論商業地產企業資金鏈管理的科學策略

馮峰

摘要：資金作為企業的血液，在商業地產企業開發建設及經營管理中發揮著至關重要的作用。很多企業因為現金流失衡、資金鏈短缺遭到了重創，甚至出現了破產。在商業地產企業發展中，具有資金投入多、投資風險高、開發建設周期長、資金缺口大、銷售回籠慢等特點。相關國家政策的出臺，加大了企業融資難度，使得企業資金鏈更加緊張。本文主要對商業房地產企業資金鏈管理中存在的問題進行分析，結合實際情況，提出有效的改進對策。

關鍵詞：商業地產企業 資金鏈 管理 策略

資金鏈指的就是維系企業正常生產經營運行所需的基本循環資金鏈條。現金、資產、現金的循環是企業經營的重要過程，企業要想正常運行，就一定要確保此循環的良性發展。在商業地產企業發展中，其資金鏈構成主要包括資金來源、資金使用、資金回流。目前，商業地產企業資金鏈管理中還存在著很多的不足，需要深入分析與研究，根據市場經濟與企業的發展情況，提出科學策略，促進資金鏈管理的全面展開，實現商業地產企業的進一步發展。

一、商業地產企業資金鏈管理中存在的問題

（一）資產負債率較高，經營性現金流偏低

首先，在商業地產企業資金鏈管理中，普遍存在著負債率高、現金流低的問題。過高的負債比，增加了企業經營風險，降低了企業的融資能力。在我國商業地產業發展過程中，存在著“空手套白狼”的情況，只要具備35.0%的資本就能予以項目開發，資金的回報率達到了300.0%，而英美國家基本不會大于30.0%。其次，經營性現金流普遍較差，企業資金較為緊張，出現了大量工程拖欠款的現象，加之各種建筑材料價格的不斷上漲，人工成本的不斷增加，為商業地產企業的生產經營帶來了很大的困擾。很多商業地產企業的經營性現金流均是處在負值狀態，只有部分企業達到了轉正狀態，總體而言，現金流并不充沛。一旦企業出現突發情況，如房屋銷售淡季，就會導致企業面臨資金流斷裂的風險。

（二）資金沉淀嚴重，利用效率較低

在國家政策與經濟環境的雙重作用下，地產企業均是奉行“土地為王”的理念，企業管理者均是用囤地形式，提高企業銷售利潤率，致使企業庫存的土地量明顯增加。在商業地產企業發展過程中，對市場估計太過樂觀，經常大量購買土地，開發建房，導致目前房屋空置現象非常嚴重，出現了大量積壓的情況，降低了變現能力，資金回籠速度較慢，導致企業資金出現了嚴重的沉淀現象。除此之外，企業運行資金管理能力較低，延長了現金流的周轉期，降低了資金的利用效率。

（三）資金鏈風險管理能力較差

在商業地產企業資金鏈中，存在的風險主要有管理型風險、項目經營型風險、銷售型風險、融資型風險。地產企業的資金來源主要是銷售回款、銀行貸款，所以，銷售型風險、融資型風險與企業資金鏈管理有著密切的聯系。銷售型風險指的就是企業銷售預售款與售出款無法及時到位，進而引發資金鏈趨緊的問題。融資型風險指的就是我國房地產企業融資渠道單一，銀行一旦限制貸款，企業資金就會出現缺口。2008年金融危機的出現，主要是因為美國房價的不斷下跌與貸款利率的不斷提升，購房貸款者的資金鏈斷裂致使房地產企業、融資機構的資金鏈斷裂，進而引發了金融危機，其向人們闡述了資金鏈管理的重要性，對我國房地產行業的發展有著非常深刻的警示作用與深遠的意義。我國地產行業市場和國家地產市場有著一定的共性關系，在次貸危機爆發的形勢下，要求我國地產企業需要提出有效的防范對策，促進地產市場的可持續發展。在地產行業發展過程中，開發商均是采用高杠桿盈利的方式，以小部分資本，大部分銀行借貸予以項目開發，致使銷售貸款無法及時回收，高額的銀行利息加大了企業資金管理難度，引發企業資金鏈斷裂，進而制約了企業的進一步發展。

