淺析居住權制度對保障老年人居住權利的必要性 *

淺析居住權制度對保障老年人居住權利的必要性*

張世超

華東政法大學，上海200042

摘要：老年人權益保障是我國的一個重要問題，其中老年人居住權利的保障尤為重要。現實中，房屋幾乎成為每個普通家庭的最為重要的財產。因此，如何讓老年人的居住權利得到有效完善的保障一直是熱議的話題。然而，我國目前并沒有居住權制度，關于是否設立居住權制度也在理論和實務界爭議了多年。但是，居住權的存在的確會給老年人的居住權利保障提供基礎。本文將闡述傳統居住權制度的含義，分析我國現有的相關制度，找到我國目前面臨的挑戰，并比較其他國家法律，從而提出居住權制度對解決我國養老壓力的益處。

關鍵詞：居住權；老年人權益保障；以房養老；保留居住權合同

中圖分類號：D923.2

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2015)34-0042-02

作者簡介：張世超(1992-)，女，漢族，江西贛州人，華東政法大學研究生在讀，研究方向：民商法。

*華東政法大學研究生創新能力培養專項課題研究成果：“以房養老”的民法制度保障——以居住權為視角(課題編號：2015-2-030)。

一、問題的提出

我國《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》中第二十七條規定：“一方離婚后沒有住處的，屬于生活困難。離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權。”何為“居住權”，其內容是什么，行使“居住權”有什么條件？

二、居住權的概念

雖然我國使用了“居住權”這一名稱，但查閱相關資料可以發現，我國所指與真正意義上的“居住權”并不相同。事實上，居住權制度源于古老的羅馬法的婚姻家庭關系中，目的主要是為弱勢群體提供居住保障。在古代羅馬，主要實行概括繼承制度，因此非家長繼承人無法取得任何家產，為了保障這些人的生活，家長通過遺贈方式將房屋的居住權贈與部分家庭人員。“到了共和國末葉，無夫權婚姻和奴隸的解放日多，每遇家長亡故，那些沒有繼承權又缺乏或喪失勞動能力的人的生活就成了問題。因此，丈夫和家主就把一部分家產的使用權、收益權、居住權等遺贈給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養。這些權利，優帝一世時統稱為人役權。”①所以，從淵源上看，居住權制度起源于古代羅馬法中的人役權，即為特定人的利益而利用他人所有之物的權利，并具有人身專屬性，不可轉讓給他人，主要目的是保障弱勢群體權益。

三、我國與居住權有關的法律規定

而我國現行法律中，并沒有居住權制度。立法者在《物權法(草案)》中于第十五章以專章形式規定了居住權制度，但是在草案第五次審議稿中刪去了該制度。理由如下：居住權的適用面很窄，基于家庭關系的居住問題適用婚姻法有關撫養、贍養等規定，基于租賃關系的居住問題適用合同法等有關法律的規定，這些情形都不適用草案關于居住權的規定。而且，居住權大多發生在親屬朋友之間，一旦發生糾紛，可以通過現行有關法律規定的救濟渠道加以解決。因此，法律委員會建議將這一章刪去。②

盡管我國物權法沒有確立居住權制度，但是現行的法律法規中有部分規定的內容與居住權制度相類似。例如上文提到的婚姻法的規定，提出了離婚配偶的居住權。另有，《老年人權益保障法》第十三條“贍養人應對妥善安排老年人的住房，不得強迫老年人遷居條件低劣的房屋。老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他親屬不得侵占，不得擅自改變產權關系或者租賃關系。”同時，在刑法中也規定了虐待罪、遺棄罪等。其出發點與傳統居住權制度有類似之處，都著眼于保障弱勢群體的居住的基本權利。雖然沒有直接使用“居住權”這一概念，但這些法律規定的實質都是為了保障老年人的居住權利。然而，也正因為法律并沒有明確說明，司法實踐中遇到了困難。

