應(yīng)從代理的外表和意思表示兩方面考查代理行為是否成立——從一起房屋租賃合同糾紛案談起

徐 菁

杭州市西湖區(qū)人民法院，浙江 杭州310000

一、案情簡(jiǎn)介

原告:甲公司

被告:乙公司

2010年11月10日，原、被告簽訂房屋租賃合同，約定原告將其所有的位于杭州市西湖區(qū)某地及房屋租賃給被告使用;租賃期限為2011年5月1日至2025年4月30日;租賃費(fèi)和物管費(fèi)前三年為每年85 萬元，第四年開始分段遞增;合同雙方均不得提前解除合同，若一方提前解除合同須提前三個(gè)月通知對(duì)方，并視解除合同方為違約方，違約方須向?qū)Ψ街Ц赌曜饨鸬?0%作為違約金。后原告依約交付租賃房屋，被告也按時(shí)支付了第一年租金和物管費(fèi)85 萬元。

2012年4月18日，被告致函原告，稱因黃某多次要求被告與原告解除租賃合同，故其請(qǐng)求自2012年5月1日起解除與原告的房屋租賃合同。2012年5月10日，原告回復(fù)被告，表示同意提前于2012年5月1日起解除合同，但要求被告支付違約金17 萬元并承擔(dān)原告的其他損失。

后被告未應(yīng)原告要求承擔(dān)違約責(zé)任，故原告訴請(qǐng)判令被告支付給原告違約金17 萬元，賠償原告違約金抵充外損失42500 元(三個(gè)月租金212500 元- 違約金170000 元=42500 元)。

被告辯稱:一、原、被告間的房屋租賃關(guān)系已于2011年4月16日合意解除，被告未單方提前解除。2010年8月15日，原告與案外人某公司的兩位股東黃某、湯某簽訂《合作協(xié)議書》，約定由某公司負(fù)責(zé)涉案租賃標(biāo)的物的經(jīng)營管理，并明確約定由其負(fù)責(zé)引進(jìn)被告。

2011年4月16日，某公司的代理人黃某與被告簽定《協(xié)議》，將涉案租賃標(biāo)的物從被告手中收回。在原告與某公司存在合作關(guān)系的前提下，兩者中的任何一方均能代表雙方做出共同的意思表示。黃某為某公司的特別授權(quán)代理人，其為經(jīng)營管理案涉標(biāo)的物所做出的法律行為后果應(yīng)當(dāng)由某公司承擔(dān)，同時(shí)對(duì)原告也具有同樣的法律效力，原、被告間的租賃合同法律關(guān)系已于2011年4月16日合意解除。因被告在本案起訴前并不知悉原告與某公司的合作關(guān)系，被告于2012年4月18日發(fā)出的《聯(lián)系函》系在錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)下所做出的意思表示，屬于重大誤解，被告有權(quán)予以撤銷，故不產(chǎn)生解約法律效力。且如上所述原、被告間的租賃合同關(guān)系已于2011年4月16日終止，無需再行解除。綜上，被告未構(gòu)成違約。

二、分析與結(jié)論

本案被告據(jù)以主張案涉租賃關(guān)系已提前合意解除的《協(xié)議》明確顯示，協(xié)議雙方分別為本案被告的(甲方)和案外人黃某(乙方)，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，該協(xié)議之效力僅及于合同雙方，唯有原告與黃某間存在代理關(guān)系時(shí)，該協(xié)議方對(duì)原告產(chǎn)生拘束力。故本案圍繞原告與黃某是否就簽訂該《協(xié)議》存在代理關(guān)系進(jìn)行分析即可。

民事代理是代理人依據(jù)賦予的代理權(quán)，以被代理人的名義和第三人共同實(shí)施的一種民事行為，所產(chǎn)生的結(jié)果直接對(duì)被代理人發(fā)生法律效力。如果把民事代理看成是一種民事法律行為，它的構(gòu)成主要是由被代理人的授權(quán)行為和代理人的代理行為。故認(rèn)定代理行為是否成立可從有無代理人的外表授權(quán)，及代理人有無為被代理人的利益為民事法律行為的內(nèi)心意思表示來考查。

首先，黃某明確以個(gè)人名義與被告簽訂《協(xié)議》，其既非某公司的法定代表人，又無某公司的相應(yīng)授權(quán)，該締約行為不能視為某公司的法律行為。因此，即使如被告所稱某公司有權(quán)代表原告收回租賃標(biāo)的物，黃某的上述個(gè)人締約行為之效力也不及于原告。

其次，代理行為的核心在于代理人為被代理人的利益為民事法律行為。現(xiàn)考《協(xié)議》內(nèi)容，黃某并無為原告之利益收回租賃標(biāo)的物之意思表示。《協(xié)議》確認(rèn)本案被告(甲方)已支出第一年租金及裝修款共計(jì)91 萬元;黃某(乙方)須分期支付給甲方91 萬元及相應(yīng)的銀行同期借貸利息;在乙方履行上述付款義務(wù)的前提下，甲乙雙方在2011年10月15日前共同與出租方(即本案原告)辦妥租賃合同變更手續(xù)。庭審中，被告亦認(rèn)可其承租案涉租賃標(biāo)的物后，一直由黃某進(jìn)行裝修并實(shí)際使用，且黃某已支付上述部分款項(xiàng)，余款17 萬元左右未支付。可見，黃某旨在通過《協(xié)議》，向被告支付對(duì)價(jià)，使被告退出案涉租賃關(guān)系，并在被告的配合下向本案原告繼續(xù)承租案涉租賃標(biāo)的物。故黃某并無代理原告收回租賃標(biāo)的物之意思表示。

綜上，黃某既無代理原告簽訂協(xié)議之權(quán)限，更無代理原告收回租賃標(biāo)的物之意思表示，故《協(xié)議》效力不及于原告，案涉租賃合同關(guān)系未于《協(xié)議》簽訂時(shí)合意解除。

[1]張民安.商法總則制度研究[M].北京:法律出版社，2007.