建立城鄉統一建設用地市場的問題及對策研究

黃建水

(華北水利水電大學法學院，河南鄭州450046)

建立城鄉統一建設用地市場的問題及對策研究

黃建水

(華北水利水電大學法學院，河南鄭州450046)

社會的進步、經濟的發展需要農村和城市的共同發展。我國實行社會主義市場經濟以來，國有建設用地市場逐步完善，已經發展的相當成熟，然而農村集體建設用地市場受到相關法律的限制，不能入市交易。巨大的市場需求導致農村集體建設用地隱形市場的出現，農村集體建設用地制度改革走向了畸形發展的道路。研究我國城鄉統一建設用地市場存在的問題和成因，提出有效的解決對策，對于促進我國城鄉統一建設用地市場規范有序發展，落實十八屆三中全會農村土地改革的精神具有重要指導意義。

城鄉統一;建設用地市場;對策研究

土地是人類生存的依托，物質生活的載體，對于人多地少的中國來說，它的有效利用尤為重要。隨著我國經濟社會以及城鎮化的快速發展，建設用地的使用規模不斷擴大，國有建設用地即將消耗殆盡，農村集體建設用地也被大量的征用占據。特別是我國實行會主義市場經濟以來，國有土地市場飛速發展，土地財政的巨大收益，使得地方政府不斷強化征收理由，大肆掠奪農村集體土地。由于城鄉土地二元結構體制所限，土地供需矛盾不斷加劇。巨大的市場需求不斷刺激農村集體建設用地的所有者，然而，農村集體建設用地的制度改革卻停滯不前，農村集體建設用地隱形市場的出現，導致農村集體建設用地制度改革走向了畸形發展的道路。盡管我國政府在很多地方推行農村集體建設用地流轉的試點工作，但由于我國有關土地管理法律法規的限制，并沒有真正形成市場產生實際的產權交易，而是簡單的合作、入股、出租等。黨的十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出:“建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。”因此，研究我國城鄉統一建設用地市場存在的問題和成因，提出有效的解決對策，對于促進我國城鄉統一建設用地市場規范有序發展，落實十八屆三中全會農村土地改革的精神具有重要指導意義。

一、統一建設用地市場的理論基礎

(一)建設用地市場概念的界定

我國土地分為三類:農業用地、建設用地和未利用土地，其中建設用地根據土地所有權不同，分為農村集體建設用地和城市國有土地［1］145。農村的集體建設用地分為三大類，即宅基地、公益性公共設施用地和集體經營性建設用地。

宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。宅基地的所有權屬于農村集體經濟組織。農村宅基地具有無償、無限期使用的特點，是國家對農民的一種福利性安排，其數量

約占農村建設用地的70%。

公益性公共設施用地是指農村用于主辦公益事業、建設公共設施的土地，包括所建學校、幼兒園、共用農作物收獲晾曬場、祠堂、公墓等用地，其數量約占農村建設用地的20%左右。

農村集體經營性建設用地，是指現存的具有生產經營性質的農村建設用地，包括集體經濟組織使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地，興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業、商業所使用的集體建設用地，如過去的鄉鎮企業用地，農村供銷合作社用地，其數量約占農村建設用地的10%左右。專業用語講，農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中，被土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商業服務等具有經營性用途的土地。

由于我國的建設用地分為國有建設用地和農村集體建設用地，相對應的建設用地市場就會分為城市國有土地市場和農村集體建設用地市場。由于現階段農村宅基地和公益性公共設施用地對農民生活所具有的特殊社會保障地位，農村集體建設用地市場則主要指農村集體經營性建設用地市場。因此，我們所稱建立城鄉統一建設用地市場，目前首先是要建立農村集體經營性建設用地市場，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價，而后實現城市國有建設用地市場與農村集體建設用地市場的統一。

(二)統一建設用地市場法理依據

1.制度變遷理論

在我國《土地管理法》中，關于對建設用地的使用、流轉等沒有給出清晰的界定，而且還限制農村集體建設用地入市流轉，為了實現城鄉一體化建設，我們需要突破這種桎梏，也就是促進制度上的變遷。但是制度能否變遷，是新制度中的利益主體與舊制度中管理者之間的較量，同時也要看新制度實行的成本與帶來利益的比例。一方面農村集體建設用地的流轉已經不可逆轉，而另一方面現行的法律法規又禁止土地入市，對集體建設用地的管理還有很多的不足，并且集體建設用地低成本，零稅費的流轉，這就導致隱形市場大量滋生，況且對農村集體建設用地進行市場優化配置，利大于弊，收益遠遠大于成本，所以這種勢不可擋的力量迫使我國土地制度的變遷［2］。

