試論商業銀行個人住房貸款業務風險的防范

黃劍芬

摘 要：目前商業銀行個人住房貸款的風險管理機制相對比較薄弱，對于能否認清并有效化解信用風險，將在很大程度上影響個人住房貸款業務健康和快速發展，文章主要探討如何對個人住房貸款存在的信用風險進行有效防范。

關鍵詞：個人住房貸款 信用風險 商業銀行 防范措施

中圖分類號：F832.45

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2014）10-158-02

一、當前商業銀行個人住房貸款業務信用風險概述

（一）商業銀行個人住房貸款業務現狀

中央銀行公布的《2013年三季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，截至9月末，金融機構人民幣房地產貸款余額14.17萬億元，同比增長19%，增速比上季末高0.9個百分點，顯示房地產貸款依舊保持較為快速的增長。值得指出的是，房產和地產的開發貸款出現截然不同的變化趨勢。其中，9月底房產開發貸款余額3.43萬億元，同比增長14.9%，比上季末回升3.9個百分點；但是地產開發貸款余額1.08萬億元，同比增長13.1%，增速卻比上季末回落4.1個百分點。同時，個人購房貸款余額9.47萬億元，同比增長21.2%，增速比上季末高0.1個百分點；1～9月增加1.37萬億元，同比多增6931億元。在整個房地產貸款里，增速最快的依舊是保障性住房貸款。截至9月末，保障性住房開發貸款余額6863億元，同比增長31.3%，增速比上季末低6.2個百分點；1～9月增加1134億元，占同期房產開發貸款增量的28.1%。央行初步統計，9月末金融機構人民幣各項貸款余額70.28萬億元，同比增長14.3%，增速比上季末高0.1個百分點；1～9月增加7.28萬億元，同比多增5570億元。報告同時公布了企業中長期貸款和短期貸款的變化、趨勢，從其間可窺得中國經濟體的經營活躍度正在回升，感知實體經濟回暖。

（二）商業銀行個人住房貸款業務的風險

房地產業是我國國民經濟發展中的一個重要支柱產業，具有關聯性、帶動性強的特點，關系到國民經濟的健康穩定和金融安全。

個人住房貸款被認為是銀行最為安全的貸款品種之一，銀行貸款有房產作為抵押，個人住房貸款作為一項中長期貸款品種，是各家銀行利潤的重要來源，但其風險具有隱蔽性、滯后性、社會性等一些特征。現在個人住房貸款已占到銀行消費信貸業務量九成左右，但近年來我國銀行實際運作情況表明，個人住房貸款的資金安全不容樂觀，貸款風險正在日益增加。眾所周知，在個人住房貸款業務中至少存在著涉及三方當事人的四種法律關系，即購房者與開發商之間的房屋買賣關系；購房者（借款人）與銀行之間的借款關系；借款人（抵押人）與貸款銀行（抵押權人）之間的抵押關系；開發商與貸款銀行之間的擔保關系，這其中每一方當事人在某一環節出現問題，都有可能給銀行帶來風險，具體而言，個人住房貸款業務中的風險主要包括以下幾個方面。

1.來源于開發商的風險。由于開發商的原因，導致開發項目出現重大問題，具體來說又包括如下情況：項目報建手續不全，因未足額繳納土地出讓金而未領取《土地使用權證》；開發商自身實力不足，資金不到位，或缺乏開發經驗，不熟悉流程等等。或者由于開發商的欺詐行為，開發商取得貸款后，可能將貸款挪為他用甚至攜款逃走。開發商組織一批假的購房者到銀行辦理按揭手續，或者開發商出具虛假的首付款證明從而放寬實際的首付限額，從而達到套取銀行現金的目的，也即我們通常所稱的“假按揭”。

2.來源于購房者的風險。購房者的風險往往是信用風險，又稱違約風險。本文探討的個人信用風險，僅指購房者故意違約，本來沒有還款能力而騙取銀行貸款；或者具有還款能力而惡意拖欠銀行的貸款等。

