中鐵諾德25億逆勢奪下京南“地王”

劉德炳

數據顯示，2014年北京寫字樓市場新增供應套數4994套，新增供應面積165.2萬平方米，成交3720套，成交面積為127.74萬平方米，成交均價為18049元/平方米。同比2013年，上述各項數據均有回落。其中成交套數下滑超五成。面對低迷的市場，作為央企中鐵建工旗下的北京中鐵諾德房地產開發有限公司（下稱“諾德地產”）去年10月卻以25.8億元的高價逆勢在北京豐臺區拿下京南“地王”。

多位分析人士認為，諾德地產之所以敢豪擲巨資逆勢拿下京西南板塊，在于其對北京商業地產的樂觀預期以及對其產品稀缺性的自信。同時，央企雄厚的資金實力亦是其整體項目順利運行的保證。

逆勢出手

2014年10月13日，北京市豐臺區科技園區東區三期1516-62、63、64、65號其他類多功能用地進行掛牌出讓。這次拍賣共吸引中鐵建工、華潤、方興、龍湖、華夏幸福基業5家房企競拍。經過多輪競拍，該宗地由中鐵建工旗下的諾德地產以25.8億元收入囊中，溢價率達56%，折合樓面價為15718元/平方米。該宗地位于西南四環外，豐臺區花鄉四合莊，此地塊以“七通一平”形式供地。地塊面積5.47萬平方米，總建筑面積高達16.41萬平方米，掛牌出讓起始價為16.50億元，競買保證金為5億元。

諾德地產董事長王景明評論說，“從最近拍地情況來看，我們已感受到房企拿地熱情開始回暖。此次競拍也預料到會遇到強有力的競爭對手。但我們有志在必得的決心。”

王景明表示，目前中鐵建工集團總部及項目公司都在豐臺，所以拿地還是以豐臺為落腳點。近幾年豐臺科技園區快速發展，諾德一二期已經為科技園區東三期的啟動打下了堅實基礎，本次取得地塊將再為園區發展貢獻力量。中鐵建工集團關注豐臺已久，會持續在豐臺拿地發展。

分析人士認為，央企在土地市場上的活躍表現，主要因其對未來商業地產的樂觀預期。這位分析人士告訴《中國經濟周刊》：“央企本身在房地產市場上的話語權較重，對于土地市場的把握較為準確。諾德的產品線已經覆蓋了中國多個大型城市。”

來自戴德梁行最新的數據顯示，2014年四季度北京甲級寫字樓整體市場平均租金較為穩定，環比上漲0.41%，至每月每平方米389.20元（63.28美元），同比上漲幅度為2.26%。

專家認為，北京是過去4年間唯一一個可租賃面積始終稀缺、總體空置率低于4%的城市。這主要是由于過去幾年間，金融機構、TMT（科技、媒體和通信）類企業和專業服務機構的持續高速擴張，使得新入市的高端寫字樓項目吸納速度較快。

諾德地產在北京所打造的諾德中心就是京西南區域的高端寫字樓綜合項目。公開資料顯示，10多年來，諾德地產已孵化出眾多地產項目，并向華南、華北、西南、西北、東北、海外等區域拓展。目前，諾德地產擁有北京諾德中心、天津諾德中心、上海諾德國際中心、上海諾德國際廣場、成都西南總部基地、深圳諾德中心、廣州諾德中心等高端商務寫字樓、地標性商業建筑。目前，公司在建項目開發面積超過270萬平方米，資產總額150億元。

三期的優勢

近年來，諾德地產試圖通過其項目在豐臺科技園區東三期項目的擴張，打造北京南城商業地標，提升整個區域的形象。諾德三期依然如此。

據公開資料顯示，豐臺科技園東三期，秉承城市規劃設計導則，強化區域三維空間形態，充分利用區域地下空間，打造城市活力商業帶，串聯總部經濟區建成區與東區，在與東區“兩軸”的交會處形成“商務會展中心”及“活力商務中心”。整個園區規劃以大型購物中心、特色商業、體驗式休閑商街為主，有效結合綜合性商務服務及立體化地下空間建設，形成總體量約50萬平米的商業活力帶，打造北京南部功能豐富、最具活力和魅力的商業核心。