（四）現金回流慢令商業自持面臨考驗

自持被越來越多的開發商所看好，也成為一些投資者對項目升值空間衡量的標準之一，這種模式的優點在于品牌做到一定程度，利潤持久穩定，但最大的缺點是，現金流回流速度慢，在發展速度上受到影響。

二、強化商業地產企業資金鏈管理的對策

（一）構建資金池，實施資金集中管理措施

集團企業資金可以利用現金池管理模式，沉淀企業內部的閑置資金，促進資源共享，同時開展一些有效的投資活動，提高企業的經濟收益。通過資金池的構建，母公司可以有效了解各子賬戶的現金流狀況，并且確定內控職責與內控效力，為管理工作的落實提供了便利條件。集團企業資金均是集中在母公司，由母公司進行控制與調配，子公司可以在需求資金的時候，根據有關規定運用資金池。一般而言，集團企業均是實施資金集中管理措施，這樣可以減少資金沉淀現象，提高了企業資金利用效率。在集團企業間資金融通順暢的情況下，可以將外部融資轉變成內源融資，進而降低了銀行信貸風險，減少了財務風險。通過資金集中管理、實時監控、統一調度等措施的落實，實現了企業資金收支的審核，有效提高了企業資金周轉效率，為企業的健康、長遠發展提供了足夠的資金流。

（二）增加流動資產比例，實施現金為王的持有政策

有關銀行界人士對地產企業的資信評價標準由原來的“土地為王”轉成了“現金為王”。在有關國家政策出臺的形勢下，對商業地產企業的發展產生了重大影響，企業一定要通過強化自身財務管理措施，提高企業品牌效應，避免政策變化影響企業資金鏈，出現大幅變動，甚至出現資金鏈斷裂的情況。對于中小企業需要保持應有的資金儲量，以備發生資金緊張的情況。

（三）降低資產負債率，增加經營性現金流

商業地產企業因為行業的特殊性，大多數資產負債率都比較高，流動負債率基本高于平均水平，此行業的長短期償債能力較差，要想有效降低資產負債率，只有借助提高資產周轉率的手段予以實現。企業需要加快應收裝款與存貨變現，盡可能縮短資金周轉期。針對萬科公司而言，其主要就是通過加速銷售、擴大現有資源的方式，縮短項目建設周期，進而其周轉率一直處在較好的水平上。企業需要在房地產項目土地批租、開發到銷售整個過程中做好現金流的預算和監控，此時，可以采取責任制手段，將每個項目的現金溢余和業務考核予以結合，通過現金收付職責明細化，巧妙的在企業內部實行“責權利”，考核評價每個項目的現金溢余情況并進行獎懲，提高員工的積極性。

（四）強化資金鏈風險管理

在商業地產企業發展過程中，資金鏈貫穿于企業發展的整個過程，任意環節出現問題，就會影響整個企業的發展。所以，一定要強化對企業資金鏈的管理與控制。在商業地產企業生產經營中，需要以資金鏈風險管理部門為核心，做好可行性評價，強調市場調研，對企業資金鏈予以實時監控，避免出現資金鏈斷裂的現象，影響企業的長遠發展。在企業資金鏈風險管理中，主要包括兩個部分：內部，指的就是從健全會計信息系統、優化企業財務管理流程、加強現金流監控等方面入手，降低企業的管理型風險、項目經營型風險；外部，指的就是不斷改善企業的融資環境，降低企業融資型風險。在商業地產企業生產經營中，面臨著很多的資金短缺問題，怎樣優化財務流程與財務管理系統，提高資金鏈風險管理水平，有效解決資金短缺問題，成為了促進企業健康、可持續發展的重要問題，一定要予以高度重視。

三、總結

總而言之，房地產行業在國民經濟發展過程中發揮著十分重要的作用，與國民經濟命脈有著十分密切的關系，是典型的資金密集型行業，需要大量的資金供應。而資金作為企業的血液，是促進房地產企業的健康、可持續發展的重要保障。為此，在商業地產企業生產經營中，一定要重視資金鏈管理，發揮資金鏈作用，促進企業的長遠發展。

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（作者單位：中新仁恒海門長江生態科技城投資發展有限公司）