常見的是因經濟利益而故意違約，這一點在投資型購房者身上表現尤為明顯。目前市場上小戶型購房者中投機淘金的占很大比例，特別是近年來，在投資高回報的示范帶動下許多普通市民也加入到投資小戶型的行列，推動小戶型的價格快速上漲。購房者往往將小戶型房屋用以出租，一旦租金達不到預期水平，違約的風險便大大增加。還有因個人情況發生變化而違約，一些購房者因家庭變故，無能力償還銀行貸款，從而導致拖欠；有的購房者因工作關系或其它原因到外地定居，原來所購的房屋實際已無人居住，往往會忽略向銀行按期歸還貸款。

3.資本價值風險。房地產的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現金流和可能的未來經營費用水平，然而，即使收益和費用都不發生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。房地產投資的收益率也經常變化，這些變化也影響著房地產的資本價值。預期的資本價值與現實的資本價值之間的差異即資本價值的風險。個人住房貸款業務中按揭住房的資本價值風險，是指該住房的預期市場價格與現實的市場價格之間的差異。

4.個人住房貸款資金的流動性風險。個人住房貸款的借款期限長達10～20年，貸款資金的流動性問題如不能解決，個人住房貸款抵押的一級市場必然出現自身無法解決的難題。資金占用的長期性與資金來源的短期性問題；住房抵押貸款市場的巨大需求與商業銀行等金融機構資金來源有限的矛盾，使銀行的長期資金使用和短期資金來源發生嚴重失衡，大大增加了商業銀行的資金壓力，從而讓個人住房貸款業務難以開展下去。

5.法律風險。個人住房貸款的法律風險，常見的是合規性問題。即個人住房貸款手續是否完備、合法和有效，以及抵押住房的權利瑕疵，辦理個人住房貸款業務，要求按揭住房不存在權利瑕疵，如果按揭住房還存在其他抵押權人、典權人或買受人，則銀行的貸款缺乏安全有效、足值的抵押擔保品，銀行的貸款風險就很大了。

6.銀行的管理風險。個人住房貸款業務的檔案管理非常重要，因為在如此長的借款期內，銀行工作人員必然產生變動，領導或客戶經理都會更換，目前已發生了因工作人員變動而造成個人住房貸款業務檔案流失的情況。若銀行內部有人與外部勾結，則問題更為嚴重。若出現個人住房貸款業務檔案的失真、失實，則銀行的貸款就面臨極大的風險。

二、商業銀行個人住房貸款業務風險防范措施

結合我國商業銀行個人住房貸款業務發展中出現的信用風險，商業銀行應采取一系列防范和化解個人住房貸款信用風險的管理措施，實現個人住房貸款業務的健康有效發展。

（一）強化對開發商的審查和監管

1.加強開發商的貸款申請審查主要包括：（1）資信審查，如開發商是否依法設立，是否具有相應的資質等級，公司的資金是否到位，公司以往的經營情況及商業信譽等；（2）開發項目的審查，如要求開發商提供開發項目的設計、項目開發資金情況、商品房預售業績情況以及開發項目的進度等。

2.強化開發商的擔保責任。在香港的樓盤按揭中，開發商和銀行之間不存在任何直接的法律關系，按揭合同當事人一般僅是購房者和銀行，與開發商無關系。而在我國的商品房按揭中，除了購房者將房屋本身抵押給銀行之外，開發商還要承擔如代位償付或回購等保證責任。筆者認為，這種保證責任是很有必要的。從市場經濟的發展來看，競爭越來越激烈，銀行貸款的安全性越來越差，單獨的房地產抵押已經不能適應銀行對貸款安全性的需求。為減少貸款風險，在抵押的基礎上再設立一種保險機制，以求達到雙重保險已經是房地產抵押的趨勢。在房地產抵押貸款十分發達的美國，也出現了“押上加保”的方式，所以，要求開發商提供保證，不僅符合房地產抵押貸款發展趨勢，而且符合我國經濟發展水平和企業、個人信用等各方面的實際情況。