2.物權平等保護理論

在法治社會里，首先應該強調的就是平等，所有者的法律地位平等是法治社會的基本原則。平等作為憲法原則當然要求《物權法》堅持一切物權所有人的法律地位平等。國有土地和集體土地都是建設用地的組成部分，它們的法律地位是平等的，不能只將國有土地作為我國的建設用地，可以在市場上自由的交易流轉，也應該保證農村集體建設用地可以進行交易，也就是說要打破國有土地享有處分權，集體建設用地只享有使用權這種陳舊理念，保護農村集體建設用地市場，在法律上受到平等的待遇，擁有平等的地位，這樣才有利于建立城鄉統一建設用地市場。

3.土地產權理論

所謂的土地產權就是關于土地財產權利的問題。土地產權理論指的是地產權商品化及土地產權配置市場化理論。在國外，不論是以土地私有為基礎的完全交易模式，還是以國有土地為基礎的市場競爭模式都比較注重土地交易，注重土地財產權利［3］10-11。土地產權理論普遍性認為要使產權有效發揮作用，必須使資產普遍有其所有者，否則哪一領域有限。資源缺少所有者，哪一領域就必然無序且無效;土地產權理論獨占性認為在大多數情況下，產權越是獨占和完整，資源配置越有效，只有當交易費用極高，使得獨占性排斥了產權的轉移時，產權的獨占性才會降低資源配置的效率;土地產權理論可轉移性要求產權必須可自由地交易，否則資源配置難以奏效。由此可見，產權是一種排他性的權利，而且這種權利必須是平等交易的法權，而非特權。它是規定人們行為相互關系的一種游戲規則，是社會經濟有效運行的基礎。因此，在正交易費用的世界里，產權明晰有利于交易費用的節約，以及給交易雙方一種收益的預期，提高資源配置的效率。土地產權理論對我國當前進行的農村土地制度改革具有重要的指導意義。

二、建設用地市場現狀及問題分析

(一)我國建設用地市場現狀

建設用地市場主要是城市國有建設土地市場和農村集體建設用地市場兩類。國有建設用地市場目前分為使用權出讓市場、使用權轉讓(出租、抵押、轉讓)和使用者間的土地使用權轉讓三級。由于國有建設用地市場已經發展得比較成熟，所以在這里不做過多的贅述。農村集體建設用地市場的發展不足，主要是受到我國土地法律法規的限制，加上我國社會管理制度方面的空缺，表現出了國家對農村、農民重視不夠，城鄉之間區別對待，農民不能享受同城市居民同等的待遇，尤其是土地權益。這種差別對待導致農村集體建設用地市場產生一些嚴重的問

題，例如隱形市場中的小產權房問題。為了解決城市建設用地的急需，許多地方實行土地增減掛鉤試點，但實行土地增減掛鉤試點并不能解決城鄉統一建設用地市場問題，土地增減掛鉤實質就是增加城市的建設用地要與減少農村的集體建設用地掛鉤，農村建設用地并沒有真正進入市場進行流轉，不能平等地享受利益分紅。國有建設用地和農村建設用地在產權上地位不平等，割裂了城鄉統一建設用地市場［4］。然而這種割裂只能使城市建設用地市場日益完善，農村集體建設用地市場建立遭到阻止，使得農民不能享受到象城鎮居民因城鎮用地市場顯化所帶來的好處。這不僅會引起農民對國家政策和法律的反感，而且會擾亂市場秩序，甚至導致建設用地市場失靈，造成難以控制的局面。

(二)統一建設用地市場現存的問題及成因

1.城鄉統一建設用地市場現存的問題

城市國有建設用地市場和農村集體建設用地市場的合法與不合法性的不平衡發展，導致一系列尖銳的問題出現，具體有以下幾方面:

(1)法律局限，土地二元制結構難以協調。由于我國相關法律法規的規定，農村集體建設用地只有從集體所有轉為國有后才能進入市場，這就導致了農村集體建設用地必須局限于“被征收”這一條出路，農村集體建設用地市場沒有合法生長的途徑。

(2)基準地價難以確定，集體建設用地市場不能顯現。由于我國特有的國情，土地市場發育未能象資本主義發達國家那樣成熟，也就沒有相應的中介機構。我國農村土地流轉時，土地的定價評級工作無法開展，這就造成農村集體土地缺乏科學根據的價格標準體系，在流轉交易中交易者很難獲得相應的價格信息［5］。

