成都住宅市場現狀及發展趨勢分析

趙 娟

（重慶交通大學，重慶 400074）

一、住宅市場的宏觀背景

2014 年以來，地價漲幅逐漸擴大并超過房價漲幅，房企盈利空間收窄，上市房企ROE 下降，全國房地產市場分化，已有約37%的城市面臨供過于求的局面，房地產行業由黃金時代走向白銀時代，對房企發展提出更加嚴峻的考驗。但是我國經濟對房地產依賴程度仍然較高，房地產行業適度恢復可拉動經濟增長，政府也一直努力調控。

從新一屆政府上臺到2014 年4 月，中央始終致力于建立房地產調控長效機制，呈現差異化、去行政化的特征，并力求擠出房產泡沫、調整產業結構的目標。分別表現在以下幾個方面：第一，中央對限購等行政化調控手段保持既不收緊也不放寬的態度，主要調控動作集中在土地（減少增量盤活存量）以及加強保障房建設，并提出“低端有保障，中端有支持，高端有市場”的長效調控思路，房地產調控呈現去行政化；第二，“深八條”、“滬七條”取代以往的“國五條”、“國八條”，地方政策因地制宜調控，全國層面基本沒有統一調整的政策出臺，差異化調控取代一切政策；第三，以“金十條”等支持經濟結構調整和轉型的政策嚴控房地產風險，減輕經濟對房地產行業的依賴，力爭擠出房地產泡沫。

為推動經濟盡快復蘇，2014 年4 月開始中央展開一系列定向刺激動作。在下半年體現出對樓市的救市態度，9 月達到高潮。包括放松限購限貸等行政手段，加強貨幣政策支持等。主要體現在這幾點：首先，中央提出房貸證券化基金化，在扶持房地產復蘇的同時轉移房地產泡沫風險。即930 政策中提到的“房貸證券化”與“房地產投資基金化”這兩個新型工具，是國外基本發展成熟的舶來品，既是救市，也是改革。其次，央行在多重壓力下于11 月21 日發布降息政策。最后，提出不動產登記為房地產稅開征鋪路，但短期內對市場造成的影響有限，僅部分投機、投資和改善類購房需求受抑制；長期來看，通過不動產登記的大數據可實現房地產市場化手段調控，是長效機制建立的重要組成部分，利好行業發展。

二、住宅市場的分析

（一）供銷年度特征

圖3 中可見2014 年全年去庫存特征明顯，主城區與近郊商品住宅存量面積近5 年來均首次同比下滑。主城區：截止2014 年底，主城區存量為781 萬m2，同比下降16.2%，按今年的月均去化速度，目前存量還需一年完成去化。郊縣：2014 年郊縣成交量下滑幅度較主城區相比更大，存量雖有所下滑，但存量壓力仍然嚴重，按今年的月均去化速度，郊縣目前庫存量還需21 個月才能完成去化。

圖1 是2010 年～2014 年成都商品住宅年度供銷價走勢，成都住宅市場供銷兩衰，供應量縮水至近6 年最低值，全年以去庫存為主，價格漲幅收窄。全年供應面積1678 萬m2，同比下降37.8%成交：全年成交面積1992 萬m2，同比下降22.8%價格：成交均價7627 元/ m2同比上浮4%。造成市場低的原因主要有：2013 年市場持續高位運行，對需求形成透支；宏觀形勢不樂觀，市場價格持續震蕩，需求觀望；十年調控下市場結構逐步回歸合理，投資需求減少。

（二）供銷月度特征

圖2

圖2 是2012 年1 月～2014 年12 月成都商品房住宅供銷走勢。圖中可看出2014 年3～5 月成都住宅市場成交量相對較大，可能是由于3 月、4 月市場降價熱潮的推動，5 月市場呈現出價跌量漲，或受90m2落戶政策的影響，部分小戶剛需產品熱銷所致。下半年可能由于9 月底開始包括限貸松綁、貨幣政策刺激等多方面救市政策的提振作用，11 月成交量再次沖高。除此以外其余各月市場成交表現均較為平穩，傳統“金九銀十”已不存在。全年價格圍繞7600 元/ m2的均價上下震蕩，市場盤整特征明顯，年底價格上揚。可見，呈現主要的特征為：月度成交量主要受政策及開發商促銷動作影響逐漸碎片化，成都市場價格敏感性降低，政策敏感度保持。

（三）存量特征

圖3 2010 年～2014 年成都主城區和近郊住宅存銷情況

（四）需求特征

單位：m2

圖4

圖5

（五）熱銷板塊特征

2014 年成都主城區熱點板塊中，城東與城北熱點板塊成交量堅挺，城南與城西成交量下滑明顯，其中南延線華陽段、站南板塊及外光華板塊成交面積下滑均超過35%。產生這樣兩極分化的原因有三：一是城市距離原因；二是價格；三是供求關系。

從近郊熱門成交板塊來看，郫縣老城區市場表現較為活躍，2014 年前三季度成交面積已超過去年總成交面積，其次是溫江光華大道板塊。而去年銷量靠前的犀浦及蜀都新城板塊今年銷量降幅均達5 成以上。整體來看，郊縣熱點板塊下滑區域較為明顯。

三、預測未來成都住宅市場趨勢與發展建議

通過對近年數據在五個特征方面的分析，預測未來成都住宅市場主要呈現以下幾個特征：第一，市場發展趨向成熟，節點性營銷繼續弱化。第二，明年市場存在回暖條件，幅度有限。市場經過一年盤整后，在政策寬松的基礎上明年市場存在回暖的條件，但幅度有限，價格反彈可能滯后于成交量的反彈。第三，主城區與近郊分層明顯。主城區由于資源稀缺，地價高企，未來以改善產品為主，剛需受城區價格壓迫持續向近郊外溢，且近郊交通環境改善，成為剛需主要聚集區域。第四，郊縣存量壓力大，明年市場競爭進一步激烈。第五，重點關注板塊：地鐵3 號線、4 號線將于明年開通，沿線板塊迎來巨大發展利好，重點關注198 板塊、駟馬橋板塊、紅牌樓板塊、外光華板塊、建設路板塊、十陵板塊。這些板塊仍存在未開發的土地機會以及一定量的項目新增供應。

根據以上住宅市場的趨勢，提出以下的建議與發展方向：

首先，今年年底、明年上半年集中推量、控制價格以加快去化庫存。因為此時是需求釋放、經濟恢復元氣前政策的短期寬松時間，會成為去化庫存的最佳時機。

其次，行業規模增長空間見頂，地產白銀時代，一定要抓住未來三到五年的轉型兩級，包括布局重劃、產業拓展、模式切換三條路徑。

最后，利用好房地產金融化機會，提高融資能力和融資效率，保證資金鏈穩定性。中央政府提出鼓勵和支持房貸證券化和房地產投資基金化，有利于提高銀行信貸能力和拓寬房企融資渠道。

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