論我國物業管理科學健康的發展戰略

【摘要】在我國，物業管理是房地產行業在借鑒外國先進管理經驗的基礎上，引進的一種科學的房屋管理方式，更是中國房地產行業在發展到一定階段之后的必然產物，這種管理模式直接同市場經濟體制相融合。現階段的物業管理已經成為一種綜合性極強的房屋管理模式，逐漸擺脫了“自建自管”的分散型體制，朝著市場化、科學化的方向發展，但是在發展過程中也不斷暴露出相應的問題，這些問題亟待解決。文章將會從實際出發，系統的分析我國物業管理的科學發展戰略，希望能夠有效地促進我國物業管理行業的發展與進步。

【關鍵詞】物業管理 ?科學健康 ?發展戰略 ?相關分析

物業管理主要起源于上世紀六十年代的英國，而我國的物業管理是在改革開放后才逐漸出現并有所發展。目前，我國的物業管理行業已經發展了三十多年左右，具有非常多的類型，涉及的領域也非常廣泛，但是與其他國家相比，仍然具有一定差距，依舊存在相應的問題。因此，我國要對現存的幾大問題進行處理，建立起一個較為公平的競爭市場，各物業管理企業也要樹立起明確的理念，明確戰略定位，從而促進物業管理行業的發展，提高人民群眾的生活水平。

一、物業管理現存的主要問題

（一）行業缺乏集中，惡性競爭依然存在

我國的物業管理較國外來講較晚，現階段的小、亂、差等問題十分突出，很多物業管理企業無法正常的經營運作。據不完全統計，我國現在有大約70%以上的管理企業正處在一個崩潰的邊緣，大多數的企業都無法靈活的應用科學技術進行管理，依然以勞動密集型作為管理的主要模式。除此之外，物業管理在市場化的發展過程中，同行業之間很少能有建立起公平的競爭體制，普遍都是由房地產開發商自由組建公司對樓盤進行管理，即使有些公開進行招標、投標，也會存在一些暗箱操作的行為。

（二）物業管理企業在經營與管理上存在著理念滯后的問題

物業管理行業是一項新興產業，很多企業發展到今天依舊存在著相應的問題，部分管理企業會將重點放在管理上，而不是服務，或者一些企業打著服務的牌子，但是做著管理的工作，放不下管理身份，這些都使物業管理服務的質量大打折扣。陳舊的觀點、落后的理念、不合實際的行為都成為現代物業管理行業發展的主要障礙。因此，物業管理企業要想在新的競爭環境下生存，就要適應時代發展的潮流，遵循市場發展的規律，徹底改變管理經營理念，從根本上進行革新。

（三）產業效率較低

很多地區的稅收政策在整體上存在著不規范的現象，這不僅沒有扶持物業管理行業，反而導致此行業在稅收上存在著很大的壓力。例如：所得稅上繳的金額是銷售總收入的15%左右。另外，此行業的門檻較低，進而導致惡性競爭的出現，很多企業都打出低價競爭牌，嚴重影響了此行業的收益狀況。

以我國成都為例，據相關數據顯示，成都的物業管理行業，能夠保證盈利或保持持平的企業，其管理范圍一般在十萬平方米以上，虧損的企業，其管理范圍大都集中在十萬平方米以下，但是大部分企業擁有的管理面積都在十萬平方米以下。這樣的客觀條件，幾乎無法保證物業管理質量，更不用說提高管理水平、促進行業發展。

二、物業管理的科學發展戰略

目前，我國的物業管理雖然存在著一定的問題，但是發展潛力巨大，可持續化、科學化的發展模式逐漸成為主導，物業管理企業都在樹立相應的發展目標。主要的目標是：打造一流管理企業，創造物業管理品牌;建設優質管理隊伍，實現制度化管理;打造統一的服務模式，提供最為優質的物業服務;創造更高的經濟效益，為房地產等企業提供更多發展機會;樹立起一流的管理形象，獲得社會各級認可。具體的發展戰略為：

（一）政府頒布政策促進物業管理行業發展

我國的物業管理需要有政府的支持，因此政府需要提高準入標準，制定扶持行業發展的相關政策，主要包含金融、稅收等方面。同時，依照市場經濟特點，將產權關系當做紐帶，以商品化、市場化、多元化為基礎，從而明確物業管理行業各個主體權利之間的關系，確立相應的立法準則。除此之外，明確物業管理同城市發展建設之間的關系，以及物業管理真正的社會地位;明確主管部門與企業、業主之間的關系，確定他們的法律地位以及各自的權利及義務，在原有的基礎上創立業主委員會，形成一個正規的管理體系，使得物業管理工作在今后的發展中能夠做到有章可循、有規可守。

主要的做法在于：首先要對物業管理企業自身的資格進行管理，依據現階段發展的實際狀況，在基本的條件下，企業一定要建立起更大的管理規模，擁有更多的管理人力，并且對其進行定期的專業培訓，讓企業能夠真正樹立起現代管理、現代服務理念。

之后，在行為方面進行規劃與管理，明確企業自身的管理范圍，杜絕不正當管理業務的出現;加強財務、審計工作的落實情況，安排專人對費用收支狀況進行適時監督，防止費用出現問題。

第一，進一步落實相應責任，對一些違法違規行為要嚴格進行查處，一旦發現問題要堅決處理，絕不縱容，對于一些沒有注冊、沒有資格、不具備管理條件的物業管理企業也要立即取締，并給予相應的處罰。