(3)缺乏統一的交易平臺及法律保障，土地流轉秩序混亂。為了避開法律的管制，許多地方都采取一些規避法律的行為來進行集體建設用地的流轉，如有的打著出租、聯營的名義，其實質卻進行土地使用權的轉讓等行為。這種行為嚴重沖擊了國家的相關法律法規，破壞擾亂了國有土地市場的正常秩序。

(4)缺乏相關立法，農民的流轉收益難以保障。由于缺乏相應的法律法規保障，農村集體建設用地流轉出現大量隱形交易，游離在市場監管之外，加之分配方式的模糊不清，土地流轉收益的分配很難保障農民的利益。

(5)農村集體建設用地流轉欠缺監管，隱形市場存在隱患。在各地建設用地流轉中，相關部門對交易的對象即建設用地通常沒有進行嚴格的審查，原因是這些部門通常不具有相關健全完善的審查標準、審查規定和規則。這就可能帶來一系列違法違規行為的發生，農村土地的集約利用及耕地的保護工作也會受到很大影響而不能有效地開展。

2.建設用地市場所存在法律問題的原因

(1)產權界定的模糊且存在缺陷。由市場經濟理論可知，產權界定的清晰與否直接影響著市場機制能否正常運行。按照現行的法律法規規定，我國農村集體建設用地的產權屬于農民集體所有，但是“農民集體”本身卻是一個抽象化的概念，這就造成了在行使權利的時候權利主體變的模糊化。這就造成了土地資源在配置的過程中交易比較混亂，效率也十分低下等。

(2)法律法規的滯后及缺位。《土地管理法》中許多條例都對建立城鄉統一建設用地市場進行了限制。鑒于許多法律法規都對集體建設用地直接入市進行了限制性規定，其要想進入則必須進行轉權。

(3)市場配套體系及機構的不健全。相對于國有土地使用權流轉市場而言，集體建設用地流轉市場從一開始就在畸形發展，交易平臺、中介機構等就沒有。

三、城鄉統一建設用地市場構建的模式的實踐選擇

(一)我國集體建設用地入市的實踐探索

隨著我國城市化與工業化的快速發展，城鄉建設用地二元結構的制度安排導致了一系列問題的產生，進行土地制度創新成了解決農村經濟發展困境的必然選擇。許多地方在政府的主導或者默許下積極探索，尋找集體建設用地使用權交易的有效方式，并出現了南海模式、蕪湖模式、杭州模式等比較典型的集體建設用地入市模式。

1.蕪湖模式

蕪湖市的集體建設用地入市的試點地區主要通過以下幾個步驟來實現的。首先，試點的各鄉鎮對當地土地利用規劃和集鎮規劃進行認真的編修，將試點區域內的土地劃分為農用地和建設用地。其次，由村集體組織出面將農民承包的集體土地經營權收回，簽訂“收回土地承包經營權協議”，收回農民土地承包經營權的同時向農民支付賠償金。再次，村集體組織將收回的土地承包經營權轉讓給當地鄉鎮政府，由鄉鎮政府成立建設投資公司對土地進行平整，然后以各種形式將這部分土地出讓用于工商業建設。最后，將土地出讓收益在縣、鄉以及村集體經濟組織之間按一定比例進行分配。蕪湖模式實現了集體建設用地在所有權權屬不改變的情況下

進入城市建設用地市場，這具有突破性的意義。

2.杭州模式

杭州模式的做法，一是將城市規劃區內的集體土地征為國有并發放集體留用地指標。在規劃區內，被征地的農民集體在獲得征地補償的同時都可以獲得征地數目的10%的留用地指標，這部分留用地所有權屬于國家，而使用權歸集體所有并且只能由集體開發經營。二是由農民集體對留用地進行開發經營并進行流轉。農民集體可以用征地補償款對留用地進行自主開發建設或者與其他用地單位合作開發經營，但是經營范圍受到了嚴格限制。三是農民集體擁有留用地開發經營收益。除了繳納相關的土地稅費之外，留用地經營收益歸農民集體所有，用于增長失地農民收入。四是留用地土地使用權管理辦法與其他國有土地使用權管理辦法一致。杭州模式實質上是在現行農地轉用制度的基礎上對征地雙方的利益關系進行了改良性調整，農民集體和農民從中取得了一定的土地收益，對于緩解城鄉建設用地二元結構帶來的矛盾有一定的意義。

