基于區域資源優勢的平頂山旅游地產發展研究—以堯山度假區為例

張冰楠

(鄭州大學 旅游管理學院，河南 鄭州 450000)

基于區域資源優勢的平頂山旅游地產發展研究—以堯山度假區為例

張冰楠

(鄭州大學 旅游管理學院，河南 鄭州 450000)

平頂山得天獨厚的資源優勢，對于該地區旅游地產的發展起到推動作用.本文通過對平頂山的地理位置、氣候條件、人文景觀等自然資源優勢進行分析，以堯山旅游度假區的發展為例，對旅游地產發展過程中存在的問題作以分析，并提出相應的解決對策.

自然資源；平頂山；旅游地產

國家帶薪休假政策的提出，使得人們可支配自由時間大大增加，這將我國旅游業的發展推向了新的階段.然而，以景點觀賞為目的的傳統觀光旅游早已不能滿足人們的需求，人們開始更多的關注以度假為主題的休閑旅游.此時，一種新興的旅游產業——旅游地產逐漸興起.旅游地產相對于傳統的地產而言，優美的環境和豐富的旅游資源對一個地區旅游地產的發展起著關鍵作用.如今，城市空氣污染嚴重，各種資源短缺，面對如此現狀，如何充分利用有限的資源開發旅游地產成為人們關注的焦點.平頂山作為國家旅游城市的代表，豐富的自然資源為該地區旅游地產的發展帶來了機遇.

1 平頂山市旅游地產發展的優勢分析

1.1 發達的交通網絡

平頂山位于河南省中部，南通云貴、北達幽燕的大道縱穿全市.而橫貫市區的洛寶鐵路則連接了京廣鐵路和焦枝鐵路這兩條大動脈.該市距離河南省唯一的新鄭國際機場僅100 km左右，而蘭南、寧洛、二廣、鄭堯4條高速公路穿境而過，使平頂山和全國高速公路網絡緊密相連.平頂山市現有公路總里程3953 km，公路密度遠遠高于全省平均水平.許平南、南洛、鄭石高速公路穿境而過，并在市區呈十字交叉狀，將平頂山同全國高速公路網絡連在一起[1].四通發達的交通網為周圍人群能夠快速到達平頂山提供了便利，從而保證了源源不斷的客流量，為區域型旅游提供了強有力的通路保障.

1.2 優越的地理位置，宜人的氣候條件

平頂山位于北緯33°08′～34°20＇，東經112°14′～113°45′之間[2].北與洛陽伊川、鄭州登封、許昌禹州接壤；南與駐馬店、泌陽、方城、南召相連；西與洛陽、汝陽、嵩縣毗鄰；東與許昌襄城縣、漯河舞陽、駐馬店西平、遂平交界.總面積約為7882 km2，其中市區面積453 km2，是國家重要的能源原材料工業基地、中國優秀旅游城市和中原城市群9個骨干城市之一，在河南省經濟和社會發展中占有很重要的地位.

平頂山市地處北亞熱帶向南暖溫帶氣候過渡地帶，是大陸性季風氣候，表現為四季分明，氣候宜人，雨量充沛.該市年總日照時數為1824.2～2181.9 h，年平均氣溫在14.8～15.2 ℃之間，最冷月份1月，平均氣溫1.5 ℃；最熱月份6月，平均氣溫28.9 ℃.年均降水量為782 mm.全年無霜期214～231 d.宜人的氣候條件使平頂山成為宜居城市.

