政策利好頻出，房價是否會重新抬頭

需要臭錢買房對不少人來說是房價快速上漲的痛苦回憶。

“住房問題”作為熱詞，已經紅火了將近十年，現在盡管房價的漲勢已經控制住，但是根據相關資料統計，今年兩會的熱詞中，住房問題的關注度依然排在前五。住房問題非常復雜，尤其房價是眾多因素中最受關注的一個。那么，在這波“穩增長、新常態”中，房價有沒有可能重新抬頭？國內第三方理財機構嘉豐瑞德的理財師為大家作如下分析。

“房產還會漲“的聲音為什么依然此起彼伏？

首先，之所以會有“房產還會漲”的聲音，是因為存在某一類特定人群的利益驅動。房產漲價對于手頭擁有幾套投資性住房的人和房地產開發商來說，確實存在很大利益，這群人也是支持房價繼續上漲的簇擁者和造勢者。過去的幾年，由于房地產來錢快，引得各上市公司、金融機構、政府機構以及信托機構紛紛介入房產，至今這批人的數量依然相當龐大。

中央政府為了增加社會上資金的流動性，確實出臺了一系列政策，有的確實難以避免會對房產有某種程度的刺激，雖然輕微，但是上述人群對于這些政策的過度解讀，卻會使得相關輿論造成市場恐慌。

政府出臺的諸多措施會對房地產有哪些影響？

有人注意到，此前政府不僅在部分城市取消了限購，今年的兩會也沒有提要“抑制投機投資性需求”，因此被某些房企解讀為房產的“天大利好”。那么，事實是否如此？

①所謂“利好“是否真的能轉化為買方的動力？

房地產和任何一種投資品種一樣，其上漲在于兩種原因，一是所謂“剛性需求者”數量眾多，而供應量少;二是有大量的投機者有“該投資品種會繼續漲價”的預期。拋開了這兩點，任何所謂的“刺激”都是空中樓閣。

比如降準和降息。在年前，中央政府下調了存款準備金率0.5個百分點，今年開春又下調了存款利率0.25個百分點。字面上理解確實對房地產有好處：意味著購房者每個月還貸金額減少了，可能會進一步刺激房地產的買賣。然而，這一部分的刺激始終是有限的。主要的受益群體是有著所謂“剛性需求”的人：想在一線城市及省會城市扎根的外來人員，以及想要在近期結婚的青年人群，大多集中在“80后”。房地產炒作再厲害，最終也要為買方市場服務。房地產有價無市的現象已經存在多年，“無市”之后，“有價”就非常難以支撐。如果投機者抓住這類機會炒作，房價繼續上漲，會發生什么情況呢？顯然，沒有了真正的交割者，這類炒作就會像少數人在玩雜耍，大家都在看，誰都不會真的去參與。

同樣的，放開二套房的思路也是一樣，政府僅僅是為了讓那些真正想買房的人有房可買，并不是為了讓投機的資金再有機會進入。具體結果我們可以參見“二獨生二胎”，其“保障人權”的意義更勝過“刺激人口進一步增長”的結果。

②政府“支持“的究竟是哪一部分的房產交易？

政府對于房產的交易還是沒有一棍子打死，而是給了房地產企業另外一種盈利模式：租賃和保障性安居工程。政府的目的并不是為了“利好房地產企業”，或是“餓死房地產企業”，而是為了“讓普通的民眾買得起房”。出于這個目的，房地產企業既不會“過不下去”，也不會“富得流油”。政府對于房地產的放開有著一個循序漸進的過程。此前的限購、增加房產稅、不動產登記、“打虎”行動，都是給房地產市場正常化一個有力的緩沖時間。此后，政府作了在二三線城市放開限購的嘗試，發現房價并沒有出現此前擔心的恐慌性上漲，于是現在逐步地在各個地區放開了。“放開”本身意味著政府有足夠的自信可以把控這個度，而非給了房地產泡沫卷土重來的機會。

另外一方面，正像上文所說的，買方市場才是支撐一切的關鍵。政府通過大力度支持保障性住房和推廣廉租房，實際上也在分化買方市場，大量的“剛需者”通過保障性住房和廉租房，就能夠實現購買現有商品房才能實現的目的，房地產泡沫產生的動能也就不足了。

③各個行業政策紅利對房地產的影響有多少？

嘉豐瑞德理財師認為，政府通過平穩推進各個領域的改革，給市場上的炒作資金帶來了更多的盈利機會，不管是對A股的政策支持，還是對大量推廣海外信托，或是最近徹底將P2P公司合法化，都代表這一種信號：炒作資金可以遍地開花，至于如何做，才能達到最好的效果，各憑本事。這些舉動無意間也對房地產的炒作資金進行了很大程度的分流。

支持地產“大而不倒”的根本因素是什么？

不知道誰先提出的房地產是“剛性需求”，其實這種說法是相對而言的，在歐美等國家，由于人口遷徙的頻繁，人們買房的需求并不旺盛，甚至有不少人采取了終身租房的方式。中國的“剛需”是有很多歷史成因的，一是因為傳統的農耕文化，使得中國人對“地”有著別樣的依賴，二是因為中國的戶籍制度，以及城鄉發展的不平衡所致。

有這些因素的存在，房價即使不會再上漲，在一線以及省會城市的房屋本身具有的價值也并不低。所以解決房價問題，歸根結底是要解決城鄉一體化和戶籍的差異化。慶幸的是，這些都已經被政府提上了日程，而且從近期看，消化購房需求還可能通過另外一些形式改善。

①繼承方式

“剛需”的購房人群普遍是“80后”到“90后”，這批青年大多都是獨生子女，本身的人群數量就不算最大，隨著老一輩的“日暮西山”，有不少能夠通過繼承的方式得到上一代的房產。

②租房方式

另外，一批在大城市接受教育的青年或者會慢慢地接受外來的思想，走上“租而不買”的西式道路。這些新式舉動多少會引發老一輩的不滿情緒，但是任何社會矛盾其實都是時代變化的產物，誰也不能說這些新鮮的念頭是錯的。

政策調控下，房地產一方面缺乏游資炒作的熱情，一方面缺乏足夠的買方市場，嘉豐瑞德理財師有充分的理由相信，房價并不會重新抬頭，繼續暴漲。但是你要說房地產的春天到來了，也不無道理。溫和的刺激、市場化的進程、理性的買賣，自然會帶來房地產健康發展的新一季。當然，執行的情況會由于各個地方政府的政策不同而有所差別，但是這個大方向卻是不會改變的。