農村集體建設用地使用權流轉價值評估方法

郭 宇, 郭麗華

(河北農業大學 商學院，河北 保定 071000)

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農村集體建設用地使用權流轉價值評估方法

郭 宇, 郭麗華

(河北農業大學 商學院，河北 保定 071000)

近幾年來，中央和各地方對農村集體建設用地流轉的重視程度逐漸加深，2011-2014年中央一號文件對農村集體建設用地流轉規范均有不同層次的涉及和規定，而農村集體建設用地流轉進程也在進一步加快，但同時也存在價值混亂等問題。2015年2月全國人大常委會審議相關決定草案，在全國選取33個試點縣(市、區)行政區域，推進農村集體經營性建設用地試點入市進程。這一政策的出臺，意味著農村土地改革試點工作進入全面啟動階段，使得農村集體經營性建設用地的流轉成為當前政府部門關注的熱點問題及學術界研究面臨的重要課題。

一、農村集體建設用地流轉價值構成

研究集體建設用地流轉的完整價值，首先應準確把握土地的價值構成，不同經濟學領域對土地價值構成研究的角度各不相同。通過不同經濟學領域的比較分析，土地價值構成在本質上是相互聯系的，可概括為由經濟價值、社會價值、生態價值和潛在價值構成，缺少任何一部分都使得土地價值不夠完整，造成土地整體價值的流失。

作為土地構成的重要組成部分，農村集體建設用地的價值構成體現在土地價值構成中，但農村集體建設用地屬性存在一定特殊性，其價值構成應當有所差別。

農村集體建設用地由存量集體建設用地和增量集體建設用地構成。存量集體建設用地即為當前現有的集體建設用地，該部分的土地價值表現為由土地自然環境(如地理區位)和社會屬性決定的土地本身價值，以及因社會經濟發展或政策變化賦予土地發展權導致的價值增值。由于流轉不涉及土地所有權的變化，社會價值并未顯現，存量集體建設用地價值即為經濟價值、生態價值和潛在價值。增量集體建設用地由屬性為農用地和未利用土地的土地類型流轉為集體建設用地而來，該部分用地的價值一是農用地和未利用土地本身的價值，這是由土地的自然稟賦(如土地的原用途及該土地的隱藏內容)及土地的社會屬性決定的，二是因為社會經濟發展或政策變化將農用地及未利用土地賦予發展權而導致的土地增值。該項流轉活動并未造成農用地和未利用土地社會價值流失，同時生態價值顯化，增量集體建設用地的價值同樣為經濟價值、生態價值和潛在價值。因此，農村集體建設用地流轉完整價值構成涵蓋經濟價值、生態價值和潛在價值。集體建設用地的價值構成是流轉價格形成的基礎，具體流轉價值應根據流轉方式及轉移權利內容不同而有所不同。

二、經濟價值評估方法與要點

鑒于關于農村集體建設用地的經濟價值評估并無確切的文件規范，可借鑒2014年更新發布的《城鎮土地估價規程》。據該規程規定，對于經濟價值的評估方法主要有市場比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法。現實條件下農村集體建設用地價值評估中經濟價值評估方法的應用較為普遍，本文將著重分析各種經濟價值評估方法的應用要點。

市場比較法應用要點。市場比較法適用于市場活躍，有充足可比的交易案例的農村集體建設用地地區。選擇使用市場比較法時，應當注意 ：所評估的農村集體建設用地地區市場的活躍程度，可以找到至少三個可比的交易案例；采集可比交易案例時，應當注意選取數據的真實性和全面性，以便各因素的比較修正。

收益還原法應用要點。收益還原法只適用于有現實收益或者潛在收益的農村集體建設用地估價情況。估算土地年總收益時，考慮正常情況下合理利用待估土地而取得的穩定的持續的收益，該收益是客觀收益，而非某一待估農村集體建設用地的實際收益，待估土地所在地區若無活躍的市場和充足可比的交易案例，土地年總收益可按集體土地農業產值倍數粗略估計。土地年總費用的確定應根據土地的利用方式進行具體分析，可參照《城鎮土地估價規程》中的年總費用分類。土地還原率的數據選取應注意使用年期、不同時期、土地權利、區位、土地用途的土地之間還原率的差別。

剩余法應用要點。剩余法適用于農村集體建設用地土地估價案例中具有現實投資開發或者再開發潛力的條件。使用剩余法進行地價評估時，應注意以下兩方面 ：確定未來開發價值時，待估土地所在地區若無活躍的市場和充足可比的交易案例，可參考借鑒相似環境下國有建設用地價格。核算土地開發成本時，應對不動產開發項目和土地開發項目在項目開發及建設期間所發生的客觀費用加以區別，分析不同項目間費用發生的差別。

