2014年樓市月歷

于洋

“時光很不客氣，從來不會等誰。”轉眼間，2014年已經過去了，回首這一年房地產業發生的那些事，總能讓人心潮澎湃。

從年初的“遇冷”，到2月杭州開始的降價潮起，到“金三銀四”的爽約，到綠城“易主”、房價“普跌”、政府“救市”，再到“9·30房貸新政”、年底回暖，這—年的房地產市場，有太多值得玩味的故事了。

歲末年初，本期地產策劃，將以月歷形式，逐月回顧青島以及全國樓市這不平靜的一年。

January 1

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成交“遇冷”、“樓市分化”

對于房地產市場而言，2014年的春節，著實有點冷。

根據中指院對2014年1月份包括北上廣深四大一線城市在內的43個主要城市住宅市場交易情況的監測發現，超過九成城市樓市成交量環比下跌。

以青島為例，在2013年樓市“暖冬”的影響下，2014年的青島樓市延續2013年年末的強勁勢頭，1月份青島樓市成交量雖然過萬，但相較2013年12月份仍有小幅下滑。

青島網上房地產統計數據顯示，2014年1月青島新房成交10138套，成交面積達1050716平方米。新房成交量與2013年基本持平，環比上月下跌36.02%，成交面積同比增長2.02%，環比上月下跌33.71%。

對此，業內人士普遍認為，一直以來，春節假期都是房地產市場營銷的淡季，大多數城市成交量較上月出現明顯回落，純屬意料之中。

可值得一提的是，在價格上，樓市則呈現出一二線城市穩中有漲，三四線城市穩中微降的趨勢。“樓市分化”已漸漸成為房企共識。

而這一點從“進軍三四線城市，到逃回北上廣”，品牌房企的布局調整中便可窺一斑。

February 2

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降價潮起、信貸收緊

馬年樓市的第一波降價發生在1.5線城市杭州，恐怕出乎了很多人的意料。

2月18日開始，兩個位于杭州市城北新興板塊的緊鄰樓盤，先后做出了大幅調整。德信·北海公園宣布以15800元/平方米的特惠價清盤。不到24小時，該樓盤斜對面的天鴻·香榭里跟進，曝出折后起價11800元/平方米，均價為13800元/平方米，相比此前的17200元/平方米，直降3400元/平方米。久違的樓市降價聲音，迅速引爆市場。

而幾乎與杭州降價同時，還傳出興業銀行停貸傳聞。雖然之前五大行及多家股份制銀行都表示，房地產信貸政策沒有變化，但從其對市場的影響來看，外部對中國樓市的信心在那時候已經開始動搖。

中金公司發布的報告就曾表示，2014年銀行對房地產業的信貸政策較2013年已有所收緊，尤其是對三四線城市住宅和一二線城市商業地產。

放眼青島，自年后樓市一直處于波動狀態，盡管各家銀行均否認有停貸現象，但整體看來，年初房貸利率不僅逆勢上漲，且額度緊張：首套房基準利率8.5折優惠消失的同時，9折優惠也難尋蹤跡，保留利率優惠的銀行已經越來越少，各銀行房貸利率普遍上浮。

據了解，余額寶、微信理財通等互聯網理財產品吸引了大量資金進入，這些資金多數為從銀行中“搬家”過來。這使得銀行備感壓力。業內人士表示，隨著利率市場化的推進，銀行競爭格局將更激烈，多數銀行都選擇繼續擠壓房貸占比，使得2014年貸款買房變得不再容易。

自此，房地產市場一片風聲鶴唳。王石等行業意見領袖更是發出了“2014年形勢不妙”的聲音。

March 3

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公積金新政、庫存危機

除了利率普遍上漲，讓剛需一族更揪心的是，個人住房公積金貸款政策的進一步收緊。

以青島為例，自2014年3月10日起，建立住房公積金賬戶滿12個月且在申請貸款的近12個月內連續正常繳存住房公積金12個月才具備貸款資格，而此前標準為6個月。此外60萬元的最高貸款額只有借款人及配偶均符合申貸繳存條件才有可能享受到，僅本人符合申貸的，購買新房貸款額最高為36萬元。公積金的進一步收緊無疑提高了消費者的購房門檻。

