農村土地產權交易市場的構建*

段海霞

北京工商大學，北京 100048

一、農村土地產權交易市場建立的必要性

(一)規范交易行為

農村土地產權交易市場建立之前，土地產權交易主要集中在農戶之間進行小規模、分散的流轉交易，流轉交易的方式包括土地租賃、土地入股等，存在流轉行為不規范、政策保護不全面等問題，導致流轉交易后發生的土地糾紛很多，農民的土地收益得不到有效地保護。十七屆三中全會明確指出通過建立農村產權交易平臺規范農村產權交易，明確了分散、小規模性的流轉交易向集中、規模性的流轉交易轉變的方向。農村土地產權交易市場的建立，規范了農村土地產權交易行為，可以有效減少土地流轉糾紛的發生，從源頭上保護農民的土地權益。

(二)保障農民收益

農村土地改革的重心是加大保護農民的土地權益。建立農村土地產權交易市場既深刻落實了土地改革的要求，又全面保護了農民的土地權益。依托農村土地產權市場進行的交易，是以市場主導的交易模式，有效減少了政府的干預，交易平臺不僅可以向農戶和會員提供較為全面、具體的市場信息和咨詢服務，還接受社會大眾的監督，強調信息公開、透明，達到保障農民土地收益的目的。

(三)市場化需求

分散的產權交易已經不再適應社會對農村土地資源的需求，政府主導的土地產權交易暴露的弊端也面臨迫切的改革困境。規模性交易必須憑借產權交易市場的建立，這是土地產權交易的必然發展方向和農戶的廣大呼聲。

二、農村土地產權交易市場的構建

(一)交易平臺一體化

農村土地產權交易市場的建立首先必須依托于專業產權交易平臺的搭建，該交易平臺完全受市場進行調節，政府退出主導地位轉變為監督主體。截止到目前為止，全國各經濟發展地區，紛紛設立產權交易中心，統一進行農村產權交易，為產權交易搭建了專業化、一體化的交易平臺和服務機制。交易平臺履行交易程序的制定，并報有關部分進行核準實施。交易平臺應制定相關的交易機制:網站信息發布系統、綜合業務審批系統、網絡競價系統等，研究制定相關交易程序。交易平臺在土地產權交易市場中發揮了重要的作用。

(二)交易規則統一化

農村土地產權交易市場的構建必須制定統一的交易規則、交易程序等，以滿足市場交易的軟件環境需求，加快土地產權的高效、安全、有序流轉。交易規則由土地產權交易平臺制定，通過該平臺進行土地產權交易都必須嚴格執行該交易規則。如北京市制定了《北京農村產權交易管理辦法》(施行)，《北京農村產權交易所交易規則目錄》等交易規則。

(三)交易方式多元化

應根據不同類型土地的性質特點，設計不同的農村土地產權交易方式。我國農村土地主要包括農村承包經營地、集體建設用地、農村宅基地，三種農村土地產權的流轉方式、法律限制、流轉程序都有明顯的差異，并且其承載的社會功能也有差異。在對其進行產權交易方式創新改革時，需充分考慮不同土地類型的差異性，形成多元化的交易方式。

(四)交易費用補償化

農村土地產權交易市場脫離政府主導，其市場化運營需要向農戶收取一定的中介服務費用。過低的中介費會導致農村土地產權交易市場無法正常運轉，過高的中介費會導致交易成本的加大，減少農戶交易的積極性。農村土地產權交易的中介費用可以按比例由政府進行補償，補償的比例根據交易平臺的規模、發展狀況進行確定，即保證交易市場正常運轉即可。這樣既保證了產權交易的正常運轉，又促進了農戶交易的積極性。

(五)會員主體豐富化

會員制是大多數交易平臺的普遍制度，會員一般情形下為企業法人。交易平臺通過發布流轉交易的信息，促成土地產權在會員與集體經濟組織間交易。但是土地產權不僅應該促進外部流轉，還應該保留一定比例的內部流轉，如以土地流轉目的成立的土地流轉合作社。基于對外部流轉和內部流轉的平衡，農村土地產權交易的會員應該多元化，而不局限于企業法人，具體而言包括:1.企業法人;2.村集體組織;3.農民經濟組織;4.農民個人。

(六)交易信息共享化

目前我國農村產權交易市場的構建還處于積極探索階段，相關附屬制度還存在諸多不成熟、不嚴謹的地方，如土地改革不徹底、政策宣傳工作不到位、市場監管缺位等問題，為了有效避免產權交易過程中出現的問題，必須通過搭建全國交易信息共享平臺，交流土地創新改革、土地產權交易等經驗體會，完善我國產權交易市場的構建。

三、農村土地產權交易市場的監管

在農村土地產權交易市場中，政府充當主要的監管職責，主要從以下幾個方面著手進行:

(一)制定監管法規

政府或相關農業部門應當針對農村土地產權交易所的交易模式和發展狀況，制定相應的法規或規范性文件，制定的法規或規范性文件的內容包括監管的主體、監管者的職責、監管的范圍、監管的方式、違反監管要求的處罰等內容。制定的法規或規范性文件在其管轄范圍內實施，規范所有的交易服務機構，并作為政府履行監管職責的主要法律依據。

(二)明確監管重點

政府對農村土地產權交易履行監管的職責，主要監管重點為交易流程的合法合規性、信息披露的履行。農村產權交易平臺提供的產權交易必須保證交易程序、交易信息的公開透明，完全處于市場調節下促進交易的成交。交易程序、交易的信息應該在各交易平臺進行公布公示，使各當事人明確知曉。交易公開的信息不僅包括產權交易前、中、后的信息，還應該包括轉讓方、受讓方的主體信息。政府的職責不僅僅是對農村土地產權交易市場備案材料的審查和監督，還包括對產權交易的全過程進行監督。

(三)履行監管的職責

政府作為農村土地產權交易的主要監管主體，主要履行以下職責:1.監督農村土地產權交易行為的合法合規性;2.督促產權交易市場的相關主體履行信息公開的義務;3.對市場交易的工作人員、受讓方、轉讓方的違法違規交易、未履行信息公開義務等行為進行處罰，并將處罰的相關情況進行公示，接受社會大眾的監督;4.配備專門的監管人員，并對其進行定期培訓和考核。

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[3]陸劍，彭真明.農村產權交易的制度建構—基于成都、武漢農村產權交易所的實證研究[J].農村經濟，2010(9):12-15.

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