江蘇宿遷市房地產發展趨勢分析

魏麗、胡娟

（宿遷市統計局，江蘇 宿遷 223800）

江蘇宿遷市房地產發展趨勢分析

魏麗、胡娟

（宿遷市統計局，江蘇 宿遷 223800）

本文通過1996年宿遷建市以來房地產發展情況，并根據相關性分析，建立了回歸模型，同時通過國家戰略、周邊地市、城鎮化進程、影響因素等全方位、多角度，分析了宿遷市未來十年房地產發展將面臨的機遇和挑戰，提出了培育產業、科學規劃、合理布局等建議。

宿遷市；房地產；趨勢研究

自1996年宿遷建市以來，房地產成為重要支撐，對經濟增長貢獻突出。1996年以來，宿遷市房地產開發投資實現高速增長，雖起伏波動較大，但總體與經濟走勢有著較為密切的關系，基本呈現同向特性。建市18年間的大部分年份，房地產投資增速快于同期GDP的增速，有效拉動了GDP增長。建市18年來，宿遷市房地產增加值（全口徑，下同）從建市初的2.88億元增加到2014年的132.84億元，年遞增23.7%，快于GDP年均增速6.8個百分點。房地產增加值占GDP的比重從1996年的2.3%，提高到2014年的6.9%，提升了4.6個百分點。

一、宿遷市房地產業發展狀況

（一）開發投資快速起步，規模突破300億元

2014年宿遷市完成房地產開發投資377.14億元，是1996年的1396.8倍，年遞增高達49.5%。從1997年至2014年的17年中，有9年房地產開發投資增速高于52%。其中1998年的增速最高，達到1.9倍。2009年宿遷市房地產開發投資突破百億大關，從房地產起步到超百億，宿遷市用了14年的時間。但2012年宿遷市房地產開發投資超兩百億，2013年宿遷市房地產開發投資突破三百億，從百億到兩百億宿遷市用了3年時間，從兩百億到三百億宿遷市只用了1年時間，近年來宿遷市房地產業迅猛增長可見一斑。

（二）居民房屋條件明顯改善，城鎮化進程有力推進

在房地產業快速發展的推動下，宿遷市城鎮化進程快速推進，城鄉面貌發生了翻天覆地的變化，居民住房條件明顯改善。2014年宿遷市城鎮化率53.7%，比1996年提升了41.2個百分點。城鎮居民人均住房建筑面積45.1平方米，比建市初提升了20.43平方米；城鎮居民家庭擁有單棟住宅、四居室、三居室、二居室、一居室和普通樓房的占83.7%，比建市初提升了75.7百分點；有廁所和浴室的家庭占97.5%，比建市初提升了81.5個百分點。

（三）行業積累不斷加速，開發能力明顯提升

2014年末，宿遷市共有列統房地產開發經營企業411家，房地產企業開發能力明顯提升。2014年，宿遷市商品房施工面積3965.80萬平方米，是1996年663.2倍，年遞增43.5%。其中，2014年新開工面積996.97萬平方米，是1996年的332.8倍。2014年，宿遷市房地產開發市場步入調整期，銷售行情相比2013年略有回調，但從近5年的平均成交量看，2014年的成交量仍較為合理，總體尚處于可控范圍。2014年宿遷市商品房銷售面積584.12萬平方米，比1996年增長了182.5倍。商品房銷售額從建市初的0.21億元，增加到了2014年的214.27億元，增長了1019.3倍，年遞增46.9%。其中2013年實現銷售突破三百億，達302.17億元。

二、宿遷市房地產未來發展趨勢預測

（一）從相關性分析看，未來十年宿遷市房地產仍將保持較快發展態勢。為了研究房地產開發投資對經濟增長的作用，以1996-2014年的數據為依據，建立以房地產開發投資為解釋變量X，地區生產總值為被解釋變量Y，構建Y=a+bX線性模型，利用EXCEL數據分析，得出如下結果：