事實上，公積金的收緊畢竟是樓市中的個案，不具有普遍性，對全國房地產市場影響有限，但庫存危機的爆發則覆蓋全國主要城市，影響力可想而知。

3月，克而瑞20城樓市存量排名出爐，其中青島樓市存量達1504.1萬平方米，居第一位。緊接著的是上海990萬平方米、廣州738萬平方米，第四位的北京樓市存量為703萬平方米。而常住人口僅有800多萬的青島，不到北京的一半，庫存量卻是北京的兩倍多，存銷比達17個月。在這樣的基數下，青島庫存仍在以同比20%速度在攀升，庫存壓力不言而喻。

全國樓市大量的庫存積壓現狀，迅速引起了業內外人士的廣泛關注，庫存危機一觸即發。在限購限貸將進一步從緊的市場預期下，傳統樓市黃金期“金三”自然難逃“走下坡路”的命運。

April 4

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以價換量、持幣觀望

“金三”不約，4月間的樓市小陽春同樣很難出現。

中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據顯示，4月全國1 00個城市（新建）住宅平均價格為11013元/平方米，環比上漲0.10%，是2012年6月以來連續第23個月環比上漲，但值得一提的是，漲幅較上月縮小0.28個百分點。

在多方因素影響下，4月房地產市場表現“旺季不旺”，全國住宅均價與3月基本持平。而市場的低迷也進一步加劇了消費者持幣觀望的態勢。

其實，進入2014年以來，青島樓市一直處于不溫不火的狀態，各月成交均同比下降。4月青島樓市成交套數和成交面積環比3月均出現不同程度的下滑。

據搜房網統計數據顯示，4月份青島新房成交7468套，環比微降2.65%，同比下降18.34%；青島住宅成交6189套，環比微降3.40%，同比下降27.40%。此外，在新房和住宅的成交面積方面，4月青島樓市出現全線下降的現象，其中新房成交面積環比下降5.2l%，同比下降21.44%；住宅成交面積環比下降3.96%。

一言以蔽之，房地產市場表現欠佳。在開發房企迫于資金回款和去化壓力的背景下，平價開盤、打折促銷等“以價換量”手法順理成章地成為了市場主流。但與此同時，購房者對后市降價預期繼續升溫，進一步觀望并放緩入市。

May 5

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“跌”字當頭、綠城“易主”

有業內人士直言，5月份的全國樓市最熱門的話題莫過于哪里的樓盤又降價，房價還會不會繼續跌，而這也直接導致不少購房者觀望情緒增多。

從全國房地產整體情況看，經過數月的樓市低迷之后，價格回落已經成為普遍趨勢。中國指數研究院發布的百城價格指數顯示，5月份，全國100個城市新建住宅的平均價格為10978元/平方米，環比下跌0.32%。這是2012年6月以來，該價格連續環比上漲23個月后，首次環比下跌。

據青島網上房地產統計數據顯示，5月份，青島新建商品房共成交7332套，比4月少賣了136套，其中新建住宅共成交6066套，總成交面積606906平方米，環比小幅下跌2%；二手房共成交2215套，環比與同比跌幅均超一成。

樓市成交慘淡。在庫存累積及資金鏈繃緊的壓力之下，部分開發商開始選擇降價以回籠資金。但也不乏堅持不降價策略的開發企業，比如綠城。就連2008年房地產處于調整最困難的時候，綠城董事長宋衛平仍堅持“綠城不降價”，哪怕后期賣掉一些土地儲備或者項目。而這也讓綠城在外界眼中，成為一個“拒不降價”的典范。

2014年5月，同樣面臨市場危機，綠城還是堅持“不降價”，只是這次賣的不是項目而是公司。

5月22日晚，融創中國公開宣布，斥資62.98億港元收購綠城中國24.313%的股份。收購完成后，融創中國將與九龍倉并列成為綠城中國第一大股東。自2015年3月1日起，孫宏斌將擔任綠城中國董事會主席一職。

可眾所周知的是，融創與綠城的蜜月期并不長。

June 6

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房價“掉頭”、政府“救市”

