以風險為導向 強化物業服務企業財務管理

許滔

摘要：物業管理服務從行業來看，所涉及空間范圍與時間范圍都十分寬泛而長久，與眾多業主和租戶的工作、生活息息相關，正因此，物業管理服務面臨的風險可能無時不在、無處不在，物業服務行業是利潤率相對較低的行業，風險的承擔可能給物業服務企業帶來致命的經營壓力，風險防范成為物業服務企業的首要問題，財務人員應以風險為導向，強化物業服務企業的財務管理，保障企業穩健發展。

關鍵詞：風險 物業服務企業 財務管理

隨著市場經濟的發展，我國物業服務企業得到了蓬勃的發展。物業服務業企業如何做好財務管理，保證企業財產資金安全，提高工作效率和效果，成了組織優化升級自身內部管理手段的重點。物業服務業企業只有做好財務管理，才能使資源配置合理，從而擴大物業服務業規模。這對于提高物業服務業企業整體管理水平有重大意義，能促使企業走可持續發展道路。

一、物業服務企業面臨財務風險和問題

（一）低價接盤風險

物業服務是利潤低的行業，“三分薄田難致富”，沒有數量的擴大，單單守著已有物業，隨著經營成本的逐年增加，利潤空間受到極大擠壓，企業生存堪憂。企業之間激烈竟爭導致物業服務價格下降，很多企業為了爭奪市場，無視行業正常的服務收費標準，人為降低價格，以搶占市場占有率，但是所收的物業費難以維持正常的物業管理工作，服務質量下降不說，想盡各種方法動用專項維修基金，最好實在撐不下去了，就一走了之，如此就陷入了一個惡性循環的怪圈，同時極大地影響企業品牌與信譽。

（二）收費風險

收費問題是任何一家物業服務公司都會面臨的問題，業主拒交物業費原因五花八門，物業管理收費難的主要原因：業主因開發商不履行售房時的承諾，入住后很多問題遲遲得不到解決而拒交物業管理費；開發商的建筑質量存在暇疵，長期整改不到位，在施工企業、物業服務企業、開發商之間扯皮，業主以此拒交物業費；房屋性質為投資房，業主沒有入住，有意拖延管理費的繳納；業主和物業服務企業的支付方式大多數以包干制和酬金制為主，然而大多數企業還是選擇酬金制為主，雖然酬金制比較先進，但是并不符合中國的國情。

（三）經營成本上漲，物業服務價格相對固定，經營風險日趨增加

隨著全球物價高漲、大宗商品需求劇增和美元貶值等因素導致中國經濟通貨膨脹和物價指數的上漲，物業服務企業運作成本連年攀升；中國人口紅利消退、用工荒、政策性工資標準年年上漲導致人工成本的逐年快速上升，而物業管理行業對勞動力的過度依賴，人力成本是物業成本中最大成本開支；現行合法不合理的稅負政策導致物業服務企業經營成本增加，物業服務收費調節機制缺失嚴重影響物業企業經營利潤，企業經營風險日趨增加。

（四）內部管理不嚴產生責任風險

物業公司涉及管理與服務范圍大，內部管理不嚴格容易出現管理漏洞，導致責任風險的產生，例如因某個員工工資出現失誤或沒有盡到相應的管理責任，給業主、工作人員或者其他人員帶來財務損失、人身傷害；小區安全、盜竊問題；員工進行維修操作不規范，造成設備耗損或財務損失等。不管是哪個環節出現問題發生事故，都會給物業公司帶來經濟及法律上的責任，致使企業出現較大的損失。

二、物業服務企業防范財務風險的幾點建議

（一）強化財務部門前期介入，為企業項目決策提供依據

物業服務企業在進行項目接盤時，財務部門應主動介入，與業務部門協同從而實現對項目接盤——運營全過程管理，避免業務部門為了盲目擴大業績，而且進行低價接盤。財務部門應根據甲方的實際要求及其項目定位，與業務部協同對項目進行整體評估，評估包括項目接管評估、項目費用測算、合同條款評估及其項目經濟增加值預測等各環節，并將評估結果反饋給決策層，以考察項目的盈利能力和后期項目運行的可行性分析，通過財務部門的前期介入，可有效判斷接盤項目的最低報價，為業務部門參與招投標報價提供有力的參考。避免前期低價中標，后期出現費用偏緊，無法保證服務配置，造成企業聲譽及其品牌的不利影響，也有利于提高項目的營利性能力，防范低價接盤風險。

