貸款購房所付的貸款擔(dān)保金問題探討

李紅偉

河北大學(xué)，河北　保定　071000

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貸款購房所付的貸款擔(dān)保金問題探討

李紅偉

河北大學(xué)，河北保定071000

摘要：在辦理貸款購房過程中，會產(chǎn)生相應(yīng)的費(fèi)用，如：貸款擔(dān)保金、貸款服務(wù)費(fèi)、評估費(fèi)等費(fèi)用，本文以貸款買房收費(fèi)情況為基礎(chǔ)，介紹以下問題。首先，概述我國房產(chǎn)市場貸款買房收費(fèi)情況；其次，介紹了貸款買房收費(fèi)中的貸款擔(dān)保金的法律性質(zhì)及其合法性。

關(guān)鍵詞：貸款買房；貸款擔(dān)保金

國慶長假前，央行出臺新規(guī)：在不實(shí)施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。9月30日，央行、財政部和住建部還聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知”，其中非常核心的一點(diǎn)是全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。不少地方也在出臺新一輪的樓市新政，以刺激需求。

此舉勢必會掀起購房小高潮，在房產(chǎn)交易中不可避免地會產(chǎn)生一些法律風(fēng)險和交易糾紛，買房者如何規(guī)避貸款買房中的“潛規(guī)則”和陷阱，正是本文的出發(fā)點(diǎn)。

一、我國房產(chǎn)市場貸款買房收費(fèi)情況

(一)貸款買房的概述

所謂貸款買房，指購房人以在住房交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。也被稱為房屋抵押貸款。

貸款按揭購房者可以靈活使用資金，如貸款買房出租，以租養(yǎng)貸，然后再投資；另外，因?yàn)槭窍蜚y行借錢，銀行會替你審查開發(fā)商，為你把關(guān)，自然保險性高。所以，貸款買房就成了普通購房者的首選。

(二)我國房產(chǎn)市場貸款買房收費(fèi)情況

1.個人購買房地產(chǎn)開發(fā)商的期房并需要按揭貸款的收費(fèi)情況

(1).契稅：90平方以下1%；90平-144平1.5%；144平以上3%；買方出；(2).維修基金:購房總價的2%-3%；(3).工本費(fèi)80元。

2.個人通過房產(chǎn)中介購買二手房并需要按揭貸款的收費(fèi)情況

(1).個人所得稅：1%賣方出(以家庭為單位唯一一套住宅滿五年免征)；(2).契稅：90平方以下1%；90平-144平1.5%；144平以上3%；買方出；(3).營業(yè)稅：5.6%賣方出(滿兩年免征)；(4).交易手續(xù)費(fèi)：面積*6元買賣雙方一家一半；(5).工本費(fèi):80元買方；(6).土地出讓金：只有劃撥土地上的房產(chǎn)，在交易過程中需要繳納土地出讓金，土地出讓金只需繳納一次，繳納過之后其土地性質(zhì)也改變了，因而在之后的再次買賣過程中，便不需要再繳納土地出讓金。與我們居民關(guān)系比較密切的房改房、拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等國有性質(zhì)的房屋，都是需要繳納土地出讓金的。

另外，如果通過房產(chǎn)中介購買二手房，并且需要中介代為辦理貸款事宜的，會發(fā)生如下費(fèi)用：(7).中介費(fèi)；(8).貸款服務(wù)費(fèi)；(9).貸款擔(dān)保金；(10).評估費(fèi)；此四項(xiàng)收費(fèi)按照中介公司的單方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)，其中評估費(fèi)通常遠(yuǎn)高于評估機(jī)構(gòu)的正常收費(fèi)。

二、貸款買房收費(fèi)中的貸款擔(dān)保金的法律性質(zhì)及其合法性

(一)個人購買房地產(chǎn)開發(fā)商的期房并需要按揭貸款情況下，貸款擔(dān)保金的性質(zhì)及合法性

此情況下，通常做法是銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)商)簽訂《個人購房貸款項(xiàng)目合作協(xié)議》以及《個人購房擔(dān)保借款合同》，并在合同上約定，銀行為開發(fā)商開發(fā)樓盤的購房人發(fā)放住房按揭貸款，而開發(fā)商在銀行開立保證金專戶，并按發(fā)放貸款余額的一定比例存入保證金，為銀行的按揭貸款提供擔(dān)保。當(dāng)購房借款人取得房地產(chǎn)證，并辦妥抵押登記手續(xù)后，銀行將保證金賬戶中的對應(yīng)保證金退還給開發(fā)商。在此期間，若借款人未按合同約定按期還本付息的，由開發(fā)商代為償還，銀行有權(quán)直接從保證金賬戶中扣劃相關(guān)款項(xiàng)。

由此可見，個人購買期房，因沒有房產(chǎn)證，所以在辦理貸款時，無法進(jìn)行抵押，銀行為避免其利益受損，需要開發(fā)商為購房借款人向銀行提供擔(dān)保責(zé)任，若借款人未按合同約定按期還本付息的，銀行可以要求購房人承擔(dān)還款義務(wù)，不僅包括本金，還包括利息、逾期利息、違約金，并承擔(dān)違約責(zé)任，也可以要求開發(fā)商履行還款義務(wù)及違約責(zé)任。

故此，貸款擔(dān)保金的性質(zhì)在此種情況下，便是一種擔(dān)保行為，產(chǎn)生法律上的擔(dān)保責(zé)任，而當(dāng)購房借款人取得房地產(chǎn)證，并辦妥抵押登記手續(xù)后，銀行將保證金賬戶中的對應(yīng)保證金退還給開發(fā)商。此期間一過，開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任也隨之結(jié)束，此擔(dān)保法律行為便結(jié)束。此法律行為符合法律規(guī)定，受法律保護(hù)。

(二)個人通過房產(chǎn)中介購買二手房并需要按揭貸款情況下，貸款擔(dān)保金的性質(zhì)及合法性

在此情況下，房產(chǎn)中介收取房屋成交價1%的貸款擔(dān)保金，不簽訂擔(dān)保合同，并且只開收據(jù)，無正規(guī)發(fā)票，最后收取的貸款擔(dān)保金也不會退還給購房者。

買賣二手房不同于買賣期房，上市交易的二手房五證齊全，可以直接與銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款協(xié)議，而買賣期房是在沒有房產(chǎn)證的情況下辦理的房產(chǎn)抵押貸款協(xié)議。此種情況下，在房屋過戶并辦理完抵押貸款后，銀行才會向賣方放款，所以購房者是用自己的房子向銀行做的抵押貸款，因此，中介收取的貸款擔(dān)保金是不合法的。

由此可知，第一種情況下的貸款擔(dān)保金是由開發(fā)商負(fù)擔(dān)，而在第二種情況下，貸款擔(dān)保金本身就不合法，收之無名。所以，在購房過程中，我們要時刻警惕收費(fèi)陷阱，維護(hù)好自己的合法權(quán)益。

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作者簡介：李紅偉(1984-)，女，河北石家莊人，河北大學(xué)民商法專業(yè)碩士研究生在讀。

中圖分類號：D913

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：2095-4379-(2015)31-0236-01