1.3 濃厚的文化氣息

平頂山文物古跡不勝枚舉，且保存形態完整.現有全國重點文物保護單位14處，省級文物保護單位38處[2].據歷史考證，新石器時代的龍山文化遺址、仰韶文化、裴李崗文化在平頂山均有考古發現.始建于東漢的香山寺，是中國最早的佛教寺廟之一，同時也是漢朝文化的始源；始建于北魏的風穴寺，距今已有1500多年的歷史，曾與白馬寺、少林寺、相國寺并稱“中州四大名剎”；清涼寺汝官窯遺址和應國墓地遺址被國家列為重大考古發現；三蘇園是宋代文學家蘇洵、蘇軾、蘇轍父子三人的陵園；葉縣縣衙則是我國唯一現存的明代縣衙；一年一度的馬街書會，綿延700余年不衰，是我國文化史上的一朵奇葩，因此平頂山被命名為“中國曲藝之鄉”.自古以來，平頂山這座城市培養了眾多的優秀人物.這里是春秋時期的墨子、漢代名相張良、唐朝詩人元結和劉希夷、清代文學家李綠園、現代著名詩人和教育家徐玉諾、諾貝爾物理學獎得主崔琦的家鄉.而古代詩人李白、顏真卿、范仲淹、蘇東坡、孔子、韓愈、歐陽修等歷代文人名士，或在此游歷或在此為官，或葬身于此，都留下了彌足珍貴的歷史珍寶[3].平頂山濃厚的歷史文化，為發展旅游地產奠定了堅實的基礎.

1.4 豐富的旅游資源

依據《旅游資源分類、調查與評價》國家標準實施的全省旅游資源顯示，平頂山市共有旅游資源單體4205個，居全省第二位.平頂山以雄偉壯觀的的山水景觀而著名，且最適于開發生態觀光和休閑度假旅游產品.該市旅游資源可以概括為“山、湯、湖、寺”.國家重點風景名勝區、4A級旅游區伏牛山處于華夏腹地，綿延長達800余里，是我國南北地區地理分界線的重要組成部分，也是河南省平均海拔最高、覆蓋率最高、森林面積最大、動植物種類最豐富、幅員最遼闊的區域.其擁有得天獨厚的自然旅游資源、彌足珍貴的人文和地理優勢，是發展生態旅游地產最具潛力優勢的地區之一.以水質好、涌量大、水溫高、富含多種礦物質為特色的汝州、魯山兩大溫泉群被全國各地人群慕名而來.魯山的上湯、中湯、下湯緊緊相連，自西向東沿沙河依次排列，其規模巨大，實乃罕見.該市有水庫175座，年均蓄水量達30多億立方米.其中白龜湖占地面積約為70 km2，南北寬度將近5 km，匯水面積大約為300 km2，蓄水量高達6.5×108m3.石漫灘水庫水域面積達到8.6 km2，蓄水量也達1.2×108m3.這些水庫不僅便利了全市市民的用水，同時更造就出了眾多的水文景觀，成為了國家級水利風景區.平頂山的主要寺院為風穴寺、香山寺、佛泉寺.始建于北魏的風穴寺，與洛陽白馬寺、開封相國寺和登封少林寺被稱之為“中州四大名剎”；而始建于東漢的香山寺，則是漢傳觀音文化的起源；佛泉寺以天下第一大佛、世界第一大鐘而聞名于世[4].

2 堯山旅游度假區發展現狀

2.1 魯山縣區域資源狀況

魯山縣位于鄭州、洛陽、平頂山、南陽、漯河、許昌6市的輻射交匯地帶.311、207國道及廟洪線等3條省道貫穿縣境，使魯山處于6個城市的90 min交通圈內，形成輻射中原、通達全國的交通區位優勢.此外，魯山縣地處秦嶺昆侖維向地質構造帶東段，屬于亞熱帶向溫熱帶過渡區，四季分明，熱量、降雨量適中，年均氣溫14.86℃，年均降水量900-1100 mm.境內山清水秀，河流密布，空氣清新，森林覆蓋率達62.3%.被譽為天然氧吧.同時，魯山歷史文化悠久，人文底蘊濃厚，是世界劉姓發源地和墨子故里.豐富的自然生態資源環境、人文資源和旅游資源，為魯山縣堯山旅游度假區的發展建設奠定了良好的基礎.

