基于熵權模糊綜合法的房地產開發風險評價

常珈寧

（西安歐亞學院建筑工程學院，陜西西安710065）

基于熵權模糊綜合法的房地產開發風險評價

常珈寧

（西安歐亞學院建筑工程學院，陜西西安710065）

近年來，房地產行業日漸成為我國國民經濟發展的支柱型產業，也是我國進行基礎性建設的標志性成果。伴隨房地產業的發展，房地產開發企業也應運而生并迅速成長。房地產開發因其開發周期長、投資金額大，受眾多因素影響等特點，房地產開發工作潛在巨大風險，若不能將其風險控制或引導在可研階段，開發企業可能將遭受巨大經濟損失，并連帶產生多種社會不安定因素。本文針對于此，通過建立熵權模糊綜合評判矩陣展開了研究。

房地產開發風險；熵權

前言

所謂房地產風險就是指在房地產開發過程當中，有眾多因素影響利潤的獲得，并且這些眾多因素憑借個人的主觀意識是無法預測和控制的，進而會導致房地產開發企業得不到預期的利潤和收獲，使得房地產開發企業遭受嚴重經濟損失的概率。目前，對于房地產開發風險的研究不多，并且大多停留在定性分析層面，有很大的主觀性，不能客觀真實的反映房地產開發存在的風險。本文主要依據熵權模糊綜合評價理論，采取定量與定性相結合的分析方法，對房地產開發項目進行深入剖析，科學客觀的建立評價指標，對開發風險進行了評價研究，為房地產開發企業風險評價提供了有利工具，很大程度地避免了風險的發生。

一、基于熵權模糊綜合法房地產開發風險評價

1、房地產開發風險分析

房地產開發是一個高收入與高風險并存的動態過程。房地產開發具有投資大、地理位置固定、工程建設工期長、眾多因素影響的特點，導致房地產開發面臨眾多不利因素和風險。因此，準確掌握房地產開發風險是構建評價指標和建立評價模型的前提條件，本文通過市場調研以及專家座談等多種方式，將房地產開發風險歸結為以下幾個方面。

（1）技術風險

房地產開發如同其他生產企業一樣，先進生產工藝、熟練的技術工人以及先進的生產工具都是提高效率、節省成本、贏得市場的核心競爭力。房地產開發企業更是如此，先進的生產工藝、高水平的技術工人以及先進的生產工具勢必會提高工程質量、縮短施工工期，樹立好的市場口碑。

（2）銀行風險

投資金額大、開發周期長是房地產開發的一個顯著特點。大多房地產企業獲取巨大資金的渠道主要依靠銀行貸款，在此分為三種風險。第一、能否順利貸款。能否順利貸款取決于開發企業的信用度以及擔保額，因此企業需要在平日的生產經營中積累良好的信用度，并儲備一定量的擔保額，這樣才能順利地取得銀行貸款；第二，能否順利取得足額貸款。銀行放款額度是依據具體項目類型、企業資質、企業已建工程等，因此開發企業在此之前要對項目進行準確評估，確保貸款滿足開發項目需要；第三，銀行利率調整。銀行利率的調整受到許多因素影響，高額的貸款利息是開發企業應著重考慮的一項費用，及時掌握銀行利率變動趨勢，有助于節省開發成本，保證資金流動順暢。

（3）經營風險

房地產經營，主要是指房地產所有者對房地產開發類型選擇、房地產銷售、租賃等市場行為。在此存在三種風險：第一，開發類型風險。房地產具有位置固定的特點，因此在合適位置開發適合房地產類型，才能取得最大效益。第二，經營方式風險。房地產經營一般與房地產開發同步，這樣有利于快速回收資金，減少貸款利息，增強資金流動活力。房地產經營應該采取多種靈活方式進行，傳統的或不結合實際的經營方式往往存在較大的風險，不利于資金回收和流動，使得開發企業面臨困境。

（4）經濟風險

房地產開發受宏觀經濟和行業經濟的影響。經濟景氣，市場繁榮，房地產開發風險降低；經濟蕭條，市場萎靡，房地產開發風險增大。因此在進行房地產開發前要充分預判開發周期內的經濟形勢，政策導向，盡可能規避由于經濟變化所產生的風險。