統計數據顯示，2014年6月青島新建商品住宅價格環比下跌0.6%，與5月份相比跌幅擴大0.5個百分點，連續第二個月出現房價下滑。與2013年6月相比，今年6月青島房價同比上漲4.8%，雖然仍在上漲，但漲幅卻“縮”了1.6個百分點。

而青島顯然不是“孤獨行走”，全國眾多城市房價都呈現掉頭向下的趨勢。

在國家統計局發布的2014年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況中不難看出，整個市場局勢徹底扭轉，房價下跌成為主流。數據顯示，70個城市中，新建商品房環比下調城市達到了55個，二手房環比下調城市達到了52個。房價下調城市明顯增加。

眾多業內專家普遍認為，在信貸環境無明顯改善的情況下，房企唯有選擇降價讓利，才能實現資金回籠，進而在淡市中調整擴充土地或項目儲備。尤其對于所處區域競爭較大的項目，率先開展價格調整方能搶占先機。

從6月份開始，房價便進入下行軌道，不斷探底。然而，房價“掉頭”并不能一舉扭轉樓市低迷，市場萎靡不振，地方政府更是心急如焚。

6月20日，呼和浩特市房地產開發監督管理處官網發布文件放開限購，居民購買商品住房（含二套住房）在辦理手續時，不再要求提供住房套數查詢證明，產權登記部門不再對購房人的房屋套數進行查詢。不過，上述文件于6月25日下午被呼市以“打印錯誤”為由從官網上撤掉。

當時市場預計，呼市此舉很可能是類似于沈陽的“一日游”，原因是觸碰了取消限購這條敏感紅線。

不過，在26日晚間，呼和浩特房地產開發監督管理處發表“更正聲明”稱：將第七項第二行括號內“含二套住房”改為“含二手住房”，并重新發布了該文件。

有分析人士指出，盡管全文回避了“取消限購”幾個字，但不再對購房人的房屋套數進行查詢，意味著徹底放開限購。

至此，呼和浩特放開限購，成全國首個正式發文確定放開限購的城市。此后，“救市”追隨者絡繹不絕，各地政府均開始松綁限購。

July 7

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一線城市首跌、青島成交首漲

在嚴峻的形勢之下，房企的去庫存化全面鋪開，降價跑量持續升溫。

數據顯示，與6月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有64個。7月，一線城市價格指數也首次全面下跌。

但值得一提的是，7月，青島的交易量在降價的市場作用下首次上漲。

根據青島網上房地產數據顯示，7月島城新建商品房共成交787 5套，總成交面積837746平方米，與6月相比上漲兩成多。其中新建住宅共成交6188套，總成交面積638223平方米，住宅成交量環比增長19%。從同比數據來看，新房成交量出現今年以來的首次上漲，比去年7月同比多賣了68套。自進入2014年，每個月的新房成交量與上一年同期相比都在下降，與201 3年上半年的火爆場面形成鮮明對比。此次，交易量的首次上漲著實讓低迷的樓市看到了希望。

而在7月的最后一天，市國土資源和房屋管理局發布消息，對黃島、城陽及高新區完全放開限購，對另外四個區144平方米以上的戶型放開限購。這一重磅消息的發布使得相對平靜的樓市掀起了一陣陣波瀾。

August 8

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限購松綁、成交“逆襲”

數據顯示，8月全國100個城市新建商品住宅平均價格為10771元/平方米，環比連續第4個月下跌。連續多年增長的房企業績也轉頭向下，超半數企業上半年業績下跌，20大標桿房企中凈利潤率低于10%者超過一半。

面對慘淡的市場現狀，地方政府持續松綁樓市，8月份，一二線城市的房地產銷售也呈現企穩趨勢。其中，青島樓市成交量更是上演“逆襲”的戲碼。

毋庸置疑，8月1日，青島市部分放開樓市限購令，對樓市來說是個不小的利好。

據青島網上房地產數據顯示，青島8月新建商品房共成交10545套，總成交面積1053844平方米，與7月相比上漲34%，這是自今年2月份以來新房成交量首次超過萬套、新房成交面積首次突破百萬平方米。從同比數據來看，今年的新房成交量徹底“逆襲”，新房成交量遠超去年同期。