2.2 堯山旅游度假區基本概況

堯山旅游度假區充分利用當地的資源優勢，以優美的原生態自然環境和豐富的人文景觀為特色，以溫泉為主題，以休閑度假和商務會議為主要功能的生態型、低碳型旅游休閑度假區.該度假區占地面積為19.87 km2，包括圣人垛園區、下湯服務區以及沙河服務區三部分，其功能分區如圖1.

圖1 堯山旅游度假區功能分區圖

2.2.1 圣人垛園區

圣人垛園區景點占地面積為16.67 km2，該區內主要功能為旅游景點觀光區域.圣人垛峽谷漂流區(上游：大壩景點，中游：六羊山景點,下游：大莊村景點)、圣人湖景點、圣女譚景點、石瀑區、西大河景區都位于該區域內.天然的自然資源成為堯山頗具特色的旅游景點，是該旅游度假區不可獲取的組成部分.

2.2.2 下湯服務區

下湯服務區位于三湯溫泉區的下湯區，總占地面積為2.67 km2，該區的功能分區如圖2.

圖2 下湯服務區功能分區圖

從圖2中可以看出，下湯服務區分別設有休閑度假別墅區，溫泉療養區和體育活動區三個功能區域.休閑度假別墅區是以低密度度假型別墅為主，滿足養生、養老、度假居住的需求，同時，在社區內設置幼兒園、社區服務中心、高端服務會所等配套設施，滿足不同群體的各種不同消費需求.溫泉療養區內設置有溫泉主題公園、星級酒店以及購物中心.其中，溫泉主題公園的設置仿照皇家園林式建筑，以古樸典雅的風格形成了以集溫泉洗浴、游戲娛樂、商務會議等項目于一身的休閑、娛樂、度假公園.體育活動區內建設有高爾夫練習場、籃球場、沙灘排球場、網球場等項目繁多的體育項目運動場地，極大的滿足了消費者休閑娛樂的精神需求.

2.2.3 沙河服務區

該服務區位于魯山縣南沙河岸邊，距離魯山縣城約為2 km，總面積為0.53 km2，其內主要以居住區、旅游度假型快捷酒店、商業街、特色美食一條街為主，居住區的建設不僅解決了消費者長期居住的問題，同時也為該度假區帶來了源源不斷的客流量.而快捷酒店的經濟實惠性使消費者既能享受度假的樂趣，同時又節約了消費者的旅行成本.商業街及美食街對于外地游客而言，不僅解決了消費者的吃穿問題，而且有利于當地旅游文化、美食對外傳播.

3 旅游地產發展中存在的問題

3.1 房屋空置率高

雖然消費者對旅游的概念有了全新的認識，但是旅游地產作為一種新型的產業，在實際的生活中，人們仍然擺脫不了傳統的觀光式旅游模式，大部分人對于旅游地產未來的發展還持觀望態度，此外，由于旅游地產和傳統的住宅地產不同，其具有居住功能的同時還具有旅游功能，因而旅游地產的銷售價格更高，致使許多消費者望而卻步.而作為生產者的地產商則對旅游地產的前景十分看好，因此投入大量的人力、物力、財力進行開發建設，從而出現了市場上供過于求的局面，由此導致市場上大量的房屋擠壓和滯銷，房屋的空置率極高[5].目前，堯山旅游度假區雖然設有別墅度假區，但是房屋空置率極高，一方面是因為該功能區域的建筑面積遠遠高于實際利用面積，并且別墅的建造過于集中，致使整個景區內的旅游娛樂功能未能充分發揮.另一方面，由于別墅的高價位令大部分消費者喪失了購買能力，這樣就造成了大量別墅長期閑置，整個景區人氣較低，對整個區域的資源、人力、財力造成了極大的浪費，嚴重阻礙了旅游地產的發展.

