商品房轉安置房利于消化存量房

聞之

日前，國務院總理李克強在瑞士達沃斯出席與世界經濟論壇國際工商理事會代表對話會時，就中國應對經濟風險問題時講話指出，中國房地產市場的剛性需求是長期的，并將帶動國內相關行業和產品供給，房地產市場在一段時期內出現調整也是正常的。針對總理送出的“定心丸”，業內專家表示，現階段中國住宅需求仍處于增長通道，尚未到達歐美市場的成熟平穩期，只是三、四線城市前兩三年開發過猛，需要花時間去庫存化。當前，房地產市場并無全局性、系統性風險，而一、二線樓市已經開始復蘇。

中央層面為地方提供政策“方便”

對于三、四線城市去庫存化這一問題，春節前國家住建部已發布消息，擬出臺收購商品房用于保障性住房指導意見，在此基礎上，住建部將督促庫存存量較高的城市，出臺將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的支持措施。在解釋中央層面為地方盡可能提供政策“方便”的新政時，住建部部長陳政高提出，房地產庫存較高的三、四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要，住建部擬出臺收購商品房用于保障性住房指導意見。住建部此舉主要是為了督促存量較高的城市消化庫存。由于三、四線城市的房地產仍處于下行通道中，因此2015年地方救市的愿望更加強烈，同時，這些城市地方政府的救市措施會更加多樣，力度也將比2014年要大。

在此情況下，中央也不得不“幫把手”。按照住建部剛剛出臺的新政顯示，2015年住建部在保障性住房方面的主要工作之一，就是將集中在“督促存量較高的城市出臺將商品房轉化為安置房的支持措施”。這樣一來，一方面保障性住房及棚改房源將不再局限于政府主導建設，政府可通過資金補貼的方式實現保障;另一方面這樣做也能夠有效幫助三、四線城市去庫存。除此之外，新年伊始，地方政府再次出手救市的措施已經頻頻出現。如進入新年的短短20多天中，已有紹興市、廈門市以及四川省等地出臺了樓市救市政策，其中紹興的“微刺激”主要以購房稅收補貼為主，而廈門和四川則集中在清理樓市的行政干預、全面取消限購。

一位業內人士表示，在救市上，地方政府會不遺余力，該用的招都將用上。比如，按照紹興市公布的房產新政，從2015年2月15日起在紹興將實行包括購房補貼、提高公積金貸款額度等優惠政策。其中最具操作性的，是購房者在政策有效期間購房，可獲得房款成交計稅價0.8%的稅收補貼。以總價100萬元的住房為例，無論是新房或二手房，都可獲得8000元稅收補貼。紹興市住建局有關人士表示，此次出臺的政策主要是通過房產交易稅收額度的補貼來減輕購房者負擔，而不是由地方政府出資直接進行財政補貼。新年伊始就開始救市，與紹興地產低迷有直接關系。據紹興市房地產信息網統計數據，2014年12月紹興商品住宅成交848套，環比下降7.3%。而這樣的“成績”，也是開發商以價換量的結果。

從2014年來看，限購限貸退出后，樓市成交沒有從根本上好轉。為保證土地收入及地方經濟增長，2015年會有更多地方政府采取更大幅度的稅收減免等措施，千方百計來刺激地方樓市增長。雖然房地產市場將繼續調整，在供過于求的局面依然存在的情況下，由于2014年新房開工數和土地銷量下降，2015年供應量增幅將有所降低，供過于求的局面將略有改善。

樓市剛性需求仍處增長通道

曾經火熱的中國樓市，在剛剛過去的一年中降溫現象十分明顯。對此，國務院總理李克強春節前在達沃斯表示，“中國實現現代化必然會伴隨著城鎮化，對房地產的剛性需求是長期的。至于房地產市場在一定時間內出現調整，這也是正常的。”專家指出，當前房地產增速處于調整階段，并沒有出現危機，房價在適當波動中擠出了投機性需求，剛性需求將支撐樓市繼續前行，預計2015年下半年房地產市場將可能回暖。

據筆者春節前在山東濟南樓市走訪了解，該市的樓市在2014年9月陷入低迷之后，12月份再次迎來成交高峰。當月新建商品房網簽16089套，面積達153.3萬平方米，同比增長近九成，創年內新高。業內人士分析認為，在各種政策松綁的利好刺激下，濟南的樓市年末成交量終于出現大幅增長。據了解，2014年7月，濟南取消住房限購政策，部分被限市民需求得到釋放，7、8月份樓市迎來短暫銷售旺季，其中7月份新建商品房成交量達106.8萬平方米。12月份新建商品房成交量達到153.3萬平方米、成交套數16089套，較11月份的66.1平方米、5900套交易量分別上漲了132%和172%，成為2014年成交量最高月份。業內分析認為，濟南樓市出現年末翹尾與取消限購、央行降息、公積金政策調整等一系列松綁政策密切相關，加上各大開發商年底沖任務降價跑量，購房者的心理預期和剛需再次獲得釋放。經過2014年的調整，樓市已經進入了一個較為穩定的“新常態”。目前供需關系一改往年供不應求的局面，市場均表現為供大于求，因此2015年上半年仍是消化存量的關鍵，價格總體會保持一種平穩，大幅反彈的可能性不大。

