商事租賃法立法宗旨的選擇

薛　艷

天津師范大學，天津　300387

?

商事租賃法立法宗旨的選擇

薛艷

天津師范大學，天津300387

摘要：商事租賃是商主體以營利為目的持續實施的租賃行為，我國《合同法》第13章以民事租賃為核心，忽略了商事租賃的特殊價值，并未對此制度的使用留下空間，所以須盡快確立商事租賃制度。法國以維護承租人的利益為立法宗旨建立起一套完備的商事租賃制度，但因其特殊的立法背景亦不能滿足當今實踐的需要。我國商事租賃制度的立法宗旨應以出租人和承租人的利益平衡為邏輯出發點，以此協調此項制度中一系列規則、原則、概念之間的內在關系。

關鍵詞：商事租賃；民事租賃；出租人；承租人；立法宗旨

一、商事租賃制度概述

商事租賃是商主體以營利為目的而持續實施的租賃行為，它有廣義與狹義之分，廣義的商事租賃包括商鋪租賃、廠房租賃、寫字樓租賃、設備租賃。狹義的商事租賃就是商鋪、辦公室這樣的財產在商事領域使用權的流轉。本文就是以狹義的商事租賃為論述對象，即以商鋪租賃為主。從概念來理解，商鋪租賃即是承租人租賃出租人的房屋，并將之作為商事經營活動的場所，看似與居住租賃區分明確，但在實際生活中，作為租賃標的的房屋并不會自我標明用途。因此，筆者認為需要從兩方面綜合界定商鋪租賃。其一，商主體(承租人)為企業。其二，租賃物被用來作為商事生產經營的處所。二者同時滿足才是商事租賃。明確商事租賃是什么僅僅認清了其本質，而分析它為什么要成為一項法律制度，以及該制度對社會帶來的影響則是更為重要的問題，這也是事實認定與價值判斷的關系。我國《合同法》第13章用了25個條款界定租賃合同的相關內容，主要包括租賃合同的含義、租期、轉租、出租人與承租人的權利義務、優先購買權等內容。租賃合同的這些條款可否用于商事租賃呢？不得不承認，在合同自由理念的支撐下，租賃合同的基本條款仍然可以適用到商鋪租賃中。但如果適用過程中采取一刀切的方式，那無疑對商主體的利益造成嚴重損害。所以應該盡快建立商事租賃制度，以滿足現實需要。

二、法國商事租賃制度的立法宗旨及評析

商事租賃制度最為完善的莫過于法國，從1926年創設商事租賃以來，歷經20多年的修改與完善，終于在1953年頒布并開始實施一項法令。法令以商事延展權為核心內容，奠定了商事租賃的基本合同機制，后期雖然經過多次修改，但在2000年重整商法典時，多數條文仍被納入到第四編“營業資產”的第五章“商事租賃合同中”。立法者對此項制度的各個細節精雕細琢，但立法宗旨始終是朝著有利于承租人的方向。

“商業所有權”概念的確定。1926年商事租賃制度初建以來，就對商業場所承租人給與特殊保護，最為典型的是“商業所有權”。所謂商業所有權，實際上是指承租人在租賃合同屆滿時享有續租的權利或主張賠償的權利。在法律性質上，這一權利是相對權，而非對世權的“所有權”。由此，也可以推斷出立法者的旨意，將商事租賃物權化，以此保護承租人的權利。隨著市場經濟的不斷繁榮，商事租賃制度的種種不足逐漸暴露出來。總之，“商業所有權”統領下的規則已經失去了時代價值，甚至會延緩商事活動及市場經濟發展的腳步。