即：Y=208.8261+5.0701X

（27.32）（0.19）

1.房地產開發投資與國內生產總值呈線性相關關系，相關系數r是0.989，r平方=0.978，說明兩者擬合度較好；

2.對F=713.6025、ta=7.64和tb=26.71進行檢驗，其結果值均為0.0000，說明此模型的線性關系顯著；

3.a和b的置信區間分別為（150.912，266.74）和（4.668，5.472）。

綜上分析，宿遷市房地產開發投資每增加1億元，將會拉動地區生產總值提升5.07億元。以此進行推算，2023年宿遷市GDP預計達5300億元，不考慮其他因素影響，則宿遷市房地產開發投資將突破1000億元，達1045億元。

（二）從周邊地市發展看，未來十年宿遷市房地產對經濟的貢獻將有較大幅度回歸。歷年資料顯示，江蘇省及各省轄市的房地產開發投資對地區生產總值貢獻總體呈上升態勢，但宿遷市房地產開發對經濟增長貢獻率持續較高，未來將趨于理性回歸。2008年至2014年的8年間，全省房地產開發對經濟增長貢獻率從11.1%上升至26.0%，上升了14.9個百分點，7年平均貢獻率為14.8%。而宿遷市則從12.4%上升至31.9%，提升了19.5個百分點，高出全省4.6個百分點；年均貢獻率23.4%，高出全省8.6個百分點。蘇南、蘇中和蘇北分別選取蘇州、南通和徐州三市分析，三市房地產開發對經濟增長貢獻率也遠低于宿遷市。其中，蘇州市市場敏銳度較高，在2009和2012兩個年度中落差較大，2014年則對經濟增長的貢獻達47.0%，其他年份則相對平穩，7年平均貢獻率為15.6%，比宿遷市低7.8個百分點；徐州市房地產開發對經濟貢獻較為平穩，持續處較低水平，7年平均貢獻率11.5%，比宿遷市低10.7個百分點；南通市房地產開發對經濟貢獻相對較高，7年平均貢獻率15.2%，但也比宿遷市低8.2個百分點。

（三）從城鎮化進程看，未來十年宿遷市房地產供應會大于需求

根據聯合國相關數據，未來十年，我國城鎮化率將以年均1.2個百分點的速度提升。若以全國1.2%的城鎮化速度測算，十年后宿遷市將新增城鎮人口60萬人，至少帶來2000萬平方米的住房需求（不包括改善性需求和拆遷需求）。結合2030年中心城市人口規模達120萬人的總體規劃，預計未來十年中心城市人口將新增30萬人左右。以人均35平方米較低水平計算（2013年人均住宅面積39平方米），屆時僅中心城市就需要新增住宅1050萬平方米。而近五年大市區（除三縣）年均竣工商品房162萬平方米，其中住宅124萬平方米。如按此規模計算，未來十年中心城市房地產行業預計將提供1500萬平方米左右的商品房，供應量將高出需求量的50%左右。

（四）從影響因素看，未來十年宿遷市房地產發展依然存在較大變數

1.政策影響。以近五年為例，2008年受國際金融危機影響，全國房市受到較大幅度影響，宿遷市同樣出現了銷售負增長局面，當年商品房成交量下降3.7%，市場持續觀望，房市表現不佳。2009年在政府4萬億投資的強力推動下，房地產早于其他行業快速回暖，當年宿遷市實現成交量迅速沖至52.4%的高位，開發投資也達到34.8%高速度。經過兩年的政策消化和調整，加之針對房價上漲過快，國家出臺了“國五條”等一系統政策措施，房市再次出現大的振蕩。2011年宿遷市商品房成交量同比減少140萬平方米，下降22.7%；開發投資也在次年回落了13.6個百分點。2013年，國家并未像市場預期的那樣，進一步對房市進行干預。同時，全國房價漲聲一片，被壓抑的剛性需求和投機投資性需求瞬間爆發。當年宿遷市實現商品房銷售增速高達59.0%，為2006年以來的新高水平，開發投資也達到39.7%的最高點。2014年房市步入調整期，銷售市場持續低迷，商品房銷售面積由822.13萬平方米降至584.12萬平方米，下降29.0%。為刺激房市發展，地方政府陸續放松限購，中央出臺了一連串的穩定房地產市場的政策。國家對房地產宏觀調控政策的變化，會直接影響房市的平穩發展，未來十年宿遷市房地產發展變數仍然較大。

