老年人處理房屋存在的風險

卿偉

近年來，不少老年人為避免自己逝后其繼承人爭奪遺產，他們會在生前會處理自己財產（尤其是處理房屋）。如何有效的處理自己的房屋，是很多老年人關心的問題。

案例：張某的父親張三有五個女兒。自妻子去世后，張三一直和四女兒張淋一起生活。因疼愛自己的外孫女，2014年，張三將自己名下的一套房屋過戶給了張淋的女兒小李，雙方簽訂了房屋買賣協議。此事，張三的其余子女并不知曉。2015年1月，張三去世。當張某等人提出要分割張三的遺產時才被告知，此套房屋早已屬于小李。在弄清楚來龍去脈后，張某認為是妹妹偽造了父親的簽名、蓋章簽訂了房屋買賣協議，遂訴至法院要求確認該協議無效，并依法分割。

審判：經法院審理查明后認為，遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產。涉案房屋已于2014年登記在小李名下，張三生前并未對此提出異議，雖相關房屋買賣協議并非張三本人簽署，但根據相關證據，張三確實親自前往房管局辦理房屋轉移登記手續，在房屋過戶時亦親自簽署聲明書，故其將房屋轉移登記到小李名下應為真實意思表示。最后，法院駁回了張某的訴訟請求。

點評：本案中，雙方爭議的焦點在于張三將房屋通過買賣方式過戶給外孫女小李的行為是否有效的問題。針對雙方的爭議焦點，本案涉及以下問題：

一、老年人過戶房屋時的行為能力問題

所謂民事行為能力，即能夠以自己的行為依法行使權利和承擔義務，從而使法律關系發生、變更或消滅的資格。自然人的行為能力分為三種情況：完全行為能力、限制行為能力和無行為能力。我國《民法通則》規定，“18周歲以上，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人。16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。”根據上述規定，老年人在一般情況下，其從事民事活動是具有法律效力的，除非其精神狀況不正常。本律師建議，年滿75周歲的老年人在處分自己房屋前，先去鑒定機構做一份行為能力鑒定，以確保該行為有效。

二、老年人過戶房屋的方式及費用問題

現在老人過戶房屋時會在稅費上大動腦筋，根據我國現行有效的法律規定，老年人在處分自己房屋時主要有三種方式：第一種是買賣；第二種是贈與；第三種是繼承。繼承房屋支付的費用相對較低，但其必須是法定繼承人，且該遺產屬于個人財產，如有多個繼承人，則每個繼承人同意并簽字放棄等條件，限制較多。而贈與和買賣相比，贈與費用雖然相對較低，但贈與必須是三代以內的直系親屬、配偶、兄弟姐妹，手續繁瑣，并且如在等到贈與的房屋后再流轉，還得繳納個人所得稅，這樣反而比買賣的費用要高出很多。三種方式過戶房屋的主要稅費比較如下，老年人在處理自己房屋時應考慮稅費的承擔問題，選擇最經濟、最合算的過戶方式。