法定續租權的確立。1953年經過修改的法令確立了法定續租權，自此，商事租賃制度才尋得了其制度構架的核心，對承租人權利的保護就更為絕對。法定續租權即租約到期后商事承租人要么繼續承租，這和民事租賃并無差異，只是租金需要調整；要么，也可以要求出租人支付因拒絕其承租租賃物的補償金。當然，法定續租權又并非無條件適用，在以下幾種情況中，可排除適用：(1)因“重大的或正當的原因”不再續租。(2)租賃物有倒塌的危險或者是不衛生的房屋，承租人也不享有續租權。(3)出租人因將房屋收回用于居住或對場所進行重建，承租人也不能主張續租權。雖然說對商人承租人有必要給與保護，但現在的這種保護已經超過了合理的限度。對商鋪來說，補償金可以彌補承租人搬離此商業地段的部分損失，但對于以網上銷售為主的承租人來說，經營場所的變更并不會減少銷售量。相反，搬至偏僻一點的場所反倒會降低成本，間接增加收益。再如，技術密集型的商主體搬離原來的經營場所同樣不會導致顧客的減少。如果一味要求出租人賠付補償金，法律的公平、公正就會收到公眾的質疑。

三、我國商事租賃制度確立的立法宗旨

進入21世紀，商主體以經濟勢力雄厚的公司為主導，并且租賃業也得到了前所未有的發展。作為承租人的公司在租賃中處于弱勢地位的情況已并不多見，所以，將立法重心放在保護承租人身上欠妥當。筆者認為，商事租賃制度的確立，應依出租人和承租人的利益平衡為立法宗旨。

(一)出租人和承租人利益平衡

與居住租賃不同，商鋪租賃的雙方都是商人，實力相差不過于懸殊，且目的動機都在于營利，故商事租賃制度應盡可能保障雙方利益平衡。例如在租期的限制上，應該設有最低租賃期限，以此來確保承租人前期的投資有所回報。但租期也不可過于漫長，如法國規定的9年，應當為出租人合理使用自己的租賃物留下空間。最低租賃期間和最長租賃期間都是違背合同自由的體現，但它們依然有存在的必要。倘若法律給與出租人和承租人過高的自由，就會出現投機性的超短期租賃合同或削弱所有權和租賃權界限的超

長期租賃合同。這不僅會損害善意第三人的利益，還會打破物權的法定性。

(二)合同自由與公共利益的平衡

商事租賃是商主體追求低成本、高收益的產物，其本身是為了實現經濟效益，與居住租賃制度中所蘊含的公共利益不同，但制度設計仍需考慮合同自由與公共利益、社會利益的平衡。自古以來，合同自由，意思自治是合同法的霸王原則，然而，當它與社會密切關注的公平觀念沖突時，依舊被人們摒棄，商事租賃制度在遵從商主體自由交涉的前提下，應被賦予較多的強制性規定，這是維護市場公平交易和遵循價值規律的內在要求。例如，出租人不愿續租時，對補償金的確定就需依據一定的公共標準，以此來平衡雙方的利益和促進交易的盡快完成。

(三)經濟利益與制度利益的平衡

無論是商事租賃的承租人還是出租人，他們都可以從商事租賃合同的訂立與履行中獲得一定的經濟利益，利益的爭奪是爭議的主要原因，法律的作用就是平衡他們的利益。而當事人所追求的經濟效益與法律制度最終都是統一的。比如說，按目前法國法的規定，受到利益的驅動，承租人行駛自己的續租權時，出租人不愿續租就需補償承租人大量的補償款。可能承租人在租期屆滿以后無心再經營，但因為想要獲得補償金強行要求出租人補償自己因不能續租造成的財產損失，這種情況就需法律盡快做出調整，或從租金，或從租期的規定上間接阻止承租人的惡意行為，以此完善制度上的缺陷，進而平衡雙方當事人的利益。

[參考文獻]

[1]李政輝.商事租賃的制度證成與內部機理——以商鋪租賃為例[J].商事法論集，2008(總第15卷).

[2][法]伊夫.居榮.法國商法(第一卷)[M].羅結珍，趙海峰譯.北京：法律出版，2004.

[3]吳穎亮.法國商法上續租權的研究與比較[D].華東政法大學，2013.3.

作者簡介：薛艷(1990-)，女，陜西寶雞人，天津師范大學法學院2013級碩士研究生，民商法專業。

中圖分類號：D923

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2015)15-0130-02