（二）提高服務品質，加強收費管理

物業企業是服務于業主，應以服務理念為指導，樹立起“以人為本”的思想，對社區文化建設，要營造和諧社區。以服務入手，學會換位思考，站在對方的角度，了解其所想，以主動引導為主，有理有據的解決管理糾紛問題，提高業主對物業公司的滿意度，以減少拖欠物業費情況的發生。創新物業服務管理方式，主動吸取業主意見，化被動整改為主動整改，提升物業管理服務質量，通過和業主的溝通、互動，加強相互之間的理解及其支持。加大物業收費宣傳力度，讓業主們明白物業管理費是每個業主應盡的法定義務，讓業主知道交費合理、拒交可恥，欠交、少交甚至不交物業費，不僅影響到物業公司的合法權益，而且會導致其經營、維護、管理受到影響，損害全體業主的合法權益。對某些逾期不繳納或惡意拖欠物業管理費的業主，業主委員會應進行督促，讓其限期繳納，不然物業服務公司可向法院提起訴訟。除此之外，物業服務業企業不應簡單的復制總公司或其它地區的管理模式，應根據當地的風土人情、消費心理及其習慣進行修正或制定。

（三）加強管控，提高企業盈利能力

實施科技化和自助化管理，如停車場藍牙系統等，降低人工成本；引進先進節能控制技術，例如建筑設備節能自動化控制系統等，以降低建筑能耗；進行合理有效的設備運行時間安排，例如根據不同時間段照明需求的不同，對公共區域照明制定時間表等，以減少不必要的浪費和開銷；加強物業團隊建設，為員工進行職業規劃，提供完善的晉升平臺，強化培訓，鼓勵一專多能，適當增加福利，增強員工凝聚力，留住員工，減少人力資源重置成本；加強預算管理，建立目標責任制，與行業先進對標管理，提高企業利潤水平；加強各項物業服務業務的監督管理，例如停車費等，以防范收費監管漏洞，滋生員工私下收費現象。實施節能降耗管理，倡導綠色物業，實現行業可持續發展；創新盈利模式，用好物業小區“經營服務陣地”，從服務管理向經營管理轉化，深化專業服務模式，拓展多元經營，例如可以根據業主需求對房屋提供出租、出售等信息服務，收取適當中介費；與快遞公司合作代為收件、送件等多種經營方式，不僅降低了企業對單純物業費的依賴度，同時多元化業務的經營，還可提高業主的滿意度。

（四）強化公司內部控制制度，規范工作流程，減少管理風險

企業管理層要樹立高度的責任意識，建立與實施有效的內部控制，從經營管理的各個環節、企業不同發展階段入手，對風險進行逐一認別，分析，建立健全業務流程的規范化操作標準，組織落實并實施。企業管理層還應具體指導、監督、分析總結以及落實獎懲措施等，落實必要的投入，在人力、物力、資金、技術等方面提供必要的保障?？茖W地組織各項操作標準、制度、方案、法規、應急模擬演練等培訓，提高員工綜合素質與應變能力，降低因管理漏洞帶來的管理責任風險和其它運營危機；同時通過業務外包與購買保險，有效分擔風險。

加強物業服務中的細節管理，以強化因為細節問題而造成了管理風險，例如某些地段容易滑倒、小區內車行道路存在視野誤區等安全隱患時，應樹立警示牌，以提高防范意識。當工作人員在進行設備維護，例如電梯、線路等，不但要設置警示牌，還應設置警戒線，派專人看管，防范人們誤入，造成事故的發生。對業主等可實行刷卡進入，如短期居住人員可辦理臨時進入卡，外來人員則采用被訪業主電話核實的方式方可進入，以規范小區閑雜人等的進入，降低被盜幾率。加強小區內的安全文明宣傳，提高全體人員的安全文明意識，以防范高空墜物等情況的發生，以構建安全文明社區。

提高企業員工的業務素質，做到規范化服務，將服務的數量、及時性與績效工資掛鉤，將員工的被動服務化為主動進行，例如維修員工接到客服中心的維修工作聯系單，在規定時間內與客戶聯系，上門維修，并在一定的工時內完成作業，清理完現場殘留物；公司事先確定每一項維修作業的有效工時、維修人員月基本作業有效工時，月底對整月工作量進行有效工時統計，達到基本有效工時的支付滿額工資，對多出部分的按工時數進行獎勵，實行多勞多得，少勞少得。如此不但可以最大限度調動員工工作的積極性，讓員工主動接單，同時還可以深化各項工程流程及其工作制度的執行力度，防止業務拖拉等情況的發生，最大限度地降低管理風險。

三、結束

在新形勢下，物業服務業在我國經濟活動中的地位和職能不斷變化，只有不斷創新改革方式，才能提高物業服務業的競爭力，更好地面對財務管理過程中出現的問題。物業服務業的發展離不開財務管理，樹立持續發展財務管理的觀念，還要緊密結合自身的發展狀況，做好財務管理工作，還要帶動全體職工的共同參與。

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（作者單位：深圳市航天物業管理有限公司）