房地產(chǎn)虛假訴訟現(xiàn)狀及預(yù)防犯罪的對(duì)策研究

王琍++周斌++季慶

一、房地產(chǎn)虛假訴訟的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)虛假訴訟的含義及特點(diǎn)

根據(jù)2013年6月28日最高人民法院公布的《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策下人民法院嚴(yán)格審查各類虛假訴訟的緊急通知》，房地產(chǎn)虛假訴訟的案件基本表現(xiàn)為：當(dāng)事人之間虛構(gòu)借貸等債權(quán)債務(wù)關(guān)系；法院立案受理后，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議約定用債務(wù)人的房產(chǎn)抵償債務(wù)，由法院出具調(diào)解書(shū)后被迅速執(zhí)行房產(chǎn)過(guò)戶。由此，房地產(chǎn)虛假訴訟的涵義可以歸納為，指行為人串通房地產(chǎn)法律關(guān)系的相對(duì)人，以捏造事實(shí)的手段，向人民法院提起房地產(chǎn)糾紛訴訟，意圖利用法院的裁判權(quán)獲取不動(dòng)產(chǎn)非法利益或規(guī)避特定義務(wù)，損害國(guó)家、集體或第三人利益的危害性訴訟行為。房地產(chǎn)虛假訴訟的主要特點(diǎn)體現(xiàn)為：

第一，訴訟主體之間關(guān)系特殊，且一般不聘請(qǐng)律師。在正常的房地產(chǎn)訴訟中，案件當(dāng)事人雙方多為房地產(chǎn)交易主體，之前互不相識(shí)。在一些二手房交易引發(fā)的訴訟中，通常還伴有居間機(jī)構(gòu)作為案件第三人參與訴訟。而在虛假房地產(chǎn)訴訟中，案件雙方當(dāng)事人多為近親屬、密友或關(guān)聯(lián)企業(yè)，往往存在共同的利益關(guān)系。此外，雙方當(dāng)事人為隱蔽關(guān)系，一般親自參與庭審而不聘請(qǐng)律師，生怕意圖暴露。

第二，庭審過(guò)程缺乏實(shí)質(zhì)性抗辯，且敗訴方通常放棄上訴。由于不存在真實(shí)的利益沖突，被訴方一般不作實(shí)質(zhì)性抗辯，或者表面上抗辯，但對(duì)其抗辯事由不提供相關(guān)證據(jù)，導(dǎo)致法院對(duì)其主張不予采信，更有甚者會(huì)選擇對(duì)起訴方的主張表示全盤(pán)認(rèn)可。此外，當(dāng)一審裁判作出后，敗訴方往往會(huì)主動(dòng)配合放棄上訴，或?qū)ふ医杩诠室忮e(cuò)過(guò)上訴期限，使一審裁判盡快生效。

第三，當(dāng)事人多選擇判決結(jié)案，且在獲取生效文書(shū)后選擇強(qiáng)制執(zhí)行。在一些以非法獲取或轉(zhuǎn)移目標(biāo)房產(chǎn)權(quán)利為目的的房地產(chǎn)虛假訴訟中，行為人為了獲取支持其訴請(qǐng)的法院生效裁判，部分行為人不愿選擇調(diào)解結(jié)案，因?yàn)樗麄儠?huì)片面地認(rèn)為調(diào)解書(shū)的效力不及判決書(shū)，只有判決書(shū)才更加具有證明力與強(qiáng)制執(zhí)行力。行為人在拒絕調(diào)解并要求法院出具相應(yīng)判決文書(shū)后，一般會(huì)選擇強(qiáng)制執(zhí)行途徑實(shí)現(xiàn)目標(biāo)房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移登記，以對(duì)外體現(xiàn)糾紛的真實(shí)性。

（二）房地產(chǎn)虛假訴訟的主要類型

1.逃避償債義務(wù)。行為人為逃避債務(wù)，防止其名下的房地產(chǎn)被債權(quán)人申請(qǐng)查封用以抵債，遂和第三人惡意串通虛構(gòu)事實(shí)設(shè)定糾紛，并以目標(biāo)房地產(chǎn)作為擔(dān)保，向法院提起訴訟后要求以目標(biāo)房地產(chǎn)抵償對(duì)第三人的債務(wù)，以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移目標(biāo)房地產(chǎn)的非法目的。