Seplember 9

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限購放開、“9·30新政”

8月，剛剛部分放開限購的青島樓市，進入9月，又一次迎來政策利好。

據青島市國土資源局和房屋管理局官方微博消息，自2014年9月1日起，放開市南區、市北區、李滄區、嶗山區套型面積在144平方米以下住房的限購政策。自此，實施了三年半的青島樓市限購全部被放開。

統計數據顯示，青島9月新建商品房共成交10469套，總成交面積1026369平方米，連續第二個月新房成交量超過萬套。

而縱觀全國，在地方政府主導的“救市”下，開發企業以此為契機，抓緊“以價換量”，降價幅度進一步加大，房地產市場開始出現積極變化，各地成交量企穩，庫存上升幅度趨緩，消化周期趨于穩定，開發商拿地熱情逐漸恢復。

好消息總是接踵而至。在9月的最后一天，央行和銀監會聯合發文，重申首套房貸優惠以及松綁調整“限貸”政策。“新政”指出，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

“9·30新政”一出，市場預期發生明顯改變，原本持幣觀望的購房者紛紛準備入市。盡管后來我們發現，在種種原因促使下，七折利率并未出現在市場中，但其仍撬動了購房者敏感的神經，改變了市場預期。

October 10

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樓市回暖、老宋意欲重返、“大炮”退休

國家統計局數據顯示，10月份，全國商品房銷售面積和銷售金額的降幅均比前9個月有所收窄。其中，成交面積降幅收窄0.8個百分點，銷售額降幅收窄1個百分點。

10月份單月數據表明，商品房銷售面積當月達11362萬平方米，降幅比9月減緩8.7個百分點；商品房銷售額超過7000億元，降幅比9月減緩8.2個百分點。

從數據來看，頻繁的利好政策未能轉化為實際效益，但房地產市場銷售數據轉暖已是不爭的事實。樓市回暖的預期已然形成。

就在這樣的時間節點上，10月21日晚，任志強，又稱“任大炮”，北京市華遠地產股份有限公司的原董事長，發微博證實自己退休的消息。多年來，房地產的每一個時間點、每一個大事件發生，都能聽到他的聲音。起初，聽聞他的退休難免有些傷感。可不久，我們便發現他是“人退嘴不退”。如今，仍能聽見他關于樓市的看法與評論。

而與任志強離開企業不同，10月29日，“宋衛平將重返綠城”的消息開始傳開，原因據說是宋衛平接到了太多老業主的投訴電話。從10月底傳出宋衛平意欲重返綠城時起，“融綠并購之爭”就成為地產行業最大的話題。直至年底，宋衛平還錢回歸，中國交通建設集團進入方暫時告一段落。但新的劇情，還將繼續發展下去。畢竟融綠平臺還在，繞不開的姻緣，自少不了新的劇情。而日后種種，恐怕沒人能說得清楚。

November 11

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雙十一“觸網”、“央媽”降息

中國指數研究院公布百城房價指數顯示，2014年11月，全國100個城市（新建）住宅平均價格環比下跌0.38%，為連續第7個月下跌。但大城市房價已企穩回升，樓市成交量也在攀升。

以青島為例，根據青島市網上房地產統計，11月份青島新房成交10670套，其中住宅成交9146套；11月二手房成交2269套，環比上升16.36%。數據顯示，新房、二手房成交均環比上漲，其中，新房成交量更是創今年單月新高。

業內人士認為，相比往年“貓冬”月份，11月份成交明顯受到系列政策的疊加影響，在經過了“限購解除，限貸放松，利率優惠”三大階段之后，購房者從觀望轉向入市，大城市房價再跌可能性極小。但需要注意的是，年內大部分城市高庫存的現狀仍未改變，“去庫存”仍是樓市主旋律。

在這種情況下，為了拓寬銷售渠道的開發企業紛紛“觸網”。2014年被稱為房地產互聯網元年。在互聯網浪潮席卷之下，房地產與互聯網也開始頻繁接觸建立諸多聯系。各大房企紛紛聯手京東、淘寶等網絡平臺，為自己行業探索出新的“玩法”。盡管目前二者的結合僅僅停留在營銷方面，但日后不排除互聯網將像改造其他行業一樣改造房地產業。