3.南海模式

首先，進行“三區”規劃。把集體土地按功能分為基本農田保護區、經濟發展區和商住區，允許符合土地利用規劃的集體土地用于工商業建設，允許集體土地使用權流轉。其次，實行集體土地股份制。將集體財產、集體土地、集體土地承包權折算成股份，按照本村戶籍人口以及成員的不同情況配置股權，并將全村土地集中起來農民集體統一規劃、經營以及管理。再次，集體土地使用權以各種形式(包括出讓、出租、轉讓等形式)實現流轉。農民集體成立專門機構負責經營集體土地資產，進行基礎設施投資以及廠房、商鋪的建設，并將廠房、商鋪對外出租，收取租金。最后，實現將土地收益保留在農民集體內部。南海模式經過十幾年的探索，取得了較好的成效，逐漸成為我國集體建設用地入市的主流模式。

(二)建立城鄉統一建設用地市場的構想

經過十幾年的探索，我國各地的實踐在實現集體建設用地入市方面積累了許多寶貴的經驗，為我國改變城鄉建設用地二元結構的局面提供了重要的思路與方案。

1.建立城鄉統一建設用地市場的基本原則

首先，建立城鄉統一建設用地市場必須遵循平等的原則。要改變目前根據土地所有制與土地使用者的身份實行不同的土地管理辦法的格局。在市場準入方面，不再依據土地的所有權權屬，而應根據土地利用規劃實行統一的建設用地供應政策。建設用地進入市場流轉，集體建設用地與國有土地必須在土地稅收、相關稅費以及土地增值收益的分配上實行統一的標準，待遇上實行平等的對待。

其次，建立城鄉統一建設用地市場必須遵循漸進的原則。城鄉統一建設用地市場的建設必須與國家耕地保護政策以及維護城市建設用地市場秩序相結合，漸進有序地推進，不能武斷地允許農民一窩蜂地將集體土地轉化為建設用地，應在政府制定土地利用規劃的基礎上，對土地實行嚴格的管制政策，分步有序地推進。

再次，建立城鄉統一建設用地市場必須遵循統一監管的原則。建立城鄉統一建設用地市場必須對集體土地和國有土地實行統一的監管政策。政府要在完善土地利用規劃的基礎上，對集體土地和國有土地進行統一的用途管制，將集體土地與國有土地納入統一的市場監督體系。

2.建立城鄉統一建設用地市場的基本標準

建立城鄉統一建設用地市場的基本標準包括以下幾個部分的內容。其一，統一入市標準。在統一的土地利用規劃的基礎上實行嚴格的土地用途管制制度，不管是國有土地還是集體土地，只要符合土地利用規劃便具有進入城市建設用地市場的入市資格，相關政府部門應對各個土地的入市資格進行審核并進行登記，嚴厲打擊違法改變土地用途的行為。其二，統一征地標準，將政府征地的范圍牢牢控制在“公共利益”范圍之內。符合公共利益要求的，政府有權行使征地權，征收對象為國有土地和集體土地。其三，統一監管標準。對集體土地與國有土地實行統一的土地稅收等土地政策，將集體土地與國有土地納入統一的市場監督體系。

3.建立城鄉統一建設用地市場的關鍵

建立城鄉統一建設用地市場有幾個關鍵的問題:一是編制科學合理的城鄉土地利用規劃;二是明確界定“公共利益”的范圍，縮小征地范圍;三是明確農村集體土地的所有權主體，給具體化的集體經濟組織確權發證。

統一建設用地市場構建關鍵在于將農村集體建設用地納入建設用地的統一市場中，將農村集體建設用地使用權通過流轉、入股、聯營、租賃、抵押等方式進行市場化配置。在統一市場的構建中，著力構建統一的信息服務平臺、統一的市場服務體系，如價格評估機構及土地市場咨詢機構等。通過這些體系的建立、成熟運作發展使得農村集體建設用地能和城市建設用地一樣，均能通過城鄉統一的建設用地市場配置，與用地單位之間進行交易和開發。在這一過程的實現中，還必須依靠國家通過稅收、管理、

規劃及法律來進行宏觀調控，以保障城鄉統一建設用地市場合理、合法、有序、健康地運行。

四、建立城鄉統一建設用地市場的對策

我國的二元土地結構阻礙了城鄉之間土地流轉，應該打破這種局面，建立城鄉統一建設用地市場，對此提出以下幾點對策:

1.制定總體發展規劃。任何一項目標都要有科學合理的規劃，只有按照規劃才能順利并且高效率地完成目標。制定總體規劃的主要思路是:首先要正確把握城鄉建設用地的發展態勢，不能只在乎經濟的發展而忽略我國生態環境，要保護我國可利用的土地資源，給農民留有足夠的耕地。其次是控制建設用地使用范圍。由于我國目前經濟情形，城市的收益要遠遠高于農村的集體收益，如果沒有明確建設用地的使用范圍，會造成大量的農村集體土地向國有土地轉變，容易造成城鄉統一建設用地市場混亂的局面。再次就是鼓勵民眾積極參與到規劃的編制中來，聽取民眾意見或建議。這樣既保證了民眾的參與權，同時也起到了監督的作用，確保總體規劃的科學性、合理性。制定城鄉統一建設用地的總體規劃也具有十分重要的意義:有利于建設用地市場主體的地位平等。不論是國有建設用地還是集體建設用地都可以進入市場進行交易，同時總體規劃規定了建設用地的使用范圍也為城鄉統一建設用地市場良好發展提供了保障。

2.完善農村土地產權制度。首先，明確集體土地所有權主體，合理界定農村集體成員資格，實行“按份共有”。各地可根據本地實際情況以及風俗習慣對農村集體成員資格進行合理界定，發放相關憑證，實行“按份共有”。其次，賦予集體土地更為完整的所有權權能。產權體現人們之間相互的關系，且隨著市場交易的深入發展而不斷細化并派生出新的權利。

3.健全相關的土地管理法律法規，制定平等對待兩類建設用地的土地制度。我國現行的土地管理法律法規對國有土地與集體建設用地采取區別對待的政策，實行的是二元的土地制度。而事實上不管是國有土地還是集體建設用地，唯一的區別僅僅在于所有者不同，卻因為二元的土地制度而導致這兩類建設用地權利上的巨大差異，這是不合理的。因此應當制定統一的土地管理法律法規，對兩類建設用地平等對待。應該修改禁止集體土地入市的相關法律條款。城鄉統一建設用地市場的構建，必須對與之相沖突的法律條款進行刪減與修改，為集體建設用地入市掃清法律障礙。要制定規范集體建設用地流轉的法律法規。雖然現有土地管理法律明令禁止集體建設用地入市，但是為了探索更佳的集體建設用地管理模式，國土資源部先后在多個省份開展了一些集體建設用地流轉試點。制定“公共利益否定式目錄”。然而法律卻從未對“公共利益”的內涵與范圍進行明確界定，加上其他法律條款的漏洞，造成了政府征地權的濫用。對于地方政府來說，以征地方式撬動地方城市化與工業化的成本較低，地方政府對征地方式仍會有較大偏好。因此，必須對地方政府的不當的征地行為進行遏制，才能促進城鄉統一建設用地市場的構建。

4.合理分配土地增值收益。合理分配土地出讓收益，抑制地方政府的征地沖動、矛盾。要將土地出讓金的收支納入地方政府的資金預算管理之中，接受地方人大和公眾的監督，從源頭上遏制地方政府的征地沖動。目前土地出讓金大部分歸地方所有的分配格局，一方面增加了地方政府的財政收入，一定程度上緩解了地方政府財權與事權不相匹配所造成的財政窘境;另一方面卻也使地方政府日益依賴于土地出讓金收入，加劇了地方政府的征地沖動和盲目征地的短視行為。建立現代土地稅收體系，對土地增值收益進行合理分配是建立城鄉統一建設用地市場的內在要求。以城鄉統一建設用地市場的制度安排來取代征地制度，一方面使地方政府喪失了獲取征地差價的巨大利益空間，保證了農民的合法權益;另一方面卻也可能使地方政府因財政難以為繼而千方百計阻礙城鄉統一建設用地市場的構建，繼續推行征地制度。因此，建立現代土地稅收體系，為地方政府提供長期而有保障的稅收來源是城鄉統一建設用地市場順利推進的重要保證。

5.轉變地方政府職能，完善土地市場監管體系。

(1)切實轉變地方政府職能。為了確保城鄉統一建設用地市場規范、有序、健康地運行，必須轉變地方政府職能，糾正地方政府角色的“錯位”“越位”和“缺位”，使地方政府的角色實現由城市經營者到城市管理者的轉變。首先，要進一步理清政府職能的范圍。地方政府大肆經營城市的做法，實際上是以市場主體的身份參與了經濟活動，這與其基本職能相去甚遠。其次，調整地方官員政績評價指標，促進地方政府職能轉變。地方政府熱衷于經營城市與現行地方官員政績評價辦法有著不可分割的關系。