四、我國在保障老年人居住權利方面面臨的問題

雖然我國立法者目前決定不制定居住權制度，但是隨著經濟的發展，產生了很多新的養老問題，而現有法律法規以及政策并沒有從根本上對解決這些問題提供保障。目前，由于房屋是普通百姓家中價值最大最重要的財產，很多家庭都會因為房屋的問題而產生糾紛。尤其是當老人年紀增長，晚輩的住宅需求加大的時候，很多老人的居住權利就得不到保護。

(一)無房老人的居住權利得不到保護

上海市浦東新區人民法院審理了一個典型的案件：原告吳某某與被告朱丙系母女關系，2003年，原告與丈夫、長子、次子各一家三口及被告居住房動拆遷，安置了三套產權房，其中長子、次子各三口之家分別安置一套產權房，其與丈夫和被告三人安置了一套坐落于上海市浦東新區北蔡鎮蓮園路產權房，產權人為原告夫婦及被告三人。原告吳某訴稱其與丈夫經被告勸說、在兩個兒子不知情的情況下將蓮園路房屋過戶給被告。2013年2月，丈夫病故，兩個兒子才得知蓮園路房屋已經過戶到被告名下。2014年10月24日，被告趁原告吳某生病住院期間，擅自更換了蓮園路房屋大門鑰匙，并在其出院后拒絕將大門鑰匙交給其。因其年齡較大、疾病纏身、無法獨立生活，且被告拒絕讓其居住在蓮園路房屋內并加以照料、表示要將其送至養老院，最終其被送入安達養老院。原告認為，其雖已將蓮園路房屋過戶給被告，但其在該房屋中仍有居住權，故要求確認其在蓮園路房屋中有居住權，并要求被告將蓮園路房屋的大門鑰匙一把交給其。

法院的判決中認為贍養父母是成年子女的法定義務，各個子女應當基于對母親即原告醫療衛生、生活照料最優化的考量，為原告的晚年生活進行合理安排。依照《中華人民共和國婚姻法》第二十一條第一款、《中華人民共和國老年人權益保障法》第十六條第一款的規定，判決原告吳某某在登記于被告朱丙名下的上海市浦東新區北蔡鎮蓮園路的某房屋內有居住權。③但是，筆者認為判決書中使用“居住權”三個字并不恰當，因為我國法律并沒有明確規定這一權利。事實上類似的案件還有很多，而法院的判決卻存在出入。④

在很多家庭，老年人會在去世之前將自有房屋過戶到晚輩名下，雖然產權登記上已經不是老人的名字，但是無論法理情理，該老人都應該有權利居住在原房屋中。尤其當老人行動不便生活無法自理時，他們的權利很難得到保障。由于法律的缺失，我國更多的是從社會福利的角度強調對老年人權利的保障。因此違法者的違法成本也很低。

(二)“以房養老”政策得不到法理支撐

近期，我國老齡化日益嚴重，房價不斷上漲，為此我國提出用“以房養老”模式來解決老人住房問題。所謂“以房養老”即以房產的巨大價值來保障老年生活。“以房養老”模式也是我國現行養老保障體制的有效補充手段。但是提出至今，一直并無取得巨大的成功，究其原因主要涉及三個方面：一是觀念障礙，中國人的傳統觀念是將財產留給自己的子女，如果鼓勵現在的老人身前將房屋賣給別的機構用以養老，不論是老人還是他們的子女都很難接受。二是相關的配套制度缺乏，涉及的部門和學科多。目前房地產市場不穩定，如何公正、客觀的對房屋進行評估和兌現，都是需要解決的問題。第三也是最重要的原因是缺少法律保障，老人一旦將房屋賣出或者其他方式處置后，老人的居住權如何得到保護，繼承人的權利如何處理都需要我們思考。

事實上，面對現在巨大的養老壓力，無論是家庭還是國家，都希望找到一個便利又有保障的養老方案。僅僅靠《老年人權益保障法》或道德上的約束，無法給予子女以足夠的約束力。僅僅靠國家政策，也無法給賣房老人足夠的法律保障。如果選擇居住權制度，則能從民法的角度給予老人以明確的權利保障。居住權制度能明確法律關系，明確當事人的權利與義務，又能依據違約責任等制度給予當事人足夠的法律保障。

