綠色建筑運維與管理現狀的分析

文/許超、榮曉龍 吉林建筑大學管理學院 吉林長春 130118

綠色建筑運維與管理現狀的分析

文/許超、榮曉龍 吉林建筑大學管理學院 吉林長春 130118

近年來，根據參評綠色建筑項目發現拿到設計標識和運行標識的項目少之又少，分析中發現造成這種現象的原因是運行標識項目評價過程復雜、周期短，同時由于運營中物業管理的體系不完善和缺乏真正的綠色建筑運行數據，使得項目綠色運營很困難。最新的綠色建筑評價標準的頒布，針對運營管理提出了具體的評價細則和標準，通過政府的一些激勵政策和完善管理體系來完成綠色建筑運營管理這一關鍵，采取科學的市場培育機制，宣傳綠色建筑運營管理的重要性，逐步推動綠色建筑運營管理的發展，讓傳統綠色建筑做到真正的節能減排的綠色建筑。

綠色建筑；運營管理；發展建議；

1.前言

近年來，國內人口密度增大，隨著工業化、城市化范圍的進一步擴大，基礎配套設施的建設需求將會越來越多，建筑面積也會不斷增加。我國每年新建建筑面積約20多億平方米，絕大部分屬于高耗能建筑。建筑在整個過程中的能耗占用50% 的全部能源。這樣高能耗的建筑不適合當今世界上能源緊張，污染嚴重的大環境里。當下全世界都在把建筑做到節能減排、可持續發展、回歸大自然的和諧生態建筑。所以做到讓綠色建筑變成名副其實的綠色建筑才是關鍵所在。

2.國內綠色建筑的現狀

綠色建筑簡單定義：以人、建筑和自然環境的協調發展為目標，在利用天然條件和人工手段創造良好、健康的舒適居住環境，盡可能地控制和減少對自然環境的使用和破壞的生態建筑。我國綠色建筑目前已進入規模化發展時代，隨著最新綠色建筑評價標準的正式實施，越來越多的房地產商、咨詢設計單位加入進來，共同為綠色建筑的發展添磚加瓦。截止至2015年1月，全國已評出2538項綠色建筑標識項目，總建筑面積達到2.92億㎡，其中設計標識2379項，建筑面積為2.72億㎡；運行標識159 項，建筑面積0.2億㎡。

當前我國的綠色建筑事業發展的非常迅速，像綠色建筑標志、星級綠色建筑，在各個地方跟雨后春筍一樣爆發出來。政府是一個很注重實際效益、政令指標的單位，他們要求10億平方米的綠色建筑，我們就要去申報10億平方米的綠色建筑，導致出現很多濫竽充數的項目。更不用提什么運營標識，有些開發商就是為了充當政府的指標根本沒有把自己的項目做到像標準要求那樣真正的節能減排，有的甚至都是在弄虛造假，根本就不能理解綠色建筑發展的真正意義和對未來可持續發展的重要性。

3.綠色建筑中的運營管理分析

3.1 運行標識申報過程復雜、周期短

整個項目在申請設計標識申報過程中，一些后期運營需要的那些條文都可以不參評，評價過程中這些不參評的可以不考慮然后進行同比例置換，這樣評出來的項目并沒有達到標準中的那樣。從這個評價方法來看，同星級設計標識的達標條文數低于最初修訂的目標。同運營標識相比，設計標識參評條文數量少，相應的實現難度也就小。評價設計標識主要通過設計圖紙的審查，設計圖紙的審查只是對綠色建筑的一個初步判斷，真正的綠色建筑是通過運營標識評價中的施工資料和運營管理過程有關，運營標識的參評條文數量增加，收集施工過程中的資料、驗收材料、后期物業管理和運營的數據等多方資料，申報準備過程顯然很復雜。國內缺乏對綠色建筑的實施過程有效的監管和一些完善的監督體系，大部分開發商都會覺得過程復雜且有難度而選擇放棄綠色建筑的運營標識的評價，這樣的綠色建筑并不是名副其實的節能減排與自然和諧統一的建筑。