成本逼近法應用要點。成本逼近法主要適用于土地市場欠發育、少有交易的地區或新開發土地類型、無法采用其他評估方法對農村集體建設用地價值進行估價的情況。在使用成本逼近法的情況下，由農用地流轉為集體建設用地或者集體建設用地的土地類型流轉為國有建設用地的過程中，土地的各種權益將得到進一步或者完全釋放，土地增值收益由此產生。因此，農村集體建設用地流轉的價值應當包含這部分土地增值收益，也就是集體建設用地與國有土地實現“同地、同權、同價”的經濟內涵。

三、生態價值評估方法與要點

隨著經濟進程的推動，農村集體建設用地的生態價值越來越受到重視，對于生態價值評估方法的研究已經成為國內外專家學者關注的熱點之一，近年來在評估方法的理論研究上取得了很大的進展。農村集體建設用地生態價值評估基本上是借鑒資源環境生態價值核算的一些方法，根據以往學者研究將該方法分為四類，本文將該分類評估方法進行分析如下。

直接市場技術。直接市場技術是資源環境經濟學中進行價值評價最成熟的技術方法。直接市場技術應用前提是已有完善的市場交易和市場價值，通過生態資源直接體現的實際市場價值進行估價，該技術主要包含兩種評估方法 ：市場價值法和生產率變動法。理論上，直接市場技術是應用最廣泛的價值評價方法，但由于生態系統的變化程度、復雜性和多樣化，定量評價難以確定。生態價值由于受到時間、地域、質量、交易情況的影響，需要進行各因素的修正，操作過程中易受到主觀因素的影響，難以保證評估結果的準確客觀。

替代市場技術。替代市場技術是對直接市場技術的擴展和延伸，是一種間接市場技術。由于某種生態資源尚未形成市場價值，可以參考已發展完善的其他替代資源的市場交易和市場價值，從而得到間接估算的生態價值。應用替代市場技術時，可采用的評估方法有影子工程法、市場替代法、旅行費用法、固碳制氧法、機會成本法、防護費用法等，主要圍繞假設生態資源破壞付出的代價及修復成本費用，因此應用該技術所得的生態資源評估值相對較低。

模擬市場技術。模擬市場技術是應用條件價值法采用問卷調查或直接詢問的方式，在假設預想市場存在的條件下，調查市場中可實施經濟行為的人們對商品或服務的接受程度和支付意愿，繼而進一步通過人們的意愿來估計并呈現生態資源的價值。在國外，條件價值法在土地價值評估中的應用非常普遍，但在國內，條件價值法起步晚，近年來才逐步得到越來越廣泛的應用。該方法適用于無直接市場和替代市場的環境區域，優點是采用直接詢問或問卷調查的方式簡單易行，缺點是該方法隨意性、主觀性強，取得的數據容易產生偏差，且條件價值法后期需完成的整理和分析工作量大。

能值分析技術。能值分析法通過構建能值分析系統圖和項目表估算太陽能值和能值美元，對系統進行定量化處理進而建立能值分析指標體系。該方法提供了不同于僅核算貨幣價值又可表達價值量的環境價值度量標準，把生態系統和社會經濟系統有機統一起來，為自然資源的有效利用和經濟政策的科學制定提供了技術手段。在應用過程中，能值分析法依然存在一些問題，能值轉換率計算分析的難度較大，而且能值分析主要反映的是自然資源的供給程度，而非社會對生態價值服務的需求量。作為一項較新的技術，能值分析法依然需要進一步完善，能否廣泛應用于農村集體建設用地價值評估中有待實踐檢驗。

四、潛在價值評估方法與要點

針對農村集體建設用地流轉現狀來看，潛在價值主要體現為發展權價值，是指改變農村集體建設用地用途或提高集體建設用地利用強度而獲利的權利。目前為止并沒有國家性的法律法規進行認定，國內學術界對農村集體建設用地發展權的研究不足，尤其缺少發展權的價值評估方法。目前，對農村集體建設用地進行發展權價值評估的方法主要是差值法。差值法是根據改變農村集體建設用地用途或提高土地利用強度后土地的價值與土地現實使用條件下的價值差，是從土地利用方式的改變角度考慮的，應用范圍廣泛，適用于所有具有潛在價值即發展權的土地。在使用差值法評估潛在價值時，應當注意土地用途轉變前后考慮因素的改變，農村集體建設用地現實價值是在現有用途的條件下產生的，而土地利用方式改變后則應當是土地最充分利用和效益最大化條件下產生的價值。

目前，農村集體建設用地流轉已經在全國范圍內逐步展開，關于農村集體建設用地流轉的法律法規也在進一步調整完善的過程中，但關于集體建設用地的價值研究并未體系化，因此，研究不同環境下，針對不同價值采取各自適用的評估方法，分析各評估方法的要點，以便建立合理可行的農村集體建設用地價值評估體系，出臺相應的價值評估指導意見，實現農村集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價，已成為當前亟待解決的現實問題。

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【責任編輯 王雅坤】

2015-08-21

2015年度河北省社會科學發展研究民生調研專項課題(201501101)；2015年度保定市哲學社會科學規劃課題(201505018)

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1005-6378(2015)06-0156-04

10.3969/j.issn.1005-6378.2015.06.029