2.人口流動影響。近幾年，房地產迅速向鄉鎮滲透，發展之勢較為迅猛。特別是“129”戰略的強力推進，未來十年宿遷市重點小城市將迎來高速發展時期，房地產又將是各地競相發展的重點領域之一。有人才有房，進而才有市。人口能否如各級政府所愿，合理地在中心城市、縣城、九市之間進行分配和流動，會直接影響未來十年房地產健康發展。當前各地房市供應總體較為充足，少部分地區已出現滯銷隱患，未來十年區域間冷熱不均、幾家歡喜幾家愁的現象極有可能出現，房地產結構性調整不可避免，增加了房地產的發展變數。

3.價格影響。宿遷市市區住宅價格最高在7000元左右（不包括別墅等特殊房源），略偏些的地段房屋價格在5000元左右。2014年宿遷市城鎮居民人均可支配收入20396元。以一家3口買100平方米的房子計算，要買市區中等地段的房屋（以5500元/平方米計算），要用到9年的家庭總收入。即房價收入比達9，遠超過國際上6年的臨界標準。家庭可支配收入中還要有2/3用于支付食品、教育、醫療、交通、通信等日常開支，真正購買一套住房需花費的資金遠遠超過10年的家庭收入。當前宿遷市城鎮化步伐較快，鄉鎮70、80后，甚至90后新生代農民工陸續進城買房置業，成為宿遷市中心城市發展的重要勞動力來源。較高的房價會令諸多潛在剛性購買力游離在城市之外，不但影響了制造業的用工需求，也使中心城市的人口集聚難以完成。未來十年，能否控制房價在合理區間，也是增加房地產發展變數的因素之一。

三、政策建議

雖然未來十年，宿遷市房地產業的機遇與挑戰共存，發展變數較多，但對于房地產這個對經濟關聯度高、拉動乘數大的產業，仍然要擔當起穩定經濟運行的重任。因此，要廣角度地看待房地產市場，統籌謀劃好宿遷市發展大局，切實維護房地產健康發展，確保經濟平穩較快發展。

（一）加快產業培育，提升城市輻射力，增強房地產持續良性發展的經濟動力。維護宿遷市房地產發展未來十年平穩健康發展，更重要的是要加快產業培育。一個城市只有產業大發展，才能創造大量就業機會、吸納大量人口，形成勞動力有序流動，為房地產持續健康發展提供有效需求，否則一切均為紙上談兵。因此，建議強力招大引強，加快產業培育，為房地產持續良好發展提供經濟支撐。

（二）科學制定規劃，明確城市發展定位，增強房地產持續良好發展的特色魅力。城市規劃要突出房源供應的梯次性，在彰顯城市品味的核心區，要著力打造精品工程、示范工程，提供高檔次住宅，滿足城市新貴的高消費需求。盡量避免倉促上馬，倉促設計，倉促圖審，倉促建設，數年后又倉促拆除等現象發生，最大限度拉長新建房屋的使用壽命。引進國內外知名房企，以先進的理念、前衛的運作、高效的服務，引領房市特色發展。

（三）合理規劃布局，科學區分功能，增強房地產持續良好發展的自主活力。要對城市商業區、工業區、休閑區進行總體劃分，明確發展的主體方向；科學制定各區域功能，以功能區特色發展為主線；避免不同區域內的同質化競爭，形成各區域經濟互補互動的良好局面；著力發展工業經濟，培育特色產業，防止產業未動、房地產先行等影響功能區特色展現的情況發生；要積極扶持已開發地區，確保開發一片、興盛一片、成熟一片、帶動一片，使開發效益最大化；要防止房企將商品房一賣了之，對空置閑置情況不聞不問不作為，目前金鷹商業街、國泰商業街、四季青商業街等不少核心地段商業街區，有價無市，有房無鋪，有鋪不旺，浪費較為嚴重；要推進商業設施與住宅設施合理配套，推廣鄰里中心建設。

（責任編輯：高萍萍）