而就在企業積極去庫存的同時，“央媽”也出手了。11月21日，央行兩年之后再度降息，5年以上的貸款利率從此前的6.55%下調至6.15%。以貸款100萬元，20年還清、等額本息還款為例，降息后，一個月可以少還234元。

然而，政策的效果顯現需要時間，因此，對于11月份樓市的提振效果十分有限，但政策疊加效應對日后房地產銷售產生的積極影響是顯而易見的。

December 12

關鍵詞：

預期逆轉、不動產登記、萬達上市、去行政化

限購限貸政策松綁、降息政策效力持續，加之，在房價環比跌幅持續收窄的態勢下，部分購房者擔憂未來房價出現止跌反彈的態勢，所以在年底積極入市。使得12月前20日樓市成交行情較好。

據悉，截止到12月20日，全國20個典型城市中，有18個即九成城市出現了成交環比上升。一、二、三線20個典型城市新建商品住宅成交面積環比增幅分別約為28%、12%和34%。一線城市改善型需求釋放較明顯，帶動樓市成交量上升。

以青島為例，據房價點評網青島機構數據中心統計，12月22日-12月28日，青島市新房成交2883套，成交面積30.90萬平方米，環比分別上升26.34%，29.53%。其中商品住宅共計成交2613套，成交面積27.28萬平方米，環比分別上升27.03%，26.16%。

有分析人士指出，一方面，受此前央行“9·30新政”及首套認定標準放開的直接性利好影響，剛改型置業人群在四季度末期的房貸市場中持續入市，繼續占據房貸成交量的主導地位。另一方面，央行年底意外降息的政策利好促使二手房價格逐漸企穩回升，也引發了大批首次置業群體年末抄底購房的心態，帶動改善與首次置業人群的購房意愿升溫。全年積壓的購買力在年末最后一個月得到充分釋放，使得12月份的房貸成交量持續走高，預計12月成交將創2014年月度新高。

而借著年末樓市成交上漲的東風，12月23日，萬達集團董事長王健林去港交所敲鐘了，盡管未能超越馬云奪回中國財富榜第一把交椅，但萬達商業地產正式在H股掛牌交易，總融資規模為42.7億美元，成為香港近三年來最大規模的IPO。有分析認為，這樣的認購業績在港股目前平淡表現的前提下比較難得，證明了市場對于萬達商業地產上市期待已久且預期良好。而這背后，自然離不開全國樓市的暖風吹拂。

可就在大家感受樓市暖冬的時候，不動產登記來了。近日，國務院總理李克強簽署第656號國務院令，公布《不動產登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。《條例》共六章三十五條，對不動產登記機構、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等作出規定。

對此，青島房價點評網高級分析師張斌認為，對于不動產統一登記的作用，不少人認為會帶來拋售，從而直接影響房價。其實影響的只是部分特殊房產，比如不明權屬或非法財產，數量所占比例很小，且多為高端或投資性物業，對市場整體價格影響不大。另外，長期看只是實現技術平臺，為未來征收房地產稅奠定基礎。無需擔心市場會有大幅的波動。

其實，相較于不動產登記，更讓業內人士擔憂的是房地產業的未來。12月11日，一年一度的中央經濟工作會議在北京閉幕，會議敲定了2015年經濟工作的5項主要任務。值得一提的是，以往熱點的“調控”和“房價”等詞匯消失不見了。不難看出，房地產市場去行政化已成必然。但如此一來，地產開發商卻不淡定了。SOH0中國董事長潘石屹酸溜溜地說：“地產商很失落，感覺行業走到了盡頭。”

回顧2014年跌宕起伏的樓市變化，著實讓人對其未來的發展揪著一顆心，難道真得如潘石屹所言？答案顯而易見，在中國城鎮化的大背景下，地產商仍有較大的發展空間，只是可以肯定的是，日子將一天不如一天，機會和風險并存。那么，未來的路究竟該如何走？

其實，潘石屹早已有了想法，因為“對前景看不清楚”，“在這個動蕩的時候，我們還是采用最保守的辦法，保持理性很重要。”