面對2015年即將面市的北京諾德中心三期產品，諾德地產寄予了較高期望。諾德地產總經理楊志強表示，在諾德中心三期的規劃建設中，將有效地吸取前期產品的經驗，憑借其核心的區位、高端的配置、頂級的配套、雄厚的品牌實力，使得三期項目更進一步，使其能夠真正與前兩期產品形成合力之勢。有一期二期產品的熱銷在前，北京諾德中心三期產品必將會受到市場的熱捧。

楊志強預計，未來隨著眾多高端企業的入駐，北京諾德中心憑借其超大的體量，高端的商務辦公氛圍，必將升級總部經濟區，成就京西南商務之巔，使得諾德中心真正成為整個豐臺科技園乃至京南商務地產的代表。

數據顯示，北京的寫字樓市場依舊是全國最為暢銷的板塊。高力國際研究部中國區董事謝靖宇表示：“2014年北京經濟增速盡管小幅放緩，但大致保持平穩。北京寫字樓市場空置率保持低位徘徊，空置率維持在5%以下，全國最低。租金方面，盡管北京市場租金自2013年第一季度上至最高點之后，已歷經連續7個季度的調整，但仍為全國最高。”

高力國際預計，受益于北京市場穩固的基本面，高租金水平和資本值的增長潛力，北京寫字樓投資市場將在2015年繼續受到青睞。然而，有限的投資機會或將導致一些風險容忍度較高的投資者在新興寫字樓市場中尋找機會，比如位于豐臺區和通州新城的項目等。資產表現或保持相對平穩，資本值穩中有升，回報率小幅萎縮。

楊志強認為，在平穩積極的宏觀大勢下，憑借北京諾德一期和二期良好的銷售基礎、商業氛圍及區域優勢，諾德三期定會有意想不到的市場突破。

深耕京西南

諾德地產早已將京西南區域視為深耕要地。隨著諾德中心自身產品的升級，豐臺區域的土地市場亦不斷水漲船高。據最新的數據顯示，1月7日，北京迎來新年的第二場土拍會，豐臺區域共有3個地塊掛牌競價，總起始價達75.15億元。

市場的熱捧對諾德中心起到了積極的推動。反過來，諾德中心又提升了區域發展。

如今，北京諾德中心一期業態已經售罄并已全面啟用;其二期位于北京汽車博物館南側，建筑面積21萬平方米，包括一棟200米高的區域第一高寫字樓、4棟總部獨棟寫字樓以及兩棟總裁行政公寓。目前，二期項目僅剩超高寫字樓和商業在售。

2015年，隨著北京諾德中心一、二期全面啟用，將有效地完善豐臺科技園區商務辦公環境，真正成為升級總部經濟區的地標綜合體。

從2011年底起，北京諾德中心一入市就掀起了北京寫字樓市場的熱潮，其銷售業績更是不斷刷新北京寫字樓市場的紀錄，熱銷、大單簽約、企業爭購不斷，使得項目連續三年蟬聯北京寫字樓市場銷售桂冠。

北京諾德中心項目總經理黎生偉對《中國經濟周刊》表示：“隨著諾德中心一、二期的全面啟用，再造區域中心目標已經初步實現。如今再造諾德中心三期，就是希望能夠一直不斷地深耕這個區域，通過我們的努力將這個區域進一步提升，讓整個東三期成為北京商務市場上‘產城一體化’發展的典范。”

2014年7月，北京市政府辦公廳發布《北京市新增產業的禁止和限制目錄》，規定城市功能拓展區，東、西、北五環路和南四環路以內，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目（高端產業功能區除外）。

而緊鄰南四環的諾德中心則變得更加炙手可熱。也正是因為諾德中心項目取得的成功，讓諾德地產更加看好豐臺科技園這個正在不斷完善的總部商務區。

亞豪機構市場總監郭毅表示：“諾德中心三期項目的入市將為京西南提供更加充足的產品供給，以滿足該區域投資和自用的辦公需求。”

據了解，經過20余年的發展，豐臺科技園已成為北京發展高新技術產業的重要基地和全國知名的總部經濟聚集區。園區擁有5000家左右的企業，總部經濟特征明顯，發展勢頭強勁，是南城發展的重要引擎。

北京諾德中心項目黨委書記劉巍對《中國經濟周刊》說：“隨著豐臺科技園的不斷完善，相信在不久的將來，這里將成為京城世界級商務區的又一代表。而諾德在此再拿新地塊，意味著我們的項目將成為區域內體量最大、配置最高、企業最多、位置最佳的地標級項目。我們希望通過不斷深耕這一區域，在實現企業效益的同時，也讓關注多年的豐臺科技園能夠更好地成長。”