對新時期房地產開發項目全過程成本控制的探討

文/羅迪 江蘇蘇南房地產有限公司 江蘇蘇州 215021

對新時期房地產開發項目全過程成本控制的探討

文/羅迪 江蘇蘇南房地產有限公司 江蘇蘇州 215021

有效的成本控制是促進房地產項目開發成功并獲取經濟效益的基本保證，也關系到房地產行業的長期發展進程，筆者從決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段以及竣工結算階段探討了房地產開發項目的全過程成本控制，希望能有所裨益。

房地產；開發項目；成本控制；全過程

一、引言

新時期，隨著社會經濟的發展變革，我國的房地產開發項目在不斷拓展的同時也面臨激烈的市場競爭，而且復雜多變的地產業形勢也增加了房地產企業的發展挑戰，為了在激烈的行業競爭中占據有利的競爭地位，房地產企業需要在確保建設質量安全的基礎上，強化全過程成本控制，通過精細化管理節約各項成本開支，提高企業的整體效益。

二、決策階段成本控制

對當前房地產開發項目的決策階段成本控制是第一步也是非常重要的一步，而其中投資可行性研究是重點的內容所在。為了達到在房地產開發項目中成本投資的合理性，全方位的市場調查是一步，以達到對未來的銷售趨勢進行判斷的目的，進而進行準確的項目定位，開發適銷對路的地產；其次，需要在廣泛調研的基礎上，對比同類地產開發項目，并進行多方位的功能分析以及方案比較，通過全面的經濟評價以及技術分析，制定切實可行的經濟優化的目標成本；再者，要依據房地產開發項目的規劃條件和可行性研究成果，編制科學合理的方案任務書，以便為后續開發過程中的成本控制提供指導和依據。

三、設計階段成本控制

房地產開發項目設計階段的成本控制，一方面，要推行限額設計，在嚴格遵守投資估算以及設計任務書的基礎上，科學合理地分解工程量和投資額，并且在確保各項功能完善的前提下，進行施工組織優化設計，合理地配置人工費用以及材料設備費用，將開發項目概算控制在投資估算范圍內。進而以限額設計為基準，按照初步的工程概算，進行施工圖紙設計，在遵守規范設計標準，滿足設計目標需求的同時，要通過不斷優化設計，提高施工圖的技術先進性以及經濟可行性，避免發展頻繁的工程變更增加項目開發成本支出；另一方面，要強化工程設計圖的審核工作，工程設計圖作為項目的整體規劃以及模擬目標，之間關系到整個施工進程，進而影響到項目開發總成本，因此，在出圖前一定要強化各級監督以及審核管理，確保設計圖的質量，以便為后續工程施工提供技術指導，促進項目開發的安全有序開展，節約各項成本費用開支。

四、招投標階段的成本控制

在房地產開發過程中，從土地競拍、規劃設計、項目承包、采購材料設備、銷售代理以及物業委托都需要開展招投標工作，房地產開發企業在招投標階段，需要堅持將施工圖預算作為招投標控制標準，并充分任用專業技術人員，全面做好招標文件審核工作，把握好技術指標分析以及商務談判技巧，協調好企業內部資源，爭取以合理的報價中標，有效控制招投標成本開支。

五、施工階段成本控制

房地產開發項目施工階段的資金投入量非常大，此階段的成本控制目標主要是確保工程項目的質量安全，并加大施工監管力度，合理控制工程意外費用以及額外支出，在工期規定時間內保質保量完成項目建設開發，加速資金回籠，節約造價成本。具體而言，首先要合理選擇工程承包商，通過行業對比分析，盡量選擇技術力量雄厚、信譽好且報價合理的承包單位，并簽訂嚴密的承包合同，明確雙方的責任權限，尤其是對于工期延誤、結算方式等影響工程造價的因素，需要在合同中以法律形式明確責任，并對做好房地產開發工程索賠應急預案，避免過度的索賠增加總成本開支；其次，要合理控制工程變更，對于由客觀環境因素以及施工技術條件所引起的工程變更，要盡量將工程變更控制在合同規定的變更限額費用內，避免大規模的工程變更引起施工成本的大幅度增加，而且要嚴格審核工程變更簽證，分區簽證屬于合同內包干的還是另外的，避免重復計費；最后，還要重視對材料和設備費用的控制，可以深入到相關材料和設備所在的市場進行調研和分析，了解清楚市場價格之后，再根據國家相關的要求和標準開展招投標。對投標企業提交的設備材料和清單要仔細進行校核，對于不合格的材料堅決不能用在項目中，在確保質量的同時要保證合理的成本支出。

六、竣工結算階段成本控制

很多房地產企業并不重視開發項目的竣工結算階段的成本控制工作，實際上，該環節也是成本控制的重要階段。在具體的成本控制工作中，一方面需要在合同條款的規定以及施工設計圖紙的要求下，嚴格進行工程項目的驗收，如果發現出現不合理的費用等等，需要了解清楚并進行處理。而且，房地產企業要詳細準確地計量工程量的增減情況，并注意對照合同文件，嚴格執行工程投標單價或者是簽證價格。另一方面，還可以按照合同協議的規定，設置優質獎、工期獎等費用，促進工程項目竣工結算的有序展開，保證結算質量的提升，從而有效達到成本控制的目的。

七、結語

綜上所述，房地產開發項目全過程的成本控制是一個相互聯系相互貫通的系統化的工作，需要協調好企業內部資源，完善成本控制體系，合理確定并調整項目投入比例，并通過綜合對比分析，強化監管以及審核工作，努力將項目開發各項成本開支降到最低，提高全過程成本控制效率，獲取更多的社會經濟效益。

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