(2)完善土地市場監管體系。在糾正政府角色“錯位”“缺位”以及“越位”的同時，政府要承擔責任，彌補市場的缺陷，綜合運用各種手段，對土地市場進行科學的監管。在這一點上不僅要制定市場規則，建立統一、完善的城鄉建設用地市場體系，還要

培育市場中介組織，完善城鄉統一土地市場的配套機構，也要加大對土地違法行為的打擊力度，維護土地市場秩序。城鄉統一建設用地市場構建過程中要重點打擊的土地違法行為包括以下幾個方面:政府非法征地;農民非法將耕地轉為宅基地或者其他建設用地;農民集體或個人非法出讓集體土地使用權從事工商業經營等行為。地方政府及相關土地監察部門要嚴格依照土地管理法規、土地利用規劃對土地違法行為進行嚴厲打擊，保護國家耕地安全以及維護市場秩序。要將地方各級政府征地的范圍嚴格限制在“公共利益”范圍內，對濫用征地權的行為嚴懲不貸。嚴格執行“一戶一宅基地”政策，嚴禁農民個人非法將耕地轉為宅基地以及將不符合土地利用規劃的集體土地轉為建設用地。嚴厲打擊農民集體或者個人非法出讓集體土地使用權用于工商業經營的行為，維護城鄉統一建設用地市場的秩序。

綜上所述，由于土地產權界定的不清晰，法律法規的滯后，市場體系及配套設施不健全等原因，我國建設用地市場產生了供給主體混亂而客體本身范圍狹窄、土地價值不能市場顯化、流轉秩序混亂、農民收益難以保障等一系列問題。為了能更好地建立城鄉統一建設用地市場，我國需要改變一些相關制度政策，制定和完善農村集體建設用地使用權流轉的相關法律，建立健全土地糾紛管理制度。只有將農村集體建設用地投放到市場中，使那些“隱形市場”消失，將農村集體建設用地進行市場的優化配置，保證農村和城市地位的平等，才能促進我國城鄉統一建設用地市場的建立。

［1］廖洪樂.中國農村土地制度六十年——回顧與展望［M］.北京:中國財政經濟出版社，2008.

［2］馬秀鵬，陳利根，朱新華.農村集體建設用地使用權流轉的法經濟學分析［J］.南京農業大學學報(社會科學版)，2008:67.

［3］張合林.中國城鄉統一土地市場理論與制度創新研究［M］.北京:經濟科學出版社，2008.

［4］蔣曉玲.農村集體建設用地使用權流轉的現狀、問題及原因分析［J］.重慶工學院學報，2007(1):101.

［5］張娟峰，劉洪玉，賈生華.集體建設用地使用權市場發育模式對比分析［J］.經濟體制改革，2009(6):76-80.

(責任編輯:袁宏山)

On the Problems and Countermeasures of Establishing Urban and Rural Unified Construction Land Market

HUANG Jianshui
(School of Law，North China University of Water Resources and Electric Power，Zhengzhou 450046，China)

The progress of the society and the development of the economy need the common development of the countryside and the city.Since the implementation of the socialist market economy in China，the state-owned construction land market has gradually improved，but the rural collective construction land market is subject to the relevant laws，and can not enter the market.Huge market demand leads to the emergence of the rural collective construction land，the rural collective construction system reform to the abnormal development of the road.To study the problems and causes of the land market in urban and rural areas in China，and put forward effective measures to solve the problem，which is important to promote the orderly development of urban and rural areas and implement the spirit of rural land reform in the Third Plenary Session of the eighteen Central Committee.

urban and rural areas;construction land market;countermeasures

D922.3

A

1008—4444(2015)05—0058—06

2015-02-10

河南省社科規劃課題“河南省建立城鄉統一建設用地市場研究”(2014BJJ207);2014年教育廳哲學社會科學研究重大課題招標項目“集體經營性建設用地入市、宅基地和耕地承包經營權流轉，推進城鄉一體化發展研究”(JYT2014-ZDKT-1)

黃建水(1959—)，男，漢族，河南嵩縣人，華北水利水電大學法學院教授，碩士生導師，法學博士，研究方向為憲法學。