2.規(guī)避限購(gòu)政策。在一些地區(qū)房產(chǎn)限購(gòu)令是以家庭為單位規(guī)定購(gòu)房上限，行為人以離婚為由訴至法院，在財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議中往往直接約定現(xiàn)有房產(chǎn)全部歸其中一方，之后持生效文書(shū)到相關(guān)部門(mén)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記。無(wú)房產(chǎn)一方遂在他處另行購(gòu)房，待新房產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理完畢后，雙方辦理復(fù)婚手續(xù)。

3.規(guī)避交易稅費(fèi)。買(mǎi)賣(mài)雙方為規(guī)避房地產(chǎn)交易過(guò)戶稅費(fèi)，設(shè)定虛假的借款關(guān)系，將目標(biāo)房地產(chǎn)作為借款關(guān)系的擔(dān)保，嗣后以一方到期不履行還款義務(wù)為由訴至法院，請(qǐng)求以抵押物即目標(biāo)房地產(chǎn)履行債務(wù)，獲得法院勝訴裁判文書(shū)后借助法院的執(zhí)行手段實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)免稅過(guò)戶的目的。

4.“假戲真做”侵占他人房地產(chǎn)。房地產(chǎn)實(shí)際權(quán)利人，尤其是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于套取銀行貸款等目的，與名義買(mǎi)家簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并交易過(guò)戶，名義買(mǎi)家成為房地產(chǎn)登記權(quán)利人后，為達(dá)到侵占房產(chǎn)的目的，與第三人串通，設(shè)定虛假的借貸關(guān)系并將目標(biāo)房地產(chǎn)設(shè)定抵押，之后以到期不履行債務(wù)為由提起訴訟，請(qǐng)求執(zhí)行抵押物，將目標(biāo)房地產(chǎn)過(guò)戶至第三人名下，從而侵害房地產(chǎn)實(shí)際所有人的權(quán)益。

5.惡意獲取額外的拆遷利益。對(duì)于部分已列入拆遷范圍的房產(chǎn)，行為人為獲取更多不當(dāng)?shù)牟疬w利益，與他人串通捏造事實(shí)，以目標(biāo)房地產(chǎn)尚存在分家析產(chǎn)糾紛、繼承糾紛等為由向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決增加房地產(chǎn)共有權(quán)利人或判決確認(rèn)特定對(duì)象的居住權(quán)，以達(dá)到增加被拆遷安置對(duì)象的目的，獲取額外的拆遷補(bǔ)償利益和份額。

6.為房產(chǎn)執(zhí)行過(guò)程設(shè)置障礙。被執(zhí)行人對(duì)于已被法院查封的房產(chǎn)，串通他人，設(shè)立虛假的法律關(guān)系，共同向其他法院起訴并隱瞞房產(chǎn)已被查封的事實(shí)，請(qǐng)求受訴法院對(duì)目標(biāo)房產(chǎn)作出新的處分性判決，為目標(biāo)房產(chǎn)添加新的債權(quán)人或權(quán)利人，意圖減少現(xiàn)有債權(quán)人獲償份額、拖延執(zhí)行程序、增加執(zhí)行障礙。

二、房地產(chǎn)虛假訴訟的成因分析

（一）社會(huì)誠(chéng)信的缺失

我國(guó)正處于社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，各種思潮沖擊著人們固有的、傳統(tǒng)的道德觀念，功利主義、利己主義等思想滋生蔓延。由于我國(guó)尚未建立起良好的誠(chéng)信體系，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，部分公民價(jià)值觀、利益觀發(fā)生扭曲，虛假訴訟可能獲得的巨大利益迎合了部分人的扭曲的心理需求，導(dǎo)致虛假訴訟案件呈增多趨勢(shì)。 具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域中，盡管政府已采取多種措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格，但房地產(chǎn)價(jià)格仍較快增長(zhǎng)。在巨大的經(jīng)濟(jì)利益誘惑面前，有些人為了滿足私欲突破道德底線，趨利導(dǎo)致社會(huì)誠(chéng)信淪喪，房地產(chǎn)虛假訴訟由此而生。

