淺談如何做好房地產(chǎn)成本控制

文/唐小波 天偉建設(shè)集團(tuán)有限公司 浙江杭州 311202

淺談如何做好房地產(chǎn)成本控制

文/唐小波 天偉建設(shè)集團(tuán)有限公司 浙江杭州 311202

成本控制水平已經(jīng)成為衡量房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要指標(biāo)。本文對(duì)如何做好房地產(chǎn)成本的控制進(jìn)行了分析探討。

房地產(chǎn)；成本問(wèn)題；控制

一、當(dāng)今房地產(chǎn)在成本管理上存在的問(wèn)題

1、對(duì)于產(chǎn)品的定位把握不夠

要想設(shè)計(jì)出一款得到多方面認(rèn)可的產(chǎn)品，光打好市場(chǎng)肯定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們要想在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，就要在產(chǎn)品的合理定位上多下功夫，首先，實(shí)現(xiàn)對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的合理定位，這不僅是為了滿足市場(chǎng)需求，同時(shí)也是滿足大眾口味的必經(jīng)之路，在初步設(shè)計(jì)階段除了幾項(xiàng)必須的指標(biāo)、總評(píng)和戶型采光等方面的考察之外，我們也要注意把握對(duì)不同方案的審核程度，做好合理的產(chǎn)品定位，這也是實(shí)現(xiàn)資金回流的一種方式，同時(shí)也能在一定程度上避免多走彎路。

2、在施工圖紙中存在一定質(zhì)量問(wèn)題

我們都知道，一個(gè)好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，是一定不能在圖紙上出現(xiàn)比較大的紕漏的，否則受影響的便是整個(gè)產(chǎn)品的質(zhì)量，甚至連公司的信譽(yù)也會(huì)受損，而現(xiàn)今房地產(chǎn)中卻存在著施工圖紙中設(shè)計(jì)質(zhì)量下降、缺項(xiàng)以及設(shè)計(jì)理念讓人看的一頭霧水的現(xiàn)象，導(dǎo)致該現(xiàn)象的原因來(lái)自于多方面，其中比較典型的就是在公司內(nèi)部的設(shè)計(jì)研究中，存在一部分人對(duì)設(shè)計(jì)理念的理解不夠深刻，同時(shí)又在施工圖紙中的會(huì)審不夠細(xì)致，首先我們要明確一點(diǎn)，在設(shè)計(jì)前期，作為資深的設(shè)計(jì)人員，理所應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)計(jì)理念的了解存在自己獨(dú)特的見(jiàn)解和深刻的體會(huì)，這樣也是對(duì)產(chǎn)品的一種負(fù)責(zé)，此外，也能夠避免后期中發(fā)生忽視設(shè)計(jì)中的缺陷等現(xiàn)象，反之，則會(huì)對(duì)公司造成設(shè)計(jì)變更的不利影響，這樣也是不利于工程成本的合理控制的。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的內(nèi)容

1、土地成本

土地成本是指開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征用土地發(fā)生的各種費(fèi)用，包括征用土地、安置費(fèi)用以及原有建筑物拆遷的補(bǔ)償費(fèi)用，或?qū)⑼恋剡M(jìn)行開(kāi)發(fā)的一系列過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用都是土地成本。土地成本是整個(gè)房地產(chǎn)成本的基礎(chǔ)，土地成本的高與低，直接影響后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本。土地費(fèi)用占開(kāi)發(fā)成本的比例較高，它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的主要內(nèi)容。

2、前期開(kāi)發(fā)工程費(fèi)用

房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)工程費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)前房屋的設(shè)計(jì)、規(guī)劃以及地況的平整、勘察、測(cè)量等費(fèi)用。由于各個(gè)城市地域與經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的不同，各地的施工方需要采購(gòu)的項(xiàng)目也有所區(qū)別。一般情況下，一線城市的前期開(kāi)發(fā)工程費(fèi)用相對(duì)較高。

3、建筑安裝工程費(fèi)用

這部分費(fèi)用是指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的相關(guān)設(shè)備及安裝工程費(fèi)用、建筑工程費(fèi)用等。它在整個(gè)成本構(gòu)成中占有較大比例。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制

1、立項(xiàng)階段的成本控制

土地開(kāi)發(fā)成本：主要為土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，此部分費(fèi)用占項(xiàng)目總支出的 30 ﹪ ，個(gè)別地區(qū)數(shù)值有可能還要高，要成分考慮開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間。

前期工程費(fèi)用：主要為“三通一平”和“臨時(shí)設(shè)施費(fèi)”占項(xiàng)目總支出的 3 ﹪ 左右，要提高臨時(shí)設(shè)施與建筑項(xiàng)目同壽命性，進(jìn)而降低成本。