3.2 運營管理體系不完善以及設備利用率低、技術措施不到位

國內現在大部分的綠色建筑都停留在設計標識的評價，很少有項目真正做到設計運營達到要求的真正綠色建筑。當前綠色建筑設計標識遠遠大于綠色建筑運營標識，綠色建筑的根本目的并不是說拿個標識過來展覽，根本目的是在于實現建筑全生命周期的一個環保與資源節約，有好多專家認為設計標識就是綠色建筑在紙上談兵，完美的設計圖紙僅僅是對建筑的一種設想，對于后期的施工、運營沒有系統的體系和強有力的監督，綠色建筑只能是一種高能耗的建筑。有些條文雖然在設計標識評價中不參評，但在設計階段必須進行考慮與后期運營階段的聯系。否則到后期盡管地產商有意愿參評運營標識，但由于前期設計的時候沒有考慮跟后期運營標識的關系，所以說盡管全部實現那些運行條文中規定的施工后也很難以達到對應運營評價星級的要求。

國內的綠色建筑起步比較晚，在運營發展中沒有形成真正的評價體系和管理標準，尤其是綠色建筑需要的設備在運營管理中利用率很低，在近階段國家評審的綠色建筑設計標識項目中，大部分沒有參評運行標識的評審，還有一部分拿到運行標識的項目，由于后期運營管理體系不完善和綠色建筑設備利用率低所以到目前為止大部分綠色建筑并沒有真正的做到節能減排、回歸自然的真正的“綠色”。

4.如何加大推廣綠色建筑運營標識

4.1 綠色建筑竣工驗收、加強物業管理公司的責任性和BIM技術的應用

綠色建筑依舊采取自愿參評，評審分為設計標識和運營標識評價，雖然有些省市開始制定保障房強制達到一星級標準，但建設主管部門應該全周期監督并審查。BIM技術能改善當前綠色建筑存在的種種問題，提升綠色建筑的整體表現有很大的表現潛力，BIM技術是一種運用于工程建設、數據化管理的工具，重在全面和直觀的對于各種工程信息理解和利用。

物業管理公司在對獲得標識的綠色建筑管理過程中，應保證綠色建筑中的設備運行正常并能達到參評時候的那個標志，若在后期運行標識評審過程中達到國家要求，地產商應該給予物業公司獎勵和支持。建議建設部建筑節能與科技司和房地產市場監管司合作，給那些評審運行標識的物業管理公司頒布榮譽證書，以鼓勵物業公司在綠色建筑工作中起到的重要作用，更好的推廣宣傳綠色建筑運營管理的重要性。

4.2 用好智能控制和信息管理系統，以真實的數據不斷完善綠色建筑的運營

綠色建筑運營管理過程中的能源損耗和用戶在建筑中舒適度，是對綠色建筑是否為真正的綠色節能環保的重要數據。運營中收集這些能源損耗信息和對用戶的采訪并分析，可以更好的監測綠色建筑的一些技術措施和設備的運行狀態，發現問題及時反饋控制，調整設備參數；也可以建立綠色建筑數據庫，通過比對分析，物業管理公司派專人來維修異常的設備，進而改進設施的運行，讓建筑物的能效得到進一步的提升。這些功能都需要智能控制和信息管理系統來實現。通過智能化系統和互聯網建立實時監測的數據庫，隨時掌握建筑的能耗和設備的正常運行，運用云平臺把這些真實數據存儲起來，為日后的綠色建筑運營管理中出現的問題和對于管理體系的完善都是推廣綠色建筑運營管理的有效措施。

5.結束語

綠色建筑讓國家的傳統建筑業轉向了高效綠色節能減排的與自然和諧統一的生態建筑，符合時下國內的發展戰略。國內的綠色建筑的弊病在于不能深刻領會到綠色建筑的真正核心是后期的運營管理，所以以后的綠色建筑發展大方向是完善運營管理體系加大宣傳和推廣力度，加強綠色施工監督和運行過程中各種能源數據的監測。讓圖紙中的綠色建筑向真正的生態建筑過渡，是綠色建筑發展的最終目標。推廣綠色建筑運營標識不僅可以對綠色建筑設計標識項目進行有效監督，還能對建筑運營期進行監控和數據采集，加以分析為以后的綠色建筑運營發展具有一定的參考利用性。綠色建筑運營管理發展是可持續、與自然和諧統一的發展，并且通過運營管理可以掌控綠色建筑的全生命期，讓綠色建筑給用戶帶來實實在在的好處，這樣才是推動綠色建筑的真正意義。

[1]GB/T 50378——2014, 綠色建筑評價標準[S].北京：中華人民共和國建設部，2014.

[2]中國城市科學研究會.綠色建筑(2012) [M].北京：中國建筑工業出版社，2012.

[3]韓繼紅,劉景立,楊建榮.綠色建筑的運行管理策略[J].住宅科技.2006(06).

[4]張敏清.有關建筑施工管理的創新及綠色施工管理探討[J].中國房地產業.2015.7