（二）違法成本的低廉

對(duì)房地產(chǎn)虛假訴訟行為的處罰力度不夠也是導(dǎo)致此類行為頻頻發(fā)生的誘因之一。從虛假訴訟的宏觀層面看，民事實(shí)體法沒(méi)有對(duì)虛假訴訟作任何規(guī)定，更沒(méi)有把虛假訴訟作為侵權(quán)行為予以對(duì)待，導(dǎo)致受害人缺乏應(yīng)有的司法救濟(jì)途徑，不能向法院提起侵權(quán)之訴以獲得賠償，同時(shí)也降低了虛假訴訟者的違法成本，助長(zhǎng)了虛假訴訟的發(fā)生。對(duì)于受害的第三人能否對(duì)虛假訴訟造成的侵權(quán) 提起賠償之訴，以及賠償?shù)臄?shù)額及范圍均無(wú)明確規(guī)定。 除此之外，房地產(chǎn)虛假訴訟的行為人也最多再被處以罰款、拘留，被追究刑事責(zé)任的屈指可數(shù)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)虛假訴訟行為人通過(guò)訴訟可以獲取本不應(yīng)屬于自己的財(cái)產(chǎn)、資格等諸多不動(dòng)產(chǎn)利益，與虛假訴訟的成本相比，存在巨大反差。

（三）民事訴訟制度與證據(jù)規(guī)則的缺陷

現(xiàn)有民事訴訟制度與證據(jù)規(guī)則存在缺陷，案件信息溝通不暢。按照現(xiàn)有的民事訴訟證據(jù)規(guī)則，除非涉及身份關(guān)系，一方當(dāng)事人對(duì)另一方當(dāng)事人陳述的事實(shí)表示承認(rèn)的，另一方當(dāng)事人無(wú)需舉證。在房地產(chǎn)糾紛訴訟中，法官對(duì)于雙方均自認(rèn)的情況一般都會(huì)直接以案件事實(shí)予以認(rèn)定，繼而演變?yōu)闄C(jī)械認(rèn)定案件事實(shí)，對(duì) “自認(rèn)”采“放任”的局面，給行為人提供了可乘之機(jī)。此外，部分行為人為實(shí)現(xiàn)非法目的，一般先后在不同法院提起多起訴訟，由此產(chǎn)生一系列關(guān)聯(lián)案件，不少案件的判決結(jié)果可能直接影響關(guān)聯(lián)案件的審查和裁判結(jié)果，但行為人為掩蓋真相，往往故意隱瞞關(guān)聯(lián)案件的相關(guān)情況，避重就輕就案論案。 由于目前不同地區(qū)法院系統(tǒng)內(nèi)部尚未建立統(tǒng)一的案件信息共享平臺(tái)，增加了單一法院識(shí)別房地產(chǎn)虛假訴訟案件的難度。各自為政、互不聯(lián)網(wǎng)的審判信息難以構(gòu)筑防范房地產(chǎn)虛假訴訟的有效防火墻。

（四）審判機(jī)制的內(nèi)在缺陷

當(dāng)前， 結(jié)案率、結(jié)案數(shù)量、上訴率、發(fā)回改判率及調(diào)解率等是評(píng)價(jià)法官和法院工作業(yè)績(jī)的一些主要指標(biāo)。有的法院為了提高結(jié)案率，不惜重程序輕實(shí)體，特別是對(duì)于雙方當(dāng)事人均表示愿意調(diào)解的案件，一味加快調(diào)解結(jié)案速度，暴露了法院對(duì)房地產(chǎn)虛假訴訟現(xiàn)象警惕性不高、缺乏防范意識(shí)，疲于應(yīng)付辦案指標(biāo)的現(xiàn)狀。此外，盡管房地產(chǎn)虛假訴訟已存在多年，但目前在法院審理階段，仍然缺少切實(shí)有效的識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)，主要還是依靠承辦法官的個(gè)人閱歷與辦案經(jīng)驗(yàn)，缺乏客觀性。雖然個(gè)別地區(qū)曾頒布相關(guān)文件對(duì)虛假訴訟的識(shí)別提出指導(dǎo)意見(jiàn)，但意見(jiàn)內(nèi)容較為原則性，且未專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)糾紛，缺乏實(shí)踐靈活性。

