房地產將迎來營銷3.0時代？

于洋

未來究竟會如何發展，此時斷言未免有些操之過急，但未雨綢繆總好過亡羊補牢。

俗話說，行家一出手，便知有沒有。如今，萬科一出手，樓市恐怕要抖三抖了。

日前，一條微博傳出的消息被瘋狂轉發，消息稱，萬科轉型戰略發布會，是建立在對房地產開發銷售模式的顛覆上，先租后買，租金可抵房款。

一下子，地產圈炸開了鍋。盡管萬科隨后便澄清，這僅僅是重慶萬科在開展西九項目萬科驛業務推廣過程中，采用了與住宅銷售聯動的營銷方式。其主要內容包括：對于成功申請“西九·萬科驛”的租客，如購買萬科西九二期住宅，可享受與所租房屋2年租金等額的房款總價優惠，如購置重慶萬科在售的其它樓盤住宅產品，可額外享受1%房款優惠；對于因房源緊張、未能成功獲得“西九·萬科驛”租賃權的客戶，可憑本人或其直系親屬在重慶主城區內任意地點的租賃合同，享受與1年租金等額的房款優惠（最高不超過2萬元）。

顯然，先租后買的并非同一房源，而且，萬科也明確表示僅是單個項目的營銷方式。

但此次事件并未就此平息。眾多的同行業人士開始揣測，房地產市場是否將迎來營銷3.0時代，“租售并舉”、“先租后買”等新的業務模式，是否將開啟房地產營銷新紀元？

或許，這僅僅只是一種“摸索”的開端，但卻足夠讓人興奮一段時間的了。要知道，將眼下房地產市場營銷中屢見不鮮的“青年置業計劃”發揚光大的始作俑者正是萬科。

地產業告別黃金時代進入白銀時代，已經成為同行業人士的共識。在庫存壓頂的局面下，如何破局？一直困擾著開發企業。“先租后買”無疑具備成為撬動庫存杠桿的潛力。

消費者先租住體驗，待后期資金寬裕且對房源滿意便購入，租金還可以抵房款。若不滿意，搬離又沒有損失，這對于置業者而言，如此劃算，豈不是美事一樁。

而對于開發企業而言，從銷售本質來講，賣房子就是要把房款收回來，“先租后買”的分期付款模式又有何不可。此舉還可以幫助企業提前鎖定目標客戶，有助于去化庫存，豈不妙哉。

然而，問題來了。

這對于追求商業利益最大化的發展商而言，似乎是個偽命題。而且，客戶前期的租金對于資金占用成本非常高的開發企業而言，實乃杯水車薪，無法實現快速銷售回款，企業的發展勢必難以為繼。更何況，萬一租戶對房源不滿意呢？

其實，說白了，想要采取“先租后買”，開發企業要有產品品質、后續服務、資金實力等多維度的保證。嚴格地講，一個也不能少。

顯然，這個門檻可不低，但對于消費者而言，這又何嘗不是一種保障呢。客戶滿意又何愁沒有市場。眼下，萬科已然推出試點，下一步綠城、保利、恒大等主流房企是否會跟進？

一旦跟進，大型房企形成聯盟，統一措施，聯合推廣，樓市勢必又將掀起一場血雨腥風。屆時，還會有人覺得萬科此舉是為去化庫存，擴大市場份額的營銷噱頭嗎？

而對于中小型開發企業而言，恐怕是買不起入場的門票了，只得慢慢淪為看客，直到玩不下去。

未來究竟會如何發展，此時斷言未免有些操之過急，但未雨綢繆總好過亡羊補牢，更何況冬天來了，春天還會遠嗎？