（二）加強銀行自身對貸款風險的監控和管理

銀行應建立一套全面評估貸款行為的風險監控體系，加強對抵押物的資產評估，加強對房地產市場的研究分析，加強對銀行內部的員工和檔案管理，以保證房地產金融市場的良性運作。

1.建立個人住房貸款前期評估制度。通過對按揭項目的建設條件評價、市場前景分析、開發商信譽和業績評價，項目的財務盈虧平衡分析和風險分析，可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優選擇好項目；同時對擬提供貸款支持的按揭住房的期房價格進行市場評估，經銀行確認后，確定合理的貸款成數。

2.做好商品房預售貸款合同的簽訂工作。對開發商的協議中應明確按揭貸款的房源、質量、貸款資金的使用計劃，開發商應協助銀行和購房者作好房地產抵押登記等事項。在與購房者簽訂的按揭貸款的合同中，要明確利率是固定的還是浮動的，同時要求開發商為購房者按期還款付息提供擔保，直至回購。另外，還要明確借款人與開發商之間的買賣合同關系，確保其自愿性和合法性，在與借款人簽訂合同時，還應強化購房者的違約責任，約定一旦購房者違約，銀行即可告知貸款提前到期并加收實現債權的費用等，以加大購房者違約成本，使其不愿輕易違約。

3.強化對個人住房貸款業務檔案管理工作。銀行應由專人負責保管個人住房貸款業務檔案，實現電腦和文件資料（原件）的雙重管理，加強內部監督、內部牽制，以保證業務檔案不失真、不失實和不流失。通過電腦化管理，對每月拖欠銀行貸款的借款人進行及時催收，并納入“黑名單”，加大貸后工作力度。

（三）建立科學完善的個人信用體系

要建立科學完善的個人信用體系，最主要的應是建立個人信用制度，即能證明、解釋與查驗自然人資信，并能夠監督、管理與保障個人信用活動的一系列具有法律效力的規章制度與行為規范。個人信用制度的建立應包括多個方面。

1.制定完善的個人信用制度評估標準。在個人住房貸款業務的受理過程中，客戶經理對貸款申請者的個人信用評估是不可缺少的環節。因此，建立一套實用、客觀、定性、定量的個人信用評估體系，對于防范住房貸款中的信用風險是非常重要的。

2.營造良好的個人信用環境。加強宏觀調控力度，調控市場需求，優化市場結構，從而避免房地產市場大起大落，并對那些信用記錄不良的客戶，加大監督檢查的力度，并在放貸時嚴格按條件執行。

3.完善個人信用體系的法律環境。通過法律手段維護個人信用系統的正常運行，制定相關法律法規，對違背誠信原則的個人給予嚴厲懲罰，使個人違約成本大于違約收益，降低個人住房貸款的違約風險。對情節嚴重的個人要追究其刑事責任；對情節較輕的個人，應設置不同規模和方向的限制條件；對守約的借款人，根據其信用評定等級，給予延長貸款期限、降低利率水平的優惠政策。

（四）推廣全面實施個人住房貸款保證保險制度

將貸款風險轉移給專業保險公司。提高貸款行為的安全保障，選擇高資質的保險公司，投保房屋財產險，以保障貸款抵押物的安全，增強貸款的信用度，保證資金安全貸放。

總之，風險并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它還有什么可怕的呢？圍繞著我國商業銀行個人房貸業務的各類風險也是如此，只要你有信心，有決心，有智慧，早行動，從完善制度建設，嚴密內控監督，嚴格制度落實，加強獎罰措施力度，防范和控制個人住房貸款業務風險是水到渠成的事。

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（作者單位：中信銀行股份有限公司寧波分行 浙江寧波 315000）（責編：李雪）