影響不大。

任重道遠

隨著如北京新機場等大型項目獲批、或如自貿區獲批，利好樓市的聲音逐漸增多。但全國整體房價疲軟和《條例》的出臺，也有專家表示房價下行可能性繼續增大。

對此，王廣華分析，“長遠看，作為物權的權證，不動產統一登記只會有利于房地產業平穩健康發展，有利于房地產公平公正交易，有利于房地產市場機制的完善。一個穩定且有收益的房地產開發市場的形成，不會導致房地產投資的下滑。房地產投資的波動，從本質上來說，應該與經濟景氣周期和消費需求相關。”

中央財經大學經濟學院副教授蘭日旭認為，不動產登記將為樓市進行市場化調控提供基礎數據和信息。掌握了存量房、出租房信息，將為下一步有意識地推開房產稅提供條件，真正發揮市場配置住房資源的作用，實現供需結構優化。因此，這一制度實際上是房地產市場法治化的重要一步，為房產信息規范化、官員財產公示提供了很好的基礎。

有業內人士擔心，不動產登記制度的出臺，會提高市場監管和調控的效果，同時規范住房交易秩序，但在執行層面仍可能遇到不少阻力。有多套房源的人對統一登記可能不愿配合，這就會導致不動產統一登記制度在執行中可能會打折扣。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，不動產登記制度的推進，使得未來包括住房市場在內的各類子系統擁有一個發展的準則和框架，但制度創新的成本也比較高，在具體執行過程中可能需要一個較長的探索期和磨合期。endprint