3.2 本地特色不突出

目前，我國旅游地產還處于初期發展階段，各地的旅游地產開發仍處于摸索時期，然而，旅游地產發展前景巨大，市場需求量急劇增加，為了滿足市場需求，獲得最大化的經濟效益，大量開發商只追求數量而忽略了質量的要求，從而造成旅游地產同質化現象比較嚴重.無論從項目的開發模式還是經營方式，全國各地旅游地產開發項目大體相同，缺少創新性的規劃設計理念，從而導致本地區的旅游地產項目缺少特色，嚴重阻礙了本地區旅游地產的迅速發展[6].堯山旅游度假區項目定位于養老、商務、休閑運動、旅游等多功能為一體的休閑度假區，各種功能聚集在一起，雖然能滿足消費者不同的需求，開發商獲得更大的經濟效益，但是從消費者的角度來看，堯山旅游度假區給人留下的印象只是一個龐大而冗雜的項目集合地，缺乏本地特色功能，沒有較為深刻的文化內涵和經營特色，而該度假村雖然自稱以溫泉作為開發主題，但也只是以洗浴等作為開發項目，還缺乏特色化、系列化的溫泉產品開發，缺乏對其深層次的挖掘，由此看來，堯山旅游度假村如果不能突顯本地優勢功能，就難以吸引消費者的第二次光顧.

3.3 自然資源破壞嚴重

眾所周知，自然資源是旅游地產的構成要素，然而自然資源的稀缺性和有限性促使人們要對自然資源進行合理的開發和利用.因此，從本質上來看，旅游地產實際上就是一種稀缺地產，同時，旅游地產的開發建設則是旅游地的土地資源和自然環境資源合理協調配置的過程.如今，在城鎮化快速發展進程中，大量房地產商盲目的開發建設，使原本稀缺的土地資源變得更為貧乏[7].此外，在開發建設過程中所產生的建筑垃圾以及人類活動的生活垃圾不斷出現在自然景區內，不僅嚴重污染了本地區的生態環境，更是極大的破壞了該地區的生態系統.旅游地產的開發本應該為人們提供舒適的居住環境，然而目前這種粗放型的開發，一方面無法使人們享受到安逸、休閑的度假,另一方面也大大壓縮了本地區旅游地產市場的發展空間，最終將會導致本地資源消耗殆盡，對于以旅游帶動該地區房地產業發展的城市而言，這無疑是不利的.

4 加快旅游地產發展的對策建議

4.1 總體規劃，合理開發

旅游地產作為旅游業和房地產業融合在一起的一種交叉產業，總體全面的規劃與合理的開發建設是旅游地產得以長期發展的根本.而旅游業相對于房地產業而言，其周期具有持續性的特點，如何在規劃和開發上保證兩者協調發展是問題的關鍵.從資金來源來看，地產項目相對于旅游項目而言開發期短，資金回籠快，因此地產項目可以通過預售或現售的方式，從而獲得相應的資金，實現高額的回報，從而解決開發過程中資金鏈短缺以及旅游項目開發經營短期內難以盈利的問題.從客流量來看，旅游項目的經營必定會帶來源源不斷的消費群體.此時，旅游項目反作用于地產項目，為地產項目的銷售帶來了人氣和機遇，有利于地產項目的宣傳和銷售，降低房屋的空置率.從規劃設計來看，要區別于傳統居住區的開發模式，科學合理建設旅游地產項目，突出旅游地產的資源優勢，要樹立“景中有房，房中有景”的規劃設計理念，最大限度的提高地產項目的綠化率，使旅游資源與房屋建造融合在一起，營造一種安逸、寧靜、舒適的居住環境，這樣，才能夠突出旅游景觀特色，吸引更多的消費者的注意力，有利于推動旅游地產的發展[8].