（5）市場風險

市場風險是指在房地產交易過程當中供需矛盾導致的銷售風險。市場風險主要有以下兩種類型風險。第一，市場供求關系風險。市場供求關系極大程度影響房地產的銷售，市場供大于求則存在產品滯銷、降價銷售的風險。第二，市場認可度風險。房地產屬于特殊商品，受地理位置、環境、朝向、樓層等細節因素影響。房地產開發企業需要對市場進行準確評估，選在適合的區位開發合適的業態形式，提高質量降低成本，不斷地打造企業品牌，樹立良好的口碑。

（6）政治風險

房地產開發政治風險是指房地產開發受國家政策調控、經濟形勢影響的風險。國家出臺有利政策，社會安全穩定則有利于房地產發展，降低房地產開發風險；國家實施房地產調控政策，限制房地產開發，則會大大增加房地產開發的風險。作為房地產開發企業不但要善于抓住政策機遇，更要學會研判政治形勢，在有利的時機進行開發。

（7）自然風險

自然風險是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發生異常變化，如地震、火災、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。自然風險是偶發性的隨機事件，不受任何人為主觀因素的影響，是任何一個房地產開發企業不可避免的，該事件一旦發生房地產開發企業將蒙受不同程度的損失。

2、房地產開發風險指標體系的建立

（1）指標構建的原則

房地產開發風險的評價需要建立全面客觀的指標體系，這樣才能客觀全面的評價風險程度。同時，風險指標體系的建立需要遵循一定原則，這樣所建立的指標不但能準確評價風險程度，也具有較強的操作性，歸納起來有三點原則，分別是科學性和簡單性原則、全面性和實用性原則、定性和定量指標相結合原則。

（2）房地產開發風險評價指標的選取

綜合對房地產開發風險分析和指標構建原則，本文將房地產開發風險分為七種，第一種是技術風險，技術風險包括施工工藝風險、生產工具風險、技術工人風險；第二種是銀行風險，銀行風險包括貸款風險、利率風險；第三種是經營風險，經營風險包括開發類型風險、經營方式風險；第四種是經濟風險，經濟風險包括宏觀經濟風險、行業經濟風險；第五種是市場風險，市場風險包括市場供求關系風險和市場認可度風險；第六種是政治風險，政治風險包括政策風險和政治環境風險；第七種是自然風險，自然風險只包括偶發事件風險。

3、熵權模糊綜合評價模型

（1）熵的基本原理

熵期初是熱力學中的概念，最先有申農C.E.Shannony引入到信息論中，被稱之為信息熵。利用熵賦權重是一種客觀的賦權方法，在具體使用過程中，熵權根據各指標的變異程度，利用信息熵計算出各個指標的熵權，再通過熵權對各個指標權重進行修正，從而得出比較客觀的指標權重。

4、建立熵權模糊綜合評價模型

（1）確定風險因素集

因素指標集：將因素集U按其屬性分成m個因素指標集{U1,U2…Um}，表示因素評價指標體系中第i（1≤i≤m）個指標。

因子指標集：每一個因素指標對應若干個因子指標，即，Ui={Ui1Ui2…Uij…Uik}（j=1，2，…，k），其中：Uij表示對應指標Ui的第j個因子指標，k為對應Ui的因子指標的個數。因子指標后的指標，依此類推。

（2）確定評判對象的評語集

評價集是對各層次因素狀態的直接描述和表征方式，可采用等級評價。例如，對某房地產開發項目進行風險評價，分為兩級指標，采用五個等級評價各因素，即V={V1V2V3V4V5}，評語集V={幾乎沒風險，存在少許風險，有風險，風險比較大，非常有風險}。

（3）確定指標權重

采用熵值法確定因素層級指標集相應的權重為：w=(w1w2…wm)，因子層級指標集相應的權重為：w=(wi1wi2…wik)，因子層級指標后的指標集依此類推。

（4）構建模糊評判矩陣

對于每一個評價因子和評價等級之間的關系，可用模糊評判矩陣表示。設從Uij到V的模糊評價矩陣為：

，其中s為評語集元素的個數，rijp表示子因素指標Uij對于第P級評語Vp的隸屬度，，表示：對于指標Uij有mijp個Vp級評語（P=1，2，…，s）。

（5）因素層級評價指標的模糊評判

對因子層級指標Uij的評價矩陣Ri作模糊矩陣運算，得到主因素層Ui對于評語集V的隸屬度向量Ci，Ci=wi·Ri，Ci= (ci1ci2…cip…cis)，其中ci=min{1,p=1，2，…，s）。

