2016，你準備好了嗎？

于洋

2015年的房地產市場，就像是一個摔了一跤的人，急于爬起來，向大家表示沒事，但2016年回到家后，發現傷勢依然很重，還有許多問題需要治療。

轉眼又到年尾，不說你也知道，又到總結的時候了……

一線城市成交量集體回暖，深圳的房源更是不搶不行；二線城市成交情況同樣暖風徐徐，青島的成交量更是令人欣喜，唯獨老大難的三四線城市成交量不大樂觀。可以說，今年的房地產市場，足夠光鮮靚麗。

此時，同事小S走過來，隨手拿起我辦公桌上的一個玻璃杯具，把玩了起來。“看起來不錯的樣子，摸起來就感覺一般了。”

細細品味，房地產市場又何嘗不是如此呢？2015年的房地產市場，就像是一個摔了一跤的人，急于爬起來，向大家表示沒事，但2016年回到家后，發現傷勢依然很重，還有許多問題需要治療。

庫存警報尚未解除，人口紅利漸漸褪去，樓市分化日益加重，融資依舊不易，面對諸多的問題，2016，你準備好了嗎？

去庫存仍待時日

房地產黃金十年結束了，如果說前幾年還有人持懷疑態度的話，那么今年這已經成為業內人士的共識了。與家電、鋼鐵及煤炭一樣，眼下房地產業也成為了過剩行業的代名詞。

短短10多年的時間，住房便由短缺走到過剩，這個速度足夠驚人。那么，眼下房地產市場的庫存究竟有多少？

“去年我說今年不會出現價格暴漲，原因是目前有了大量的庫存”，知名地產人任志強日前指出，一年之內庫存不僅沒有消化掉，反而增加了1800萬平方米，現在總的庫存量已經達到6.8億平方米，這種勢頭還在繼續，有可能會超過7億平方米。而7億平方米庫存里，有4億多平方米是住宅。相比于每年的銷售量，這點庫存不大，但是有2億多接近3億平方米是寫字樓和商場，這部分庫存和每年的消化量之比大概是1：1，以這個速度很難消化庫存。

“商業項目去化難是全國普遍現象。”青島時代縱橫營銷策劃有限公司總經理張百忍說，“以青島為例，幾年來的統計數據表明，青島住宅和商業（商鋪、寫字樓和酒店公寓的總和）的銷售比例一直維持在十比一左右，也就是青島一年賣掉大約十萬套住宅，也就賣掉一萬套商業。但青島目前的在建8000萬平方米施工面積中，商業占了2700萬平方米，正好是三分之一，這樣形成了巨大庫存，青島目前已經拿到預售資格的住宅存量17萬套，不到兩年的去化周期；而商業庫存7萬套，幾乎是6年的消化周期。”

而在上海易居房地產研究院副院長楊紅旭看來，樓市高庫存已經成為當前中國經濟的痛點，一旦計入潛在庫存數據，中國樓市的庫存數量可能倍增。

正所謂，牽一發而動全身。庫存一旦長期積壓，將嚴重威脅開發企業的生存環境與房地產市場的活力，進而影響經濟、社會的健康發展。因此，去庫存容不得半點馬虎。

在這種情況下，12月14日，中央政治局召開會議分析研究2016年經濟工作，要求保持經濟運行在合理區間，要求化解房地產庫存，穩定房地產市場。要求加快農民工市民化，要求擴大有效供給，保持有效投資力度。要求保護外資企業合法權益，防范化解金融風險，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革。

消息一出，很多樂觀派的開發企業便開始憧憬美好的未來了。

冰火兩重天

誠然，政策紅利將為樓市注入更多的利好，加之城鎮化進程的推進，將釋放出大量的置業需求。但誰又能保證這些需求一定會涌入庫存大戶的三四線城市呢？

眾所周知，消化庫存，首要的任務便是找到足夠多的購房者。對于一線城市以及未來人口流入的二線城市而言，需求仍然旺盛，未來是可期的。可對于三四線城市以及人口流出的城市而言，情況就沒那么樂觀了。