三、房地產(chǎn)虛假訴訟的防范和治理

房地產(chǎn)虛假訴訟的行為人濫用訴訟權(quán)利，以合法形式掩蓋非法目的，利用法律或訴訟制度的缺陷和漏洞，誘導(dǎo)法院作出錯(cuò)誤裁判，不但損害國(guó)家、集體或他人合法權(quán)益，而且嚴(yán)重?fù)p害司法權(quán)威、浪費(fèi)司法資源。因此，面對(duì)房地產(chǎn)虛假訴訟所帶來(lái)的諸多危害，有必要探索出一套行之有效的防范和治理措施，以更好地保障公眾的合法權(quán)益，維護(hù)司法權(quán)威，實(shí)現(xiàn)司法公正。

（一）深化社會(huì)誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系建設(shè)，引導(dǎo)公民誠(chéng)信訴訟

房地產(chǎn)虛假訴訟行為是社會(huì)誠(chéng)信缺失的產(chǎn)物，在社會(huì)誠(chéng)信數(shù)據(jù)庫(kù)還沒(méi)有建立的時(shí)候，法院可以將虛假訴訟當(dāng)事人的基本信息提交給人民銀行，由其提請(qǐng)各商業(yè)銀行作風(fēng)險(xiǎn)提示。 同時(shí)，在法院內(nèi)部將虛假訴訟者予以公示， 不僅可以在立案系統(tǒng)有效預(yù)防此類案件， 還可以在今后此類人員出庭作證時(shí)，將其視為不誠(chéng)信證人，對(duì)其證言嚴(yán)加審查。必要時(shí)，可以將這些制造虛假訴訟案件的當(dāng)事人 和訴訟代理人予以曝光，加大其不誠(chéng)信訴訟的成本。 此外，相關(guān)部門(mén)可以加強(qiáng)抵制打擊虛假訴訟的社會(huì)宣傳力度，一方面，在新媒體時(shí)代，充分發(fā)揮新興傳媒信息傳播快、傳播范圍廣的優(yōu)點(diǎn)，如利用微博、微信、飛信等方式進(jìn)行防范虛假訴訟風(fēng)險(xiǎn)的宣傳警示、引導(dǎo)公民進(jìn)行誠(chéng)信訴訟，倡導(dǎo)構(gòu)建誠(chéng)信訴訟體系。另一方面，可以利用報(bào)刊、普法類電視節(jié)目、機(jī)關(guān)宣傳欄，宣傳手冊(cè)等傳統(tǒng)媒體公布報(bào)道一些典型的房地產(chǎn)虛假訴訟案例，對(duì)相關(guān)行為人進(jìn)行曝光，對(duì)潛在行為人予以警示，加強(qiáng)誠(chéng)信教育，強(qiáng)化責(zé)任和約束，提升社會(huì)整體守法意識(shí)和誠(chéng)信度。

（二）完善立法規(guī)定，刑民并舉加大懲罰力度

法律規(guī)制的失位是虛假民事訴訟出現(xiàn)的根本原因之 一，要有效遏制房地產(chǎn)虛假訴訟，還需在立法上進(jìn)行明晰。我國(guó)現(xiàn)行《刑法》僅對(duì)刑事訴訟領(lǐng)域的偽證行為進(jìn)行了定罪量刑，對(duì)于司法實(shí)踐中甄別認(rèn)定的房地產(chǎn)虛假訴訟，如果行為人涉嫌偽造、毀滅重要證據(jù)、妨害作證等行為且情節(jié)惡劣，符合相關(guān)犯罪構(gòu)成的，可以按相關(guān)規(guī)定移送公安機(jī)關(guān)以追究當(dāng)事人刑事責(zé)任。但不論是以詐騙罪、敲詐勒索罪抑或是妨害司法罪等相關(guān)罪名對(duì)行為人進(jìn)行規(guī)制，但終究是權(quán)宜之計(jì)并非根治之法 。對(duì)民事訴訟領(lǐng)域的妨害司法行為未作明文規(guī)定。基于以上原因，我們迫切需要在適當(dāng)時(shí)候修改《刑法》第307條，擴(kuò)大偽證罪的適用范圍，使發(fā)生在民事訴訟中的某些嚴(yán)重違法行為能夠以偽證罪進(jìn)行刑事責(zé)任追究要遏制這種行為的發(fā)生，還是要把虛假訴訟獨(dú)立出來(lái)單列罪名。 除了完善刑事處罰措施之外，還應(yīng)探索建立專門(mén)的民事?lián)p害賠償制度，這一制度既可以基于侵權(quán)理論在《侵權(quán)責(zé)任法》中進(jìn)一步細(xì)化規(guī)定，從而賦予房地產(chǎn)虛假訴訟受害人更為明確的損害賠償請(qǐng)求權(quán)，又可以在現(xiàn)有的刑事追訴途徑中以刑事附帶民事訴訟方式予以追責(zé)，但無(wú)論哪種方式，鑒于房地產(chǎn)的增值特征，賠償請(qǐng)求的范圍既應(yīng)包括因虛假訴訟遭受的直接損失，還應(yīng)包括不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)期增值利益等間接損失。