（6）因子層級評價指標的模糊評判

由上步得到的主因素層各指標的隸屬向量可構成一個總的評價矩陣：

再對其進行模糊矩陣運算，即得到目標層對評語集V的隸屬向量C

5、實證分析

（1）案例

位于某市東二環以東3公里處有一占地200畝居住用地，該地塊前身為一老國有企業，因經營不善轉讓土地。當年國家實行貸款緊縮政策、為控制房價實施限購政策。試分析該房地產開發企業開發該項目所面臨風險程度。

（2）利用熵權模糊綜合評價模型進行風險評價

a、確定風險因素集

根據上述理論，結合該項目實際情況，分別邀請該市相關專家對項目開發進行了風險分析，認為主要面臨五種風險，分別是：銀行風險（包括：貸款風險、利率風險）、經營風險（包括：開發類型風險、經營方式風險）、市場風險（包括：市場供求關系風險、市場認可度風險）、技術風險（包括：施工工藝風險、生產工具風險、技術工人風險）、政治風險（包括：政策風險、政治環境風險）。

b、確定評語集

對于風險因子對應的等級集合，我們按風險程度給出評價等級集為：V=[V1V2V3V4V5]=[風險很小風險小風險一般風險極高風險很高]；根據專家小組的意見，給出相應的分值為F=[10 30 50 70 90]。

c、確定指標權重

依據熵權模糊綜合評價原理，分別邀請了技術專家、經濟專家、項目管理專家、風險分析專家及政府官員組成的專家小組對因素和因子進行重要性評定，構造出判斷矩陣。用熵權模型計算得到因素層級和因子層級的權重。

因素層對目標層的權重集合為：

因子層對因素層的權重集合分別為：

（4）構建模糊評判矩陣

由于等級對因子的隸屬度評判結果與具體問題有關，依據該項目的實地條件，并結合專家小組對這些資料進行分析評判，對評判結構計算整理后得出評判矩陣如下：

（5）各層級評價指標的模糊評判

一級指標的模糊評價集：

由一級指標的模糊評價集B得到新的模糊評價矩陣，即

進行第二級模糊綜合評判：

（3）綜合評判結果分析

結合評價及對于目標層級的權重綜合可得該項目風險程度：

以上分析結果說明該房地產開發項目風險程度一般。由于熵權模糊評價方法綜合考慮了風險的各方面因素，得出的結果是對房地產開發項目風險整體上的宏觀評價，這一評價結果給房地產開發企業提供了一個信息，即該項目開發風險適中，單從風險角度考慮，投資者可以進行投資；然而從等級對因子的隸屬度評判結果中我們可以看出，該項目主要風險在于政治風險導致的一系列問題，因此項目管理者要緊隨國家政策，有的放矢。

結論

熵權模糊綜合評價法相對于那些主觀賦值法，精度較高，客觀性更強，能夠更好的解釋所得到的結果，它是是通過對影響房地產開發風險的各個層面的風險因素進行分析，并把風險程度進行量化的科學評價方法，它能夠客觀真實的反映房地產開發風險的強度等級。本文將房地產開發風險細化為7個因素層級評價指標和12個因子層級指標，全面系統的反映了房地產開發面臨的風險，并利用商權模糊綜合評價方法建立了模型，為分析房地產開發風險等級提供了實用工具，為決策者提供了可靠依據，降低了投資風險，為房地產開發的安全運行保駕護航。

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綜合1。,2。得結論.

同樣的證法可得如下不等式鏈

四、小結

全文主要討論了半嚴格凸函數的4個性質,研究了它們在不等式證明中的應用,并給出了3個例子。這在一定意義上推廣和完善了半嚴格凸函數,進一步表明了凸函數是特別重要且應用非常廣泛的一類函數，有一定的理論意義和應用價值。

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The Characteristics and Applications of Semi-strictly Convex Function

Li Yan
(Yan’an Vocational and Technical College,Yan’an Shaanxi 716000)

Convex function is a kind of important functions,which plays a major role in convex mathematical analysis and mathematical programming,and has a wide range of applications in the fields of inequality proof and other areas.On the basis of Yang Xinmin’s research on the semi-strictly convex function,some properties,inequality proof applications of the upper semi-strictly convex function and the lower semi-strictly convex function are researched.In addition,some examples are given in this paper.

semi-strictly convex function;properties;inequality;app lication

F293.33

A

1674-6198（2015）03-0105-03

2015-03-14

常加寧（1991－）男，陜西米脂人，西安歐亞學院建筑工程學院。