五、創設新型居住權制度

由上所述，面對我國國情，創設居住權制度可以為老年人群體提供法律的保障。當然，此處所謂的居住權并非完全意義上的古羅馬法中的居住權，因為，隨著社會的進步和發展，羅馬法里的居住權已經不再適用于現代社會了。但這并不意味著居住權制度就是已經被淘汰的制度，相反的，我們可以借鑒很多其他國家對居住權制度的沿襲，結合我國的國情和法律體系，制定一種新型的居住權制度。

例如，《法國民法典》第625條至第635條⑤的規定幾乎是沿用了羅馬法。而德國也同時規定了傳統觀的居住權，和《住宅所有權及長期居住權法》，從而擴大了居住權的適用范圍。其中長期居住權人有權使用住宅，是一項獨立的用益物權。⑥英美法方面，美國創設了“終生地產權制度”，該制度基于法律規定或當事人約定而產生，特定人于其生存期間內對特定財產(一般為不動產)享有所有權，但當該特定人死亡或當事人所約定條件實現時，該所有權即宣告終止。在美國，常常出現年老的所有權人起草一份契約轉讓其房屋所有權給其子女，但保留其對房屋的終生地產權。⑦由此，諸多國家都沿襲了傳統居住權制度，為保障老年人的居住權利而制定了一定的法律，并有利于保障老人們的居住權利。

反觀我國，一方面，我國可以創設以居住權為內容的合同，即買賣房屋但保留居住權合同，這樣就可以為“以房養老”政策提供法律依據。老人可以依靠這樣的方式獲得養老金，同時又有住房的保障。而相關機構可以用更低的價格取得房屋所有權，并進行適當的處分換取收益，實現房屋的利益最大化。

另一方面，完善救濟途徑。實務中，法官面臨著多部法律法規重疊交叉的問題，無法找到確定的判決依據，從而產生了救濟程度不一的問題。如果居住權正式確立為老年人的一項基本權利，那么再遇到侵權時，則可以考慮適用《侵權責任法》進行有效救濟了。從而，一改當下救濟困難的局面，給予老年人更加完善的權利保護。

綜上，關于是否在我國設立居住權制度在學界和實務界已經探討了多年，但本文只從保障老年人的居住權利出發，認為居住權制度的存在將給予老年人更加完善和有效的保障。面對日益嚴峻的老齡化問題，和迅速增長的房價，如何保障老年人最基本的生活是當下值得研究的問題。

[注釋]

①周枏.羅馬法原論(上冊)[M].北京：商務印書館，1994：390.

②全國人民代表大會常務委員會法制工作委員會民法室編著.物權法立法背景與觀點全集[M].北京：法律出版社，2007.49；田雨，鄒聲文.有關“居住權”規定被刪除[N].新華每日電訊，2006-8-23.

③(2015)浦民一(民)初字第23393號.

④王亮.中國(大陸)居住權相關問題的再思考[D].華東政法大學，2010.

⑤法國民法典[M].羅結珍譯.北京：法律出版社，2005.

⑥德國民法典[M].陳衛佐譯.北京：法律出版社，2006.

⑦申衛星.視野拓展與功能轉換：我國設立居住權必要性的多重視角[J].中國法學，2005(5).

[參考文獻]

[1]陳耀東，賀立群.論居住權制度在我國的建立[J].南開學報(哲學社會科學版)，2005(2).

[2]張曉陽，李巖，紀濤.居住權制度的立法必要性研究[J].法律適用，2005(12).

[3]薛軍.地役權與居住權問題——評<物權法草案>第十四、十五章[J].中外法學，2006(1).

[4]李莉，梁鵬.關于我國居住權立法的理性思考[J].廣西社會科學，2006(2).