論夫妻共有房產適用善意取得制度:以《婚姻法司法解釋(三)》第11條為中心

端舒婭

四川大學法學院，四川 成都 610000

2011年8月13日開始實施的最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》第11條規定:“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。”這條規定將物權法中的善意取得制度適用于夫妻共有財產關系中，明確了單方處分夫妻共同財產的善意取得制度。一方面，夫妻共同財產的善意取得制度對婚姻與當事人發生交易的第三人利益進行了保護，符合民法保護交易安全與善意相對人的立法取向;另一方面，該條賦予因一方擅自處分共同所有房屋而遭受損失的一方的賠償請求權，體現了對夫妻共有財產關系的調整以及對婚姻當事人利益保護。然而，這一規定在司法實踐中仍然存在難題。本文主要探討關于夫妻共有房屋的認定以及實踐中第三人“善意”的界定這兩個方面的問題。

一、關于夫妻共有房屋的認定

善意取得制度的基礎在于物權登記的瑕疵。根據物權法公示公信原則，賦予了不動產登記簿最高的法律效力，而實踐中面臨的最常見的問題是不動產的權屬登記與真實的權利狀態不一致。而夫妻共同共有房屋較其他善意取得對象還包含了身份因素和婚姻家庭關系的特殊性，以至于目前司法實踐中如何確認房屋是否為夫妻共有財產存在困難。

一方面，我國的不動產登記制度尚不完善，目前尚未制定不動產登記法，也沒有與之配套的不動產登記制度，甚至不動產登記機構以及登記機構的審查職責等一系列基本問題都還未厘清，在此情形下實行不動產物權公示公信原則，且適用不動產善意取得制度，無疑將造成大量的原權利人利益受損。尤其是在將善意取得制度應用于婚姻法領域，更有可能造成婚姻家庭關系的破壞。另一方面，夫妻共有房屋是指以共同生活為目的的用于居住的房屋，其性質是生活資料而不是生產資料。它與一般共有房屋的差異在于其屬性建立在婚姻家庭關系基礎之上，其適用的法律也應為調整婚姻家庭關系的婚姻法而不是調整商品交易關系的民法。隨著公民權利意識的提高，個人財產權的保護越來越受到法律的重視，房屋的權屬也涉及到越來越多的問題。例如夫妻雙方婚前約定、雙方父母購買或贈與等情形中房屋權屬認定的問題。在如今房價上漲的情形下，房屋已不再是單純的生活必需品，而成為夫妻一方或雙方的投資品，由于私法保護個人財產權的價值取向，登記在夫妻一方名下的房屋，不能單純地作為夫妻共同財產，其權屬認定還需要結合法律來具體判斷。

因此，目前解決的途徑就是夫妻共同登記，使法定登記權利與事實權利相吻合。這也是《司法解釋(三)》出臺后興起“加名熱”的根本原因。然而不能忽視的是，由于婚姻家庭關系的特殊性以及夫妻財產的共同財產制決定了變更登記對婚姻家庭關系會造成不利影響。因此，在夫妻共有房屋登記已經存在瑕疵的情況下，房屋權屬登記機構嚴格房屋買賣程序，盡量在善意取得發生之前明確真正的權利歸屬，才是解決這一問題的根本。另外，由于我國經濟環境的制約，住房問題仍然嚴峻，如果夫妻一方擅自處分的房屋是家庭唯一居住用房時，支持善意第三人的主張，將侵害另一方的基本生存權。《婚姻法解釋(三)》(征求意見稿)第12條第1款中“該房屋屬于家庭共同生活居住需要的除外”的規定的刪除正是沒有考慮到這一現狀。目前的規定難免會破壞夫妻財產共同所有制，造成夫妻間的不信任甚至感情破裂，造成以犧牲家庭穩定為代價來保護交易安全，危害社會家庭穩定之惡果。因此，司法實踐中應切實考慮夫妻一方的基本居住權，合理適用該條之規定。

二、第三人“善意”的界定

我國學界對于第三人的界定為“不知道或者不應當知道即為善意”。即只要第三人不知道或不應知道其行為缺乏法律上的根據或處分人沒有權利即為善意，然而法律卻沒有對具體而言何為“不知道或者不應當知道”作出明確的界定，這就給了司法審判實踐帶來認定上的困難。實踐中關于如何認定“善意”的標準概括起來大致有以下兩種觀點，一種觀點認為買受人購買不動產(包括房屋)時，只要第三人是出于對不動產登記簿的信賴而做出了購買的意思表示，就可以認定買受人是“善意”的，除非有確切證據能證明買受人事先明知不動產登記簿中有異議登記的記載;另外一種觀點認為需要對“善意”的具體認定標準進行完善，賦予第三人適當的調查和注意義務，例如對不動產權屬證書的審查義務、對處分人婚姻狀況的調查義務，并且“善意”的認定可以與舉證責任的分配結合起來，確保善意取得制度保護的是真正的，具有合理信賴利益的受讓人。

然而夫妻共同財產的善意取得畢竟與物權法上的善意取得制度有所不同，主要表現為有夫妻關系的特殊性，一方面，“物權公示原則是一種理想狀態，其適用前提是完善的全面施行的不動產登記制度”，而我國不動產登記法尚未統一制定，目前處于過渡時期，不動產登記的觀念及實踐均不足以完全實施物權公示原則。如前所述，夫妻共有房屋在認定上存在困難，有必要嚴格限制買受人“善意”的標準，防止第三人與單方處分人之間的惡意串通等給原權利人造成的侵害。因此在房屋交易中，第三人(買受人)應當適當履行審查出賣人權屬證書上的記載內容及實地察看房屋的義務，以此作為其獲得善意取得制度保護的條件。但由于我國信用體系的缺失，各種權利證書被偽造，此時，對于第三人是否盡到合理注意義務應當結合具體案情進行分析，一般而言，賦予第三人的審查義務應當是形式上的。另一方面，第三人對夫妻一方的調查義務存在困難。婚姻狀況和個人財產狀況理應屬于個人隱私的范疇，此時要求買受人對一方處分房屋的行為是否征得另一方同意的事實進行調查，也是加重了第三人的義務。此時，法律就不能要求第三人承擔因處分人隱瞞事實帶來的交易風險。可見第三人的義務應當合理注意義務即可。

對于第三人“善意”的界定，不僅在于賦予第三人合理可行的注意義務，還應當結合具體案情進行分析，如果其盡到了該義務，而且完整的履行了該義務，還是不知道處分人對財產上的權利瑕疵，就應認定其主觀上是善意的。而關于善意標準的認定還需要更為明確細致的規定以及法官適當的自由裁量權。

三、結語

最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》第11條的規定，雖然完成了與《物權法》的接軌，但其忽視了在實踐中認定夫妻雙方共同房屋以及第三人“善意”標準的困難，未提出具有操作性的規則。因此實踐中應當結合我國現有的不動產登記制度以及夫妻財產關系特殊性的現實，將善意取得制度構成要件的原則性規定具體化、標準化，保證該條關于婚姻期間單方擅自處分夫妻共同財產善意取得制度更加合理、完善。

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