（三）法院強(qiáng)化依法全面審查

向法院提起訴訟，是房地產(chǎn)虛假訴訟行為人獲取非法利益的重要手段，所以在審理環(huán)節(jié)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題至為重要。為減少虛假訴訟發(fā)生的可能性，在審判實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)注重以下三個(gè)方面：其一，要強(qiáng)化法官的問(wèn)題意識(shí)、防范意識(shí)，通過(guò)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、典型案件分析等多種途徑，使法官?gòu)?qiáng)化思想認(rèn)識(shí)，提高甄別能力，并在審理的全過(guò)程，包括立案、審理、調(diào)解和執(zhí)行等各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)預(yù)警。其二，要全面審查案情，防止機(jī)械辦案、就案辦案，不能停留在簡(jiǎn)單適用證據(jù)規(guī)則而忽視已經(jīng)出現(xiàn)的疑點(diǎn)、疏于全面把握案件情況，切實(shí)在充分查明案情的基礎(chǔ)上依法裁判。其三，要加大依法調(diào)查的力度。對(duì)存有合理懷疑的案件、對(duì)涉及國(guó)家利益、公共利益和第三人利益的案件，法官應(yīng)當(dāng)依法行使調(diào)查權(quán)，不能以“中立”為名怠于行使，防止虛假訴訟“有機(jī)可乘”。

（四）加強(qiáng)民行檢察監(jiān)督

針對(duì)房地產(chǎn)虛假訴訟案件的申訴審查工作，民行檢察監(jiān)督職能可以通過(guò)以下兩個(gè)方面工作得以加強(qiáng)：其一，積極行使民行檢察部門(mén)的法定調(diào)查權(quán)，重點(diǎn)包括：對(duì)案件的程序性要素、實(shí)體性要素進(jìn)行調(diào)查；自行依職權(quán)收集證據(jù)，采取詢問(wèn)、查詢、調(diào)閱等方式，對(duì)于庭審階段遺漏的必要證據(jù)或新證據(jù)主動(dòng)進(jìn)行收集；對(duì)庭審階段以及申訴審查階段缺席的案件相關(guān)當(dāng)事人主動(dòng)走訪，重點(diǎn)了解并收集其回避的原因、對(duì)案件事實(shí)的陳述以及涉案法律關(guān)系產(chǎn)生背景、個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況等因素；對(duì)有疑點(diǎn)的案件向合議庭法官了解情況，聽(tīng)取案件審理思路。其次，建立民事申訴審查聽(tīng)證制度，將此作為新《民事訴訟法》實(shí)施后民行檢察部門(mén)的創(chuàng)新辦案模式以及行使法定調(diào)查權(quán)的途徑 。必要時(shí)動(dòng)員當(dāng)事人之間互相提供證據(jù)和線索，對(duì)自認(rèn)和互認(rèn)的證據(jù)事實(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)證，既可以判斷當(dāng)事人與案件訴訟利益是否存在特殊利害關(guān)系，加大對(duì)訴訟主體、事實(shí)、證據(jù)和訴請(qǐng)合法性與合理性的審查力度，又有利于排查案件中的矛盾之處，可以提高檢察機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)申訴案件的審查效率，提高房地產(chǎn)虛假訴訟的識(shí)別率與準(zhǔn)確度。