房地產資金風險分析以及控制問題的研究

文/李利軍 銀川長城工程監理有限公司 寧夏銀川 750000

房地產資金風險分析以及控制問題的研究

文/李利軍 銀川長城工程監理有限公司 寧夏銀川 750000

近年來，房地產行業的走勢不僅影響了國民的生活質量，對于我國的經濟發展也具有重要意義。在融資受限、融資門檻不斷提高的情況下，如何保證資金鏈良好運轉、及時規避融資過程中可能出現的風險、有效的運用資金完成資金的周轉流動是當前的重要議題。

房地產；資金；風險

一、引言

房地產行業可以說是我國的重要支柱產業之一，近年來，房地產行業的走勢不僅影響了國民的生活質量，對于我國的經濟發展也具有重要意義。2008年國際金融危機之后，國家出臺了一系列的救市政策，我國房價持續走高，為了有效調控房地產行業的發展，抑制房價又成為了新的關注重點。在房地產商、銀行和國家調控的復雜關系中，加強對房地產行業資金風險分析及控制意義重大。在融資受限、融資門檻不斷提高的情況下，如何保證資金鏈良好運轉、及時規避融資過程中可能出現的風險、有效的運用資金完成資金的周轉流動成為了當前房地產行業的重要議題。

二、關于房地產行業中的資金風險以及控制的現狀與問題

（一）盲目融資 且融資方式過于單一

其實我國的房地產行業一般可以通過四種方式進行融資，除了銀行貸款，也可以利用外資、自籌資金或采取其他方式。縱觀近年來房地產行業的融資方式，更多的企業還是將自身的命運交給了銀行，過度的依賴于銀行信貸。這種情況下，銀行承擔了房地產行業的市場與信用風險。但同時，銀行業相關政策的變化都會給房地產行業帶來一定的變化和沖擊。大部分企業在融資時沒有考慮到企業自身的實際情況，只是對大概的數額進行了一個估算，甚至犧牲利潤來增加現金的流入，無形中增加了融資資本，并沒有真正實現企業的盈利。

（二）不夠注重成本控制 資金占有量加大

在很多房地產企業中，不夠重視資金的成本控制，項目工程在預算、施工、完工等各個階段都需要資金的投入，良好的成本控制可以有效的節約資金，并將資金投入到真正需要的環節。由于缺乏相對明確的成本控制目標，導致企業對日常資金的情況控制不足，項目資金出現超支的情況時候發生。市場和項目本身都是不斷變化的，如果缺乏相應的成本控制制度，很難全面的掌握企業的資金使用情況。近年來，一些房地產企業為了囤地，卻沒有開發，導致了資金的大量占用難以形成回流，也面臨著被收取土地滯納金和被收回的風險，使房地產行業中的資金風險增大。

（三）資金沉淀嚴重 回流過程慢

在國家出臺了一系列的經濟調控政策后，房地產行業的資金情況日趨緊張，很多投入并沒有轉化成為利潤，而是轉換成為了庫存，過多的庫存導致企業的資金沉淀嚴重，商品房待售面積不斷增加，近兩年我國房地產行業的資金回流平均需要4年左右的時間，嚴重影響了企業對資金的控制。

三、關于房地產行業中的資金風險及控制的對策及建議

（一）實行多元化融資 提高企業的持續融資能力

一般來說，中小企業與大企業相比由于信用相對較低，很難獲得銀行的大額融資，被大型房地產企業搶占了融資份額，企業在融資時應當考慮更加多元的方式和途徑，除了通過一些傳統的方式獲得資金外，中小企業可以通過與大企業合作、信托開發、項目融資，利用海外投資基金等多種渠道進行融資。同時盡量避免銀行壞賬、惡意騙貸，與銀行建立起良好的合作關系，提升企業的持續融資能力。

（二）加強對于企業資金的內部控制

由于房地產行業的投資數額大、資金回收時間長，因此，在每一個項目開始前就應當制定科學的資金預算和投資方面的規劃，根據不同項目的實際情況做出預算后，嚴格執行資金計劃，這是企業資金控制的重要環節。編制資金預算不僅應當作為使用各項資金的標準，同時也應當是一個企業管理考核的重要指標，從制度上健全嚴格的資金控制體系，逐漸形成以上帶下，建立良好的內部控制氛圍。

（三）完善資金回籠制度 加速資金流通

由于我國現在對房地產行業的嚴格監管，只有保證資金的正常回流才能促進企業的運行發展。一般來說，房地產行業的資金回流較慢，在3-4年的時間，甚至有可能達到4年以上。房地產企業必須時刻關注市場的動向、分析國家相關政策法規、用戶的消費習慣、對手的經營方式與策略，盡可能早的評估資金回流情況，及時掌握自身產品的優點和缺點，盡可能的加速資金流通運轉，制定更加科學的銷售方案，對于收款更加規范的管理，完善房地產行業資金回籠制度。

四、結語

房地產企業屬于資金密集型行業，同時資金的管理也相對復雜。僅僅從商品房的開發流程上來看，就要經歷立項、前期準備、建設、銷售等階段，而其中又涉及到眾多使用資金的環節，一個房地產項目開發的前期就需要大量的資金投入，這種以土地、固定資產為主的資金占有模式是房地產行業的資金陷入了更大的風險。從市場環境的變化到國家經濟政策的調整，在一個周期內存在著非常多的不確定因素，因此，房地產行業要繼續加強對資金風險的控制管理，保證企業健康的運營發展。

［1］胡詣熠.房地產開發的融資成本及風險探究［J］.時代金融.2013(10)