而在其附近的河北石家莊市，商品住房銷售也呈量增價穩態勢。據石家莊住房保障和房產管理局發布的房地長市場運行分析顯示，2014年，全市新建商品住房成交呈現量增價穩態勢，剛性和改善性需求仍是市場主力。據統計，2014年，石家莊市新建商品住房上市面積為566萬平方米，同比增長58%;成交量552萬平方米，同比增長52%;成交均價為6410元/平方米，同比上漲1%;供求比為1.03：1，供求基本平衡。按成交面積劃分，90至144平方米的房產成交量占63%，本市居民購買量占87%。據分析，目前，國家對房地產的調控思路已很清晰，就是去行政化調控，用市場手段調控市場，既不會過度打壓，也不會采取過度刺激政策。

據業內人士分析，預計2015年政府將繼續放寬房地產政策，以延緩調整步伐，并可能采取降低貸款利率的方式，增加稅務刺激，降低剛需房貸申請難度，放寬第二套房首付要求。由于供過于求，房地產市場仍將繼續調整，但調整幅度可能趨緩，由于政策變化，尤其是住建部將出臺商品房轉化為安置房的政策，這種促進棚改與利用存量房的支持措施，將會對消化庫存房帶來利好，房價可能在2015年下半年趨穩。

去庫存成為進入“新常態”的主要特征

1月20日在內蒙古包頭市舉行的全國棚戶區改造經驗交流會上，住房和城鄉建設部部長陳政高在會上表示，隨著保障房建設的持續推進和棚改的不斷深入，棚改房源將不再局限于政府主導建設，組織棚戶區居民回遷。而是可以讓應接受保障的家庭到市場上購買，政府通過資金補貼實現保障。大力推進棚戶區改造的貨幣化安置政策，組織居民自主購買，或者由政府購買安置住房進行安置，同時指導督促商品住房較多的城市出臺支持措施，積極將商品房轉化為安置房，這也將會促進棚改與利用存量房的有效銜接。

近年來，我國在大規模推進公租房建設的進程中，目前公租房已經有相當存量，供不應求的局面已經大大緩解。因此，中央經濟工作會議要求，保障性住房要逐步從以實物為主向建設和租賃補貼并舉邁進，只有“補磚頭”與“補人頭”相結合，才能基本滿足剛需住房者的需求。因為，主導市場的基本因素是供求關系，現在，政府不斷出臺政策以鼓勵合理的市場需求。這將對剛需的心理促動非常大，加強了購房人入市的信心。因為，中國人素來有以“擁有自己的房屋”作為安身立命必要條件的傳統，這導致剛需一直是推動樓市發展的一大力量;其次，決定購房需求規模的長期因素是人口增長，人口流向即代表市場運動方向，大城市的集聚效應與三四線城市對人員流動吸引力匱乏的對比，中國住宅需求仍處于增長通道。

總之，今年在去庫存的主基調之上，城市去庫存化壓力分化將十分明顯。業內人士預測，一線城市需求強勁，適當刺激庫存可及時消化;二、三線城市在各種政策利好的刺激下，需求有望進一步釋放，庫存經過一定時間有望恢復至合理水平;一些過度開發的三、四線城市，則仍舊面臨較大風險，所以，將商品房轉化為安置房，去庫存顯然成為當前房地產市場進入“新常態”的一個主要特征。可以想見，2015年政策層面仍將保持寬松狀態，中央層面預計仍以房地產市場化、減少行政干預為基調，地方政府也將繼續在常見的公積金、契稅等等方面微調，整體基本維持2014年的格局，既不會出現過度打壓，亦不會采取過度刺激政策。

在2015年調控進一步放松，促房地產向市場化轉型，去庫存、穩成交仍然是重要目標的形勢下，房地產維穩將是大趨勢。在去庫存背景下，2015年上半年行業開發投資、新開工等指標在慣性影響下，仍將延續回落格局;下半年，隨著市場預期和信心有所回升，加之貸款寬松格局形成，行業將持續盤整、平穩運行。因此，隨著一線城市改善型購房需求的釋放，以及市場預期的逐漸變化，總體上各種類型的城市去庫存壓力都將得到有效地釋放。