第二，政府需要進行必要的宣傳。由于房地產產品同其他商品不一樣，業主對于建筑所有權不了解，也不知道應當如何使用自身的權利，對管理關系、委員會性質等存在著概念模糊問題。因此，行政部門要采用相應的措施保護業主自身的權益，除了行政部門自己要直接進行宣傳以外，還需要規范建設單位自身的告知義務，將宣傳工作納入到自我管理的范疇之內。

（二）物業管理企業自身要樹立起正確的經營理念與戰略地位

根據《物權法》的規定，以及其他法律的說明，現在已經將物業管理企業直接修改成為物業服務企業，這對其性質是一種改變。這樣對物業管理企業進行重新定位，就是要求我國的物業管理行業必須要根據新理念、新政策調整管理模式，制定出適應市場發展的新戰略。

首先，從戰略入手，定位經營理念。在物業管理方面，力求專業化、標準化，一些中小型的企業需要了解自己的主要任務，在競爭中盡量保持優勢。戰略定位主要包含兩點：第一，要針對公司自身的實力，確定目標，決定自身服務的主要范圍，根據主流市場的變化制定競爭戰略，可以采用差異化戰略，或者是低價戰略。差異化戰略需要企業自身樹立起品牌意識與企業形象，盡可能地提高服務標準與服務質量，從而增加服務價值;低價戰略需要企業滿足基本消費、基本服務標準，在可控的范圍內降低成本以及費用，以獲得更大的利益。

第二，針對項目特點制定目標。每一個項目都會有相應的服務檔次、服務類型以及服務標準，因此企業必須要針對這些特點提出戰略要求，進而制定出具體措施，保證自身在競爭市場中能夠獲益。同時，一些有實力的企業需要拓展贏利渠道，如果出現虧損要以最快的速度進行調整，這樣才能夠保證服務的正常提供。例如，企業可以利用自身存在的優勢擴大業務范圍，像中介服務、房屋估價等，這些都能夠幫助物業管理企業在正常運營的基礎上取得更大的經濟效益，從而為提供服務、有效管理奠定基礎。

（三）以贏利為理念，擴大規模效益，提高占有率

第一，我國現階段的物業管理企業都是以小規模、小模式為主，很多企業缺少專業人員，導致群體功能發揮失常，無法提高綜合實力。針對這類問題需要盡快予以改善，走集團化發展路線，保證行業的健康發展。主要的做法就是組建起技術實力強、人才集中化、經營方式多、競爭范圍廣的企業集團。在組建的過程中要保證發展理念的長遠化、準確化，充分考慮企業集團的未來發展方向，保證經營理念的超前性。同時，從物業發展的實際入手，確定個體模式、規模項目以及效益指標等，保證其符合集團發展的真實情況，切不可越過自身的實際能力，防止出現企業虧損。

第二，依靠樹立起的品牌形象以及在市場中享有的美譽度，不斷擴大規模，繼續完善人才團隊、市場建設以及設施配備等，保證營業額、經濟效益規模的提高。除此之外，企業還需要選擇最為適宜的增值環節，目前我國的物業管理，主要存在的增值環節有三個，分別是：服務項目的專業化操作;項目管理集成;效益增值服務。這三個增值環節需要貫穿到物業管理企業的經營過程中，但是小型的企業要切記不能走“小而全”的發展道路，那樣會導致經濟虧損，嚴重影響企業的未來發展。需要做的應是服務集成，讓自己的企業能夠朝向知識型、管理型的發展方向過渡，從而提高企業自身的生存與發展能力，促進物業管理行業的發展與進步。

（四）走人才化發展路線，培養并留住人才

在我國，物業管理企業不同于其他企業，無論是規模還是薪資都存在一定差距，這一點導致人才的流失，尤其是一些優秀的管理者以及優秀的技術人員。對于物業管理企業來講，人力資源管理非常重要，核心能力幾乎附著在一些關鍵人才的身上。因此，企業的科學發展戰略必須要有人才戰略作為支撐。

人才戰略主要包含：第一，確定關鍵人才。物業管理企業的發展需要將中層人員當作基礎，包括各部門的主管，例如，經營部門的主管，需要負責管理計劃的編制與實施;工程部門主管需要對各類設備進行保養，控制維修質量等。

第二，培養關鍵人才。建立培養機制，優秀人才的發展需要靠先進的培養機制維持，因此，物業管理企業需要明確相應的產權關系，讓人才與企業充分結合，同時還要對員工進行科學的職業規劃，保證人才能夠自愿的在企業中生存;對人才進行培訓與考核，企業需要根據評估結果制定相應的培訓內容以及培訓方式，由于人才之間的潛力不同，要保證分層次培養，并且在培養之后，要將培訓目標直接貫徹到考核之中，同收入掛鉤，促進人才成長，讓人才成為物業管理企業未來發展的基礎所在。

三、結語

綜上所述，文章已經系統的分析了我國物業管理行業的科學發展戰略，并對出現的問題提出了解決的方式。我國的房地產行業隨著管理體制的不斷改革，物業管理市場逐漸在完善，并且物業管理行業已經被更多的人接受。現階段，物業管理已經發展成為一項朝氣蓬勃的陽光行業，住宅建設與設計、房地產的開發與建造都成為我國未來經濟發展的重要增長點。相信在未來的發展過程中，中國的物業管理發展戰略將會日趨完善，最終一定會與國際物業管理市場成功接軌。

參考文獻

[1]阮飛勇.淺析物業管理存在的主要問題及對策[J].現代商業，2014.

[2]張韌.探析物業管理在發展中遇到的問題及應對方[J].價值工程，2014.

作者簡介：李思瀅（1986-），女，漢族，四川達州人，助教，人文地理學碩士，研究方向：房地產開發與物業管理。