地方政府統(tǒng)購商品房要過三道坎

葛豐

福州市政府近日下發(fā)《關于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導意見（試行）》，要求各區(qū)政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體，解決被征收房屋群眾對安置現(xiàn)房的需求。

地方政府統(tǒng)購適量商品房以作安置、保障之用，有其內(nèi)在合理成分，這主要體現(xiàn)在：一方面，全國保障性住房建設任務依然艱巨;另一方面，伴隨全國房地產(chǎn)市場供需格局總體迎來拐點變化，商品房去庫存問題開始逐漸浮出水面。

面對上述情境交織，有為政府的政策思路確如住建部部長陳政高所述，庫存高企的三四線城市再蓋新樓整體安置已無必要。地方政府通過試行將商品房轉(zhuǎn)化為安置房等方式，可以促進棚改與盤活存量房有效銜接，甚至有可能為房地產(chǎn)市場乃至中國整體經(jīng)濟安全著陸，適時、適度地提供必要的緩沖氣囊。

不過，前事不忘，后事之師。如果考慮到我國地方政府素來對“土地財政”深度依賴，以及“強政府”治理模式下決策、行政的“軟約束”現(xiàn)象仍較普遍等現(xiàn)實狀況，統(tǒng)購商品房的步子起碼在目前試水階段，還是應盡可能地穩(wěn)一點，對于可能出現(xiàn)的問題，應當在事先有充分預估，其中包括：

其一，統(tǒng)購商品房的資金從哪里來？這個首要的問題暗藏的悖論是，越是庫存嚴重的地方，往往地方財政就越是吃緊，因此這就有理由令人擔心，當?shù)卣畷粫虼诉M一步惡化其本就不甚健康的負債狀況，以及會不會因為對“土地財政”更深的依賴而更為熱衷于突破政府與市場合理界限，將統(tǒng)購商品房的主要目的暗中移轉(zhuǎn)到救市、托市等目標中去。

其二，統(tǒng)購的商品房到哪里去？這個問題實際自保障房開建以來，始終處在艱難探索及試錯過程中，迄今為止的事實表明，基于產(chǎn)權(quán)而展開的保障房分配在現(xiàn)階段國情之下，很難僅靠監(jiān)督審核而完全屏蔽道德風險，而統(tǒng)購后商品房的分配，或許有可能因為標的本身品質(zhì)更佳，或者暗含的福利補貼更多，而使得這個問題更為棘手。

其三，統(tǒng)購商品房的價格如何確定？房源如何選定？雖然可以預料，針對商品房統(tǒng)購可能存在的巨大尋租空間，相關部門肯定會有極為細密的針對性配套措施與相關規(guī)定，但問題是，政府采購普遍性的“公地悲劇”自有深刻的內(nèi)在邏輯，因此考諸以往教訓不難發(fā)現(xiàn)，盡管我國政府內(nèi)部專門用于采購事宜的內(nèi)控體系疊床架屋已近極致，但其結(jié)果依然很難盡如人意，譬如中國社科院法學所曾經(jīng)發(fā)布的《法治藍皮書》顯示，政府采購中的協(xié)議采購竟然有高達八成的采購商品價格高于市場均價，而這種狀況，顯然足以為內(nèi)控要求更高、更復雜的商品房統(tǒng)購敲響警鐘。

在前景不甚明了情況下展開的改革，中國很重要的成功經(jīng)驗是“摸著石頭過河”。商品房統(tǒng)購仍有諸多技術性問題有待厘清，因此，試水之時，步子要盡可能穩(wěn)一點兒。