建筑安裝成本：占項(xiàng)目總支出的 45%-55%，因地域差異比例數(shù)也不盡相同，要了解市場(chǎng)人工、材料、設(shè)備變動(dòng)情況，對(duì)影響造價(jià)的主要因素進(jìn)行分析修正與調(diào)整，合理科學(xué)的確定項(xiàng)目的建筑成本指標(biāo)。

配套設(shè)施與智能化費(fèi)用成本：占項(xiàng)目總支出的 8 ﹪ 左右，此部分成本費(fèi)用受小區(qū)規(guī)模和檔次的影響很大，控制此部分的費(fèi)用，園林環(huán)境工程成本：占項(xiàng)目總支出的 3%-5%，此部分成本與小區(qū)規(guī)模，檔次也有直接的關(guān)系，控制起來(lái)難度較大，對(duì)成本將產(chǎn)生較大的影響。

投資決策階段的費(fèi)稅：管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金，對(duì)于可控部分，以最少的費(fèi)用滿足項(xiàng)目要求，節(jié)約部分即可成為開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：一般占直接成本的 3%-5%，此部分費(fèi)用應(yīng)有足夠的預(yù)留，要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行測(cè)算和估計(jì)，不能盲目的壓縮。

2、減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資金的時(shí)間價(jià)值進(jìn)行有效管理，能夠起到開(kāi)發(fā)周期縮短的作用。現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于競(jìng)標(biāo)后到開(kāi)工的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，這就給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銀行貸款利息負(fù)擔(dān)加重，使得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本有所增。同時(shí)，在過(guò)長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期會(huì)導(dǎo)致資金的回籠速度降低。因?yàn)樵陧?xiàng)目前期階段，房地產(chǎn)單位投入的資金量相對(duì)比較大，所以對(duì)開(kāi)發(fā)的進(jìn)度以科學(xué)的手段進(jìn)行優(yōu)化，并將銷售環(huán)節(jié)提前，能夠加快資金回籠以及降低財(cái)務(wù)成本，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本有效控制的根本目的。此外，在施工方進(jìn)行土地拍賣過(guò)程中，要盡可能的合理使用項(xiàng)目資金，并與相關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)以及設(shè)計(jì)單位進(jìn)行長(zhǎng)期的合作，拍賣土地環(huán)節(jié)要采取定期市場(chǎng)定位的方法，從而實(shí)現(xiàn)成本概算和初步設(shè)計(jì)規(guī)劃的目的。當(dāng)單位投標(biāo)成功時(shí)，要及時(shí)擬定相關(guān)的初步設(shè)計(jì)內(nèi)容，盡可能的使設(shè)計(jì)時(shí)間縮短，從而對(duì)報(bào)建報(bào)批的速率進(jìn)一步加快，將動(dòng)工時(shí)間進(jìn)行科學(xué)的安全，從而使建設(shè)周期得到合理的縮短，這就減少了不必要的資金的占用費(fèi)用，將回籠資金的速度大幅度提升。

3、建立起戶型資料庫(kù)，完善資料欠缺

除了以上提到的兩點(diǎn)，我們還應(yīng)該注意到在原有的戶型基礎(chǔ)上進(jìn)行梳理和選擇也不失為一個(gè)好的計(jì)策，這樣我們就能比較準(zhǔn)確地找到和市場(chǎng)匹配契合度高的戶型，同時(shí)篩選出采光效果出眾的戶型，這樣在后期的市場(chǎng)檢驗(yàn)中，我們就能做到將創(chuàng)新和保留傳統(tǒng)很好的結(jié)合，同時(shí)也不會(huì)耽誤到工作進(jìn)度，對(duì)于提升我們的設(shè)計(jì)理念和完善我們的戶型資料也是十分有好處的。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于其占有資金較多、投資回收期較長(zhǎng)和意義價(jià)值重大的特點(diǎn)，因此，要求在房地產(chǎn)整體項(xiàng)目施工中，一定要重項(xiàng)目成本控制問(wèn)題。而成本控制問(wèn)題在很大程度上都是由資金決定運(yùn)轉(zhuǎn)的，可以說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)就是一個(gè)無(wú)論何時(shí)都需要資金作為強(qiáng)有力的后盾的產(chǎn)業(yè)，特別是在國(guó)家緊縮銀根的這個(gè)時(shí)代背景下，我們更應(yīng)該牢牢抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本有效控制手段。

[1]方新宇.A房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制研究[D].安徽大學(xué),2014.

[2]鄧仕杰.中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制研究[D].西南交通大學(xué),2014.

[3]陳玲玲.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制研究[D].武漢工程大學(xué),2014.

[4]李成.論A房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理與控制[D].大連海事大學(xué),2014.