現階段中國樓市，可謂相去霄壤。

“目前一線城市是因為社會福利高，需求大，導致全國購買力集中于此，供需關系無法平衡，房價一直上漲，香港化趨勢難改。而二線城市普遍出現市區好，郊區差的兩極分化局面。三四線城市主要是量的泡沫，無法短時間消化，且開發商大多規模小，資金吃緊。”張百忍說，青島亦然。

據房價點評網青島機構數據中心統計顯示，截至目前，2015年青島新房市場成交套數早已超過2014年全年的成交量，緊迫成交火爆的2013年。而新房成交面積更是超過2013年，創造歷史新高。

盡管今年青島的房地產出現了明顯復蘇的跡象，但市場現狀卻是冰火兩重天。

“市區的樓盤賣得非常好，但是郊區的樓盤想賣得很好非常難，有些樓盤開盤賣得不錯，但是后續再開，馬上沒有客戶了。項目想賣得快，基本上沒有錢賺。”張百忍進一步分析指出，新區是一個城市發展的延伸，也是平抑房價的很有力的保障。在一個城市，如果有新區，土地供應就遠遠大于老城區，這樣導致供求關系不再緊張，因為新區規劃起點高，也成為城市發展的引擎。

而這往往是靠市政府等行政中心搬遷為帶動點的。很多城市的新區雖然做了眾多利好規劃，但多是圖紙上的擺設，實施緩慢，很難在短期兌現。這都在一定程度上導致了郊區盤的銷售不暢。

遠水不解近渴

房地產市場分化愈演愈烈，早已在業內達成共識。而關于分化的原因，業內人士則眾說紛紜。不過，主流的觀點仍是人口因素，它才是樓市燃燒的柴薪。

世聯行副總經理袁鴻昌在中城聯盟營銷總監聯席會上表示，2015年、2016年我們會疊加到中國三撥人口的最高的需求。中國的出生人口高峰1951-1958年很多人，1962年到1976年第二撥、叫回升潮，第三次出生高峰就是50年代這撥高峰的后代，他們現在進入到婚齡期，他們要買房、結婚了。大概看到我們現在有多少人在買呢，57到64歲的人現在很多，39歲到50歲的人很多，20-30歲的人很多，這撥是剛需、這撥是改善、那撥是養老，應該說現在的需求是很大的。但是這之后這個圖畫就沒有這么美好了。

換言之，2016年之后，中國的人口紅利將漸漸遠離，人口拐點將到來。而在眾多業內專業人士看來，顯然并不是一個好消息。日本和歐洲部分國家和地區在“人口拐點”到來前后，經濟危機如影隨形，首當其沖是對房地產的沖擊。比如日本，在1992年人口出現拐點之后，房地產泡沫破裂，地價大幅下降。

盡管二孩來了，“人口紅利”這個過去撬動中國經濟飛速發展的杠桿又一次加長，著實讓房地產業從業者感到興奮。但冷靜下來，兌現二孩帶來的紅利恐怕尚需時日才能釋放到市場上來。

幸好，還有城鎮化推進下的農民工市民化紅利。

新浪微博上一篇《人民日報暗示：別被深圳樓市騙了！》的報道指出，房價上漲的背后離不開人口流動與轉移。數據顯示，深圳常住人口在2000-2013年間增長了362萬，目前深圳的常住人口中外來人口占七成多，這是深圳房地產市場增長空間大的最主要原因。

簡單說來，人口流動到哪里，哪里的市場需求就將增大。未來，隨著農民工市民化政策的進一步落實，勢必將帶來大量的置業需求。但是，倘若指望進城落戶的農民工成為購房主力人群，恐怕要做的事情還很多，戶籍、就業、醫療、子女教育等等因素一個也不能少，顯然也并非一朝一夕就可解決。

遠水不解近渴。對于開發企業而言，做好當下顯然是最靠譜的選擇。“開發商企業需要務實。”張百忍指出，營銷還是以人為本。只要挖掘出賣點，適銷對路，賣的好并不難。關鍵是要找準客戶，產品定位、成本控制、銷售模式緊密地結合在一塊。

201 6年，地產業究竟會去向何處？雖然一時間難以言明，但這些問題終將會在2016年的日歷表上一一給出答案。