4.2 依托本地資源優勢，突出地區特色

旅游地產不同于傳統的地產，其自然資源的優勢是其他地產項目無法復制和利用的.因此，在規劃建設旅游地產項目時，這一點顯得尤為重要.因此，開發商在進行旅游地產項目的初期規劃時需要因地制宜，必須結合本地區得天獨厚的自然資源，運用別具匠心的規劃設立理念，創新不同類型的旅游地產項目，以此凸顯本地區的區域特色，只有這樣才能使本地的旅游地產在眾多地產項目中脫穎而出[9].這具體表現在開發設計方面，要充分利用當地的優越的地理位置、宜人的氣候條件、優美的資源環境、濃厚的文化氣息等資源優勢，將這些自然元素融入在房屋的建造設計中，從而實現自然景觀與人文設計的完美結合，打造獨具特色的旅游地產項目，以吸引更多的消費者前來消費、置業.這樣，充分依托本地區資源優勢，不僅美化了市容市貌，同時也推動了該地經濟的高速增長，從而實現利益最大化.

4.3 加強保護自然資源

自然資源的稀缺性和不可再生性決定了其有限性.而旅游地產對于土地資源和自然環境資源的高度依賴性，要求人們對自然資源要格外的珍惜保護.因此，在開發旅游地產項目時，如何合理利用自然資源成為的開發的關鍵.一方面，在規劃開發旅游地產項目時，要進行科學合理的規劃設計，在保證自然資源不被破壞的前提下，充分有效利用當地的資源優勢，以實現自然資源與房地產的完美結合.另一方面，在后期旅游項目的經營以及房屋的物業管理上，要加強管理和監督，通過制定長期有效的規章制度，以此來約束消費者和開發商，規范其消費和開發行為，旨在保證旅游項目良好運營的同時，也能為購買房地產的消費者提供最優的物業服務.而對于破壞自然資源的違法者，要對其進行嚴厲處罰，對其破壞自然資源的違法行為承擔全部責任[10].最后，要增強自然資源稀缺性的宣傳力度，通過傳單、電視、廣播等宣傳方式，使更多的消費者了解我國自然資源的狀況，增強消費者保護自然資源的意識.自然資源是旅游地產發展的基礎，任何旅游地產的籌劃建造，都要考慮自然資源和房地產資源的協調發展，只有這樣才能現實該地區環境效益、生態效益、經濟效益的統一.

[1] 耿鵬旭，王卓理.平頂山市旅游開發SWOT分析及策略研究[J].平頂山學院學報，2006,21(5)：76-78.

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[4] 李周名.河南省平頂山市旅游資源可持續發展研究[D].北京：北京林業大學,2010.

[5] 文彤.城市旅游住宅地產發展研究[J].城市問題，2006(9)：33-37.

[6] 王秋璐.大都市圈形成背景下南寧城郊旅游地產發展的思考——以嘉和城為例[J].學術論壇，2010(4)：108-111.

[7] 胡浩.大都市旅游房地產發展與布局研究[M].北京：中國財政經濟出版社，2006.

[8] 翁芳玲.旅游地產規劃的思考——以皖鎮旅游地產項目為例[J].華中建筑，2009,27(11)：75-77.

[9] 梁玥琳,等.城市濱水區休閑旅游產品開發研究——以蘇州市沿江地區為例[J].中國地質大學學報，2004(5)：43-46.

[10] 陳龍.我國旅游地產發展策略研究[J].前沿，2013(2)：74-75.

【責任編輯：徐明忠】

Based on the regional resources superiority of pingdingshan tourism real estate development and research——A case study of Yaoshan resort

ZHANG Bingnan

(Department of Tourism Management, Zhengzhou University， Zhengzhou 450000， China)

pingdingshan advantaged resource advantage, to promote the development of the region’s tourism real estate. This article through to the pingdingshan’s geographic location, climate condition, the humanities landscape and other natural resources advantage analysis, YaoShan resort development, for example, the problems existing in the process of the development of tourism real estate to analysis, and put forward corresponding countermeasures.

natural resources; Pingdingshan; tourism real estate

2014-10-11

張冰楠(1990-)，女，河南平頂山人，鄭州大學旅游管理學院碩士研究生，主要從事房地產經營與管理的研究.

F592.